一年來商品房供給先行指標同比變化（%）

一年來房地產開發(fā)投資額（億元）

受新增供應量面臨階段性瓶頸的影響，進入8月份，全國主要城市商品房銷量繼續(xù)下滑。“縮量上漲”的樓市，在地產股破位大跌的印證下，似乎開始醞釀“拐點”之變。顯然，在供不應求的“故事”大幅推升房價后，下半年，樓市“價量齊升”的態(tài)勢將很難延續(xù)。不過，高房價將導致房企盈利預期改善，并帶動開發(fā)投資和新房開工量回升，進而改善供求關系。

據中國證券報記者對近三年來全國房地產開發(fā)數據的分析，今年5月份以來，房地產開發(fā)投資和新開工量呈現趨勢性復蘇，樓市新增供應量也將逐步釋放。業(yè)內專家預計，今年四季度樓市供應量將會增加，但如果房價繼續(xù)大幅上漲，那么樓市又將面臨調整。

開發(fā)投資持續(xù)回暖

“今年初，市場曾擔憂高庫存給房價帶來沉重壓力。但目前來看，高庫存導致的開發(fā)投資‘冷卻’，才是關鍵問題?！敝袊康禺a業(yè)協(xié)會副會長朱中一對中國證券報記者表示。

事實上，在主要城市庫存房源消化基本接近尾聲的5、6月間，房地產開發(fā)投資和新開工數據已呈現回暖趨勢。其中，土地購置面積、土地開發(fā)面積和房屋新開工面積等先行指標的降幅逐月收窄，房地產開發(fā)投資額的同比升幅逐月擴大。

統(tǒng)計數據顯示，今年1-7月，全國完成房地產開發(fā)投資17720億元，同比增長11.6%，增幅比1-6月提高1.7個百分點，增幅在半年來頭次超過兩位數。其中，7月房地產開發(fā)投資3215.12億元，同比增長19.6%，創(chuàng)今年以來新高。

廣發(fā)證券較新報告預測，全年房地產開發(fā)投資增速有望超過20%，與城鎮(zhèn)固定資產投資增幅“拉近距離”。其中，一線城市房地產開發(fā)投資增幅更為明顯，北京7月份完成開發(fā)投資同比增長87%。

而對房地產市場未來供應起決定性影響的新開工面積也在逐漸改善。1-7月，全國房屋新開工面積5.5億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個百分點；其中，7月新開工面積同比增長1.4%，連續(xù)兩個月保持增長。

更值得注意的是，前7個月累計的新開工面積比累計的銷售面積多出1.32億平方米，兩者的差額接近2006年與2007年的平均水平，并呈現逐月擴大趨勢。

“一般而言，項目開工后，3個月左右便能形成市場的期房供應，因此，從全國范圍來看，后續(xù)的供應量是較為充足的。”住房和城鄉(xiāng)建設部一位研究人士指出。而隨著去庫存化進程的結束，房地產商紛紛開始調高年度開工計劃，由此，新開工面積也將逐漸提升。

一線地產商開始在半年報中調高本年度的計劃開工面積。萬科的計劃新開工面積由年初的403萬平方米增加到585萬平方米，增幅達到45.2%。金地集團的計劃開工面積也上調了16%。萬科明確表示，“公司8月份的新開工面積肯定會比7月份高?！?

申銀萬國房地產分析師江征雁預計，下半年的房地產新開工面積，中性預測環(huán)比上半年增速為8.4%，而樂觀預測環(huán)比增速的上限可達20%。

銷量調整預期一致

“房地產是處于上升態(tài)勢中的產業(yè)，供不應求是市場的常態(tài)。但這并不意味著樓市會持續(xù)繁榮，房價過快上漲將遏制需求的釋放，預計樓市銷量將出現較為明顯調整?！币晃?地產人士認為。

1-7月，全國商品房銷售面積4.18億平方米，銷售金額19600億元，同比依然大幅增長；但7月份當月的銷售面積為0.76億平方米，銷售金額為3800億元，分別環(huán)比下降19.6%和13.8%。其中雖然有季節(jié)性因素，但房價過快上漲導致政策可能生變，也是重要原因。

國信證券分析師方焱認為，從政策層面看，7月份市場充斥“微調”的聲音，以及部分城市出現“二套房貸”窗口指導的現象，給市場帶來一定的“利空”。他預計，三季度房地產銷量調整已成定局。

申銀萬國較新報告指出，下半年，在流動性寬裕程度下降的背景下，房價很難超預期上漲，大部分城市將難現上半年“價量齊升”的局面；而部分城市由于杠桿過大，價格上漲過快，成交量或看房量將出現“超預期萎縮”。光大證券研究報告認為，由于二套房貸的收緊，部分需求重新轉入觀望狀態(tài)；而供給還是偏緊，導致房價持續(xù)上漲，已對部分城市的需求產生壓力。

國家信息經濟預測部高輝清則更為悲觀。他認為，房地產與宏觀經濟聯系很密切，7月份經濟數據顯示我國經濟復蘇還不牢固：居民消費品價格與工業(yè)品出廠價格呈現持續(xù)下跌趨勢，工業(yè)增加值的增長速度低于預期，明年GDP增速可能逐季度“往下走”。而收入效應減弱，將導致樓市銷量進一步回升失去支撐。

調控指向有效供給

顯然，管理層對于房價泡沫的擔憂已公開化。央行表示將關注資產價格變動以及政策動態(tài)微調，預示著未來貨幣政策或將“明松暗緊”。不過，通過收緊信貸從而遏制需求的可能性不大。

中國房地產研究會副會長顧云昌指出，信貸政策對房地產需求的影響很大。今年上半年，個人住房抵押貸款同比增長近8%，直接推動住房購購力的上升。在保增長的大局下，央行強調貨幣政策取向不變，對于二套房貸，也僅要求嚴格執(zhí)行“既定政策”。他預計，下半年，樓市調控將在增加土地供應上做文章。

今年各地政府對土地供應指標較往年大為增加。國土資源部消息顯示，今年以來，全國共有81個城市申報了用地計劃。經審查后，國務院批準這些城市新增建設用地25265.69公頃，較去年增加16.7%。其中，有七成以上的批準用地是用于城市交通和公共基礎設施及居住項目建設。在今年申報用地的81個城市中，有41個城市新增建設用地比去年增加。

7月以來，各地方政府紛紛加大房地產開發(fā)用地供應，以期改善樓市供求關系。下半年，北京市計劃進一步加大土地供應量，擬推出1000公頃土地，同時投入1000億元用于土地儲備。而1-7月，北京土地儲備和房地產開發(fā)企業(yè)完成土地一級開發(fā)投資達454.3億元，占同期房地產開發(fā)投資總額的37.7%。與此同時，上海、廣州等城市也出臺了擴大土地供應的計劃。

相應地，開發(fā)商拿地擴張意愿強烈,特別是追求總資產周轉率的大型房企，今年的新增土地儲備十分可觀。

不過，“儲地”不等于開發(fā)。有專家建議，地方政府在增加土地供應的同時，應加強監(jiān)管，實時公開開發(fā)商的開發(fā)進度，敦促開發(fā)商加快銷售以增加當期供給。（林喆）