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展望2010:房地產(chǎn)信托漸成主流

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 601 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
作為房地產(chǎn)融資的超級替補,信托公司正逐漸躍升至舞臺,特別在2010年房地產(chǎn)信貸和資本市場融資愈趨嚴格的形勢下,房地產(chǎn)信托又會演繹出怎樣的躍進行情?面臨機制和產(chǎn)品的雙重機遇,全國化信托公司和地方信托公司已呈現(xiàn)出明顯的業(yè)務分化,其業(yè)務競爭策略和也漸漸清晰。洶涌的房地產(chǎn)信托大潮面前,房地產(chǎn)公司是否已經(jīng)做好準備拓展自身的融資方式呢?

銀行信貸、資本市場再融資的收緊,正在為2010年房地產(chǎn)信托融資的繼續(xù)擴張制造聲勢。

持有這種觀點的并不在少數(shù)。中信信托、中誠信托、北京信托、山東信托等多家從業(yè)人士均表示,地產(chǎn)信托作為信托公司一個風控管理相對成熟的業(yè)務,在2010年的行業(yè)調(diào)控中,將以其靈活的體制與交易結(jié)構(gòu)繼續(xù)增長。

"去年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款,今年銀行信貸收緊,對信托業(yè)務的開展是一個巨大的機會。"中誠信托相關(guān)人士表示,近期內(nèi)房地產(chǎn)信托仍將是公司業(yè)務的。

與之相佐證,根據(jù)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至1月27日,1月份房地產(chǎn)信托共發(fā)行16款29.65億元。在同期的信托總量中,數(shù)量占比超過30%,規(guī)模占比接近50%。

機遇

在業(yè)內(nèi)人士看來這種機遇更多地源自信托體制的"機會主義"。

這種機會頭先來自于此輪宏觀與行業(yè)的雙向調(diào)控中,銀行信貸與資本市場再融資的收緊。

作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道,各商業(yè)銀行在今年的宏觀調(diào)控中受到了更為嚴格的存貸比、準備金率、核心資本充足率等信貸指標考核。對此銀監(jiān)會主席劉明康曾明確表示,新考核指標中,銀行信貸總量的變化,將直接影響占新增貸款兩成的地產(chǎn)信貸。

與此同時,房地產(chǎn)行業(yè)資本市場的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯(lián)手國土資源部排查房企違規(guī)圈錢,證監(jiān)會的嚴控意圖已是十分明顯。從去年下半年計算,截至目前已經(jīng)有將近30家房企在證監(jiān)會門口排起融資長隊。

"此消彼長"直接讓各家信托公司嗅出了前兩者收緊后的地產(chǎn)信托機會。"盡管去年各房企都賺得盆滿缽溢,但下半年暴漲的土地市場也讓其消耗不少,尤其是拿下一些地王的民營企業(yè)。這樣看來,今年地產(chǎn)信托的需求依然比較大。"中信信托信托業(yè)務部人士認為。

另一個令地產(chǎn)信托增長的機會來源于信托公司業(yè)務"三駕馬車"格局的打破。

金融、地產(chǎn)、基建,長久以來一直是各信托公司業(yè)務的三駕馬車,但在去年7月,銀監(jiān)會頒布《信托公司證券投資信托業(yè)務操作指引》,對與信托公司合作的第三方投資顧問制定了嚴格的準入條件,并要求業(yè)績報酬必須在信托計劃終止且盈利時才能提取。

"這個規(guī)定的影響巨大,很多信托公司都沒有辦法發(fā)行新證券投資產(chǎn)品,現(xiàn)行的只是一些存量。"中海信托產(chǎn)品研發(fā)人士表示,此規(guī)定之后,金融類產(chǎn)品一蹶不振。

基建在經(jīng)歷了去年4萬億元投資初期的火爆后,很快被監(jiān)管層察覺了地方政府巨額隱性負債所帶來的風險。

"信托是存在機會主義的,在金融、基建產(chǎn)品受阻后,很多信托公司開始向其他業(yè)務轉(zhuǎn)移,其中房地產(chǎn)較為普遍。"上述中海信托人士表示,房地產(chǎn)信托高達15%~18%的利潤率對一些信托公司的吸引力不可忽視。

而對將來房地產(chǎn)信托是否會面臨調(diào)控,信托公司多數(shù)保持謹慎樂觀,"調(diào)控還處于輿論需求,目前還沒有看到具體的措施出臺。"北京一位信托公司人士向記者表示多數(shù)信托公司仍在賭政府不會戳破房地產(chǎn)的泡沫,所以才會紛紛涌向地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

分化

作為銀行、股市融資之外的超級替補,盡管近幾年來地產(chǎn)信托融資的發(fā)展與上位多存在機會主義,但在信托業(yè)提高信托公司自主能力的監(jiān)管意圖下,一些信托公司也開始了提高主動經(jīng)營能力的嘗試。

這種嘗試戰(zhàn)略已經(jīng)被市場按照公司的實力與股東背景自然地分成了兩個派別。一方是專業(yè)較強、股東實力雄厚的全國性信托公司,一方是實力較弱、處于各二線城市的地方性信托公司。

以中信信托、平安信托、中海信托、華融信托、中糧信托、建銀信托等為代表的全國性信托公司在業(yè)內(nèi)人士看來,確定的是全國性、跨地域、大機構(gòu)、大項目、大規(guī)模的道路,其交易對手大部分都不在注冊地,"跑馬圈地"的態(tài)勢十分迅猛。

這些戰(zhàn)略不難尋找依據(jù)。在過去的2009年,平安信托、中鐵信托等大型信托公司紛紛與一線房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,總規(guī)模上百億元。

"相同規(guī)模下,產(chǎn)品越多信托公司的管理壓力也就越大,因此大項目、大規(guī)模是有管理實力的信托公司所必然的追求。并且大型房企的地產(chǎn)規(guī)劃也都相較成熟,越成熟的項目,管理成本也就越小。"針對大型信托公司"大機構(gòu)、跨區(qū)域"的戰(zhàn)略,中信信托信托業(yè)務部人士表示,目前異地經(jīng)營的放開,給了實力信托公司更多的挑選優(yōu)質(zhì)項目與企業(yè)的機會。

而在這些大型信托公司的產(chǎn)品設(shè)計中,基金化操作也正在成為一種趨勢。北京信托、平安信托等都已經(jīng)積極開展了資產(chǎn)池培育工作。華澳信托表示,這是為了更好地控制、應對市場風險,為了更好的控制市場風險,未來將設(shè)計更多的組合信托。"

與大型信托公司相比,而山西信托、湖南信托、廈門信托、天津信托、山東信托等為代表的信托公司,更多地選擇了深挖本地市場的戰(zhàn)略。

在業(yè)內(nèi)人士看來,這些地方性信托公司發(fā)展的瓶頸主要是資金募集能力以及專業(yè)團隊能力。而選擇本地化發(fā)展,則可以程度地發(fā)揮有效資源優(yōu)勢。

日前山東信托與14家本地房企簽訂了互助信托協(xié)議框架。而這正被業(yè)內(nèi)人士看作是深挖本地市場的一種創(chuàng)新路經(jīng)。對此山東信托人士表示,為了克服信托公司融資規(guī)模有限的瓶頸,提高收益率,山東信托未來將加強與當?shù)劂y行的合作,吸取私人銀行資金,同時將加強專業(yè)人士引進,加大股權(quán)信托。

此外,將大額信托"化整為零"也是地方性信托公司破解融資瓶頸的有效手段,中原信托近期發(fā)布的理財產(chǎn)品多通過受益權(quán)分層,將大額信托分拆至各發(fā)行理財產(chǎn)品。

中國人民大學信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成表示,這種分化,在2010年將會進一步顯著。

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