一個(gè)與地產(chǎn)毫不相關(guān)的鋼鐵企業(yè)的搬遷，卻引起了廣州地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。

5月中旬，寶鋼集團(tuán)控股的廣東商業(yè)集團(tuán)宣布，下屬?gòu)V州鋼鐵股份有限公司（下稱(chēng)“廣州鋼鐵”）將在3年內(nèi)遷往湛江。這意味著廣州鋼鐵目前在荔灣區(qū)的近2070畝廠區(qū)土地，將成為廣州市目前的大規(guī)模臨江地塊。

這個(gè)消息同時(shí)引發(fā)了一種猜測(cè)。廣州地產(chǎn)界一位人士表示：“央企退出地產(chǎn)是既定戰(zhàn)略，寶鋼也有不少土地和項(xiàng)目，這個(gè)鋼鐵巨鱷是否會(huì)放棄該地塊？”

在寶鋼內(nèi)部，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重如何？在78家央企退出房地產(chǎn)的大背景下，寶鋼表現(xiàn)出了怎樣的態(tài)度？本報(bào)記者就此進(jìn)行了一系列調(diào)查。

上報(bào)資產(chǎn)“雞肋”

根據(jù)寶鋼上報(bào)給國(guó)資委的名單，截至2008年底，該集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的二三級(jí)子公司共有6家，資產(chǎn)總額合計(jì)為16.9億元。

這6家公司中，4家在上海，1家在北京，1家在江蘇省靖江市，以一線城市為要分布區(qū)域。也因此，寶鋼上報(bào)地產(chǎn)資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，曾引起對(duì)該名單有所了解的投資者的高度興趣。

然而公開(kāi)資料顯示，這6家公司中，目前擁有實(shí)質(zhì)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，只有3家公司。

剩下3家公司中，上海安慶置業(yè)70%股權(quán)早在2007年就已被轉(zhuǎn)讓給寧波銀億集團(tuán)；上海市工商局的檔案中，上海鋼管房地產(chǎn)公司在2005年前后早已注銷(xiāo)；上海寶泉房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司已經(jīng)沒(méi)有在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

“總的來(lái)看，并沒(méi)有非常有吸引力的項(xiàng)目?！鄙鲜鐾顿Y者表示。

資料顯示，除已注銷(xiāo)的上海鋼管房地產(chǎn)公司外，其余5家子公司均隸屬于寶鋼發(fā)展有限公司下屬的寶鋼置業(yè)有限公司。

寶鋼發(fā)展有限公司2007年成立，是寶鋼集團(tuán)有限公司的全資子公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，前身為寶鋼集團(tuán)企業(yè)開(kāi)發(fā)總公司，其主營(yíng)業(yè)范圍寬泛。

寶鋼置業(yè)有限公司則是其下屬房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資管理公司。資料顯示：“在寶鋼發(fā)展有限公司實(shí)施新一輪多元化發(fā)展戰(zhàn)略及房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，公司于2002年9月開(kāi)始籌建，2003年7月1日正式成立。”

寶鋼置業(yè)公司曾經(jīng)是寶鋼旗下較重要的地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)。從成立至2007年轉(zhuǎn)型，公司先后投資13個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資可達(dá)90億元，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積近200萬(wàn)平方米。其擁有9家子公司，7家與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)，5家即上述名單中的公司。

隱形地產(chǎn)資產(chǎn)

雖然已經(jīng)上報(bào)了大部分主要的房地產(chǎn)子公司，但寶鋼置業(yè)相關(guān)資料顯示，寶鋼仍有部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)游離于名單之外，其中還有少數(shù)擁有優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，較核心的資源為海南項(xiàng)目。

例如，同樣隸屬于寶鋼置業(yè)的海南寶蓮城（博鰲）實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和海南新弘大（博鰲）投資有限公司，兩公司均在2008年以前注冊(cè)，由上海寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）有限公司和寶鋼共同出資成立，核心資產(chǎn)均為位于博鰲的大型海濱地產(chǎn)項(xiàng)目。

其中，博鰲寶蓮城規(guī)劃用地面積約1600畝，總建面60萬(wàn)平方米，包括四個(gè)五酒店、一個(gè)四酒店、多幢高層酒店公寓、酒店配套別墅、水上多功能表演、各類(lèi)商業(yè)和修煉配套設(shè)施，項(xiàng)目一期在2009年開(kāi)始預(yù)售，目前僅開(kāi)發(fā)了兩期。

“按照這個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，4～5年內(nèi)才會(huì)開(kāi)發(fā)完。”業(yè)界人士介紹。

弘大（博鰲）的項(xiàng)目則位于博鰲萬(wàn)泉河口海濱旅游區(qū)。占地面積約3400畝，整體規(guī)劃包括酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)、高爾夫球場(chǎng)等，寶鋼計(jì)劃將該地塊建設(shè)成世界 的旅游度假勝地。

上述名單中，兩個(gè)即將帶來(lái)豐厚獲利的項(xiàng)目并未現(xiàn)身。不過(guò)，從公開(kāi)資料總體來(lái)看，寶鋼未上報(bào)的地產(chǎn)資產(chǎn)并不是很多，涉及到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要就是上述兩公司。

此外，物業(yè)經(jīng)營(yíng)也是寶鋼地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個(gè)組成部分，然而規(guī)模并不大，定位于中端。

但是，一位不愿具名的鋼鐵行業(yè)證券分析師介紹：寶鋼真正的潛力資源是集團(tuán)內(nèi)部豐富的土地資源。

“原來(lái)的工廠用地是在遠(yuǎn)郊，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已經(jīng)是城市區(qū)域了。按照要求，可能需要向工業(yè)基地搬遷，原來(lái)的廠區(qū)土地就是稀缺資源了?！痹撊耸空f(shuō)。

他進(jìn)一步舉例說(shuō)，目前上海世博園所占用的土地，一部分其實(shí)就屬于寶鋼上海浦東鋼鐵有限公司。另一個(gè)例子就是上述廣州鋼鐵搬遷湛江帶來(lái)的巨大商業(yè)機(jī)會(huì)。

再如，今年3月份，廣州鋼鐵就曾把公司下屬?gòu)V州氣體廠有限公司停工多年的的兩塊工業(yè)用地作價(jià)轉(zhuǎn)讓。

查閱資料，寶鋼的主要下屬公司所處的城市，包括上海、寧波、蘇州、南京，絕大多數(shù)位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)；并且，由于重組了廣東鋼鐵集團(tuán)，在珠三角也有部分土地。

退出猶疑

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，從公開(kāi)信息來(lái)看，較近幾年，寶鋼已經(jīng)開(kāi)始了非主業(yè)的剝離，并在2007年前后開(kāi)始了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出，其后也并未有新的地產(chǎn)類(lèi)子公司成立。

但是，從其退出方式來(lái)看，又的確可以看出寶鋼在“退出”之路上的猶疑。

2004年6月，國(guó)資委決定整合企業(yè)的房地產(chǎn)資源。同年8月，寶鋼建設(shè)有限公司“易幟”上海綠地集團(tuán)。然而次年2月，寶鋼即與嘉華國(guó)際、日本三菱商事株式會(huì)社等簽訂上海置業(yè)有限責(zé)任公司合資協(xié)議，使其由集團(tuán)全資子公司變身為外資控股58.5%，寶鋼持股41.5%。

當(dāng)時(shí)業(yè)界人士判斷，此舉正是為了避免重組中自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被無(wú)償劃轉(zhuǎn)給其他企業(yè)的可能。

2007年底，寶鋼曾有一次大規(guī)模資產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)虬?5億元資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓。包含了包含旗下29家企業(yè)資產(chǎn)或股權(quán)，其中也包括了寶鋼置業(yè)下屬全部地產(chǎn)子公司的部分股權(quán)。

此舉同樣被解讀為寶鋼非主營(yíng)業(yè)務(wù)加速剝離，然而寶鋼對(duì)意向受讓方身家背景要求極高，并指明必須同時(shí)受讓29個(gè)項(xiàng)目，且同等條件下，寶鋼內(nèi)企業(yè)優(yōu)先受讓。

不過(guò)，即使如此“不情愿”，這一年開(kāi)始，寶鋼的地產(chǎn)業(yè)務(wù)退出確實(shí)有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

寶鋼置業(yè)平臺(tái)上，上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司和上海慶安置業(yè)有限公司等擁有實(shí)際項(xiàng)目的公司，還有上海中穗廣場(chǎng)以及蕪湖吉和商城等項(xiàng)目，在近兩年陸續(xù)被轉(zhuǎn)讓。

上述上海置業(yè)有限責(zé)任公司，也據(jù)說(shuō)被賣(mài)給了復(fù)星集團(tuán)。

今年2月，寶鋼又在產(chǎn)權(quán)交易所掛出了北京寶鋼大酒店的轉(zhuǎn)讓信息，但該酒店早在2006年就已經(jīng)停業(yè)。

本次上報(bào)的資產(chǎn)中，雖已觸及寶鋼旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心，但可能帶來(lái)巨大收益的項(xiàng)目也并不在名單上。

一位熟悉鋼鐵行業(yè)的人士認(rèn)為，這樣的行為邏輯，或許與整個(gè)鋼鐵行業(yè)以及寶鋼的發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。

“鋼鐵行業(yè)整體仍是粗放式發(fā)展，并且由于是戰(zhàn)略行業(yè)，為保證下游價(jià)格穩(wěn)定，對(duì)毛利率也有一定限定?？傮w來(lái)說(shuō)，毛利率極低，超過(guò)10%已是行業(yè)佼佼者?！痹撊耸空f(shuō)。

該分析師還表示，中國(guó)鋼鐵業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于人力資本，鐵礦石價(jià)格上漲會(huì)沖擊掉這種優(yōu)勢(shì)，今后毛利率會(huì)越來(lái)越低。鋼鐵行業(yè)內(nèi)部分比較弱的企業(yè)已經(jīng)有虧損征兆，一旦成本繼續(xù)上漲，即使寶鋼也不能幸免。

寶鋼董事長(zhǎng)徐樂(lè)江日前公開(kāi)表示，未來(lái)全球經(jīng)濟(jì)漫長(zhǎng)而曲折的復(fù)蘇過(guò)程可能導(dǎo)致全球鋼鐵業(yè)的又一個(gè)低迷發(fā)展時(shí)期，中國(guó)鋼鐵工業(yè)進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)代。寶鋼自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)已不明顯，尤其是鋼鐵生產(chǎn)成本壓力進(jìn)一步加劇，高成本成為瓶頸問(wèn)題。

“寶鋼退出的決心更堅(jiān)決，是因?yàn)楹屯邢啾绕溆芰Ω鼮榻艹?；但在這個(gè)過(guò)程中的猶疑，則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的確可以彌補(bǔ)其主營(yíng)業(yè)務(wù)低利潤(rùn)率的弱點(diǎn)。”上述分析師說(shuō)。

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