“監(jiān)管 層希望通過(guò)壓力測(cè)試來(lái)摸底信托公司從事房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。”接近銀監(jiān)會(huì)的人士稱。他還告訴本報(bào)，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》發(fā)布之后，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款量已經(jīng)開始回落，但房地產(chǎn)信托貸款并沒(méi)有大幅減少。顯然銀監(jiān)會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)累及信托公司。今后，信托公司在發(fā)放房地產(chǎn)信托的時(shí)候可能也會(huì)變得更加謹(jǐn)慎了。

啟動(dòng)壓力測(cè)試

“到目前為止，壓力測(cè)試已經(jīng)進(jìn)行近一個(gè)月了。銀監(jiān)會(huì)給我們發(fā)了不少表格。主要是統(tǒng)計(jì)自有資金及信托資金投資房地產(chǎn)的規(guī)模、抵押率、風(fēng)險(xiǎn)控制措施，例如擔(dān)保和股權(quán)質(zhì)押等相關(guān)數(shù)據(jù)?！币晃恍磐泄救耸扛嬖V記者。

總部位于北京的一家信托公司中層告訴記者，目前是在進(jìn)行壓力測(cè)試，但并沒(méi)有要求信托公司收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)?！胺康禺a(chǎn)項(xiàng)目對(duì)各家公司都是重要業(yè)務(wù)，數(shù)量上大約占到集合信托計(jì)劃三成，但利潤(rùn)則占了半壁江山?！彼f(shuō)。

而另一位信托公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理則坦承，信托公司做地產(chǎn)業(yè)務(wù)和銀行相比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。按照監(jiān)管規(guī)定的條件上，信托公司和銀行都已經(jīng)完全一致，即項(xiàng)目必須“四證”齊全，開發(fā)商必須具備二級(jí)以上資質(zhì)，自有項(xiàng)目資本金(專題 論壇)必須達(dá)到30%以上。而信托公司的資金成本更高，項(xiàng)目的信息也少，項(xiàng)目管理的成本可能也會(huì)更高。不過(guò)也有不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)持比較樂(lè)觀的態(tài)度。中糧信托相關(guān)人士雖然對(duì)房地產(chǎn)交投低迷會(huì)有所擔(dān)心，但認(rèn)為房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出風(fēng)險(xiǎn)的概率較小。

“據(jù)我們了解，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出問(wèn)題屬于極其個(gè)別的情況。一般的項(xiàng)目里，信托公司都對(duì)開發(fā)商的土地進(jìn)行三到四個(gè)折扣的抵押，風(fēng)險(xiǎn)可以說(shuō)是微乎其微的。在較近一輪國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策收緊之后，再加上房地產(chǎn)價(jià)格本身處于高位上了，我們對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流多少有些擔(dān)心，但保障信托計(jì)劃安全幾乎是不成問(wèn)題的?！彼f(shuō)。

多位信托公司相關(guān)業(yè)務(wù)人員認(rèn)為，信托公司目前對(duì)項(xiàng)目審核能力不比銀行的信貸員差。在北京，很多信托公司的項(xiàng)目經(jīng)理都對(duì)北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目、開發(fā)商背景、風(fēng)險(xiǎn)情況如數(shù)家珍。而一位中融信托人士則認(rèn)為，這種壓力測(cè)試方式不是特別科學(xué)。他說(shuō)，“現(xiàn)在做壓力測(cè)試，實(shí)際上主要就是看抵押率。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目是屬于個(gè)案性很強(qiáng)的行業(yè)。每個(gè)項(xiàng)目都不一樣，有的項(xiàng)目有一些特定的缺陷，還有的例如距離**站比較近，或者有地方政府的支持等等，這些都無(wú)法在壓力測(cè)試中直接體現(xiàn)出來(lái)?！?

蹺蹺板效應(yīng)

一位接近銀監(jiān)會(huì)人士告訴記者，啟動(dòng)信托壓力測(cè)試可能是對(duì)商業(yè)銀行房貸壓力測(cè)試的延續(xù)。實(shí)際上，從4月中下旬開始銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行壓力測(cè)試。

到5月中旬，結(jié)果顯示，多家商業(yè)銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌容忍度在30%至40%之間。國(guó)有大行中，交行率先公布房貸壓力測(cè)試結(jié)果：房地產(chǎn)價(jià)格下降30%,交行開發(fā)貸款不良率將增加1.2%,個(gè)人按揭不良率提高0.9%。盡管如此，商業(yè)銀行還是逐步降低了涉房貸款規(guī)模。記者了解到，房貸重鎮(zhèn)上海全市銀行業(yè)上半年新增貸款3118.26億元，同比少增534.88億元。而房地產(chǎn)貸款在4月份新政出臺(tái)后增量明顯下降，二季度平均每月房貸量比一季度下降逾半。

同樣的情況出現(xiàn)在北京。根據(jù)央行營(yíng)業(yè)部數(shù)據(jù)，北京近期新增房地產(chǎn)貸款明顯回落。5月、6月房地產(chǎn)貸款新增額比1-4月月均新增額分別下降57.4%、58.4%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)回落明顯。5月、6月單月新增額比 4月份分別下降72.9%、67.9%。但是，銀行收緊房貸的時(shí)候往往就是信托公司開始忙活的時(shí)節(jié)。一位中融信托項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在項(xiàng)目多得看不完，很多信托公司的人每天都在各處看項(xiàng)目，有些是開發(fā)商自己找上門來(lái)的，有些是銀行介紹的。

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目比去年好做多了，利率能到15%以上?，F(xiàn)在北京的項(xiàng)目已經(jīng)沒(méi)什么可做的了，主要是北京的概念已經(jīng)不是很多了，只有通州和南城了。而上海也就是世博會(huì)的概念了?，F(xiàn)在大家關(guān)注的是價(jià)格還處于相對(duì)低位的二、三線城市，這里空間還比較大，尤其是一些有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市，開發(fā)商利潤(rùn)空間不錯(cuò)?！彼f(shuō)。

上海國(guó)際信托有限公司總經(jīng)理傅帆也說(shuō)，在整個(gè)房地產(chǎn)融資收緊后，可能有一些項(xiàng)目本來(lái)很好，但缺錢，信托公司可介入。而根據(jù)媒體報(bào)道，不完全統(tǒng)計(jì)在今年的前6個(gè)月里，共計(jì)發(fā)行了667億元房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品；6月當(dāng)月的發(fā)行規(guī)模更是達(dá)到了170多億元的新高。而去年全年，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模僅400多億元。

“信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模其實(shí)也很大，而且和銀行開發(fā)貸呈現(xiàn)蹺蹺板效應(yīng)。因此，如果要控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，不僅要檢查銀行，而且也要關(guān)注信托公司?！苯咏y監(jiān)會(huì)人士稱。