“監(jiān)管 層希望通過壓力測試來摸底信托公司從事房地產(chǎn)貸款的風險承受能力。”接近銀監(jiān)會的人士稱。他還告訴本報，在《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發(fā)布之后，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款量已經(jīng)開始回落，但房地產(chǎn)信托貸款并沒有大幅減少。顯然銀監(jiān)會擔心房價的風險累及信托公司。今后，信托公司在發(fā)放房地產(chǎn)信托的時候可能也會變得更加謹慎了。

啟動壓力測試

“到目前為止，壓力測試已經(jīng)進行近一個月了。銀監(jiān)會給我們發(fā)了不少表格。主要是統(tǒng)計自有資金及信托資金投資房地產(chǎn)的規(guī)模、抵押率、風險控制措施，例如擔保和股權(quán)質(zhì)押等相關(guān)數(shù)據(jù)?！币晃恍磐泄救耸扛嬖V記者。

總部位于北京的一家信托公司中層告訴記者，目前是在進行壓力測試，但并沒有要求信托公司收縮房地產(chǎn)業(yè)務。“房地產(chǎn)項目對各家公司都是重要業(yè)務，數(shù)量上大約占到集合信托計劃三成，但利潤則占了半壁江山?！彼f。

而另一位信托公司的業(yè)務經(jīng)理則坦承，信托公司做地產(chǎn)業(yè)務和銀行相比沒有優(yōu)勢。按照監(jiān)管規(guī)定的條件上，信托公司和銀行都已經(jīng)完全一致，即項目必須“四證”齊全，開發(fā)商必須具備二級以上資質(zhì)，自有項目資本金(專題 論壇)必須達到30%以上。而信托公司的資金成本更高，項目的信息也少，項目管理的成本可能也會更高。不過也有不少業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)信托風險持比較樂觀的態(tài)度。中糧信托相關(guān)人士雖然對房地產(chǎn)交投低迷會有所擔心，但認為房地產(chǎn)信托項目出風險的概率較小。

“據(jù)我們了解，房地產(chǎn)信托項目出問題屬于極其個別的情況。一般的項目里，信托公司都對開發(fā)商的土地進行三到四個折扣的抵押，風險可以說是微乎其微的。在較近一輪國家對房地產(chǎn)政策收緊之后，再加上房地產(chǎn)價格本身處于高位上了，我們對開發(fā)商的現(xiàn)金流多少有些擔心，但保障信托計劃安全幾乎是不成問題的?！彼f。

多位信托公司相關(guān)業(yè)務人員認為，信托公司目前對項目審核能力不比銀行的信貸員差。在北京，很多信托公司的項目經(jīng)理都對北京的房地產(chǎn)項目、開發(fā)商背景、風險情況如數(shù)家珍。而一位中融信托人士則認為，這種壓力測試方式不是特別科學。他說，“現(xiàn)在做壓力測試，實際上主要就是看抵押率。但是房地產(chǎn)項目是屬于個案性很強的行業(yè)。每個項目都不一樣，有的項目有一些特定的缺陷，還有的例如距離**站比較近，或者有地方政府的支持等等，這些都無法在壓力測試中直接體現(xiàn)出來。”

蹺蹺板效應

一位接近銀監(jiān)會人士告訴記者，啟動信托壓力測試可能是對商業(yè)銀行房貸壓力測試的延續(xù)。實際上，從4月中下旬開始銀監(jiān)會要求各家商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)務進行壓力測試。

到5月中旬，結(jié)果顯示，多家商業(yè)銀行對房價下跌容忍度在30%至40%之間。國有大行中，交行率先公布房貸壓力測試結(jié)果：房地產(chǎn)價格下降30%,交行開發(fā)貸款不良率將增加1.2%,個人按揭不良率提高0.9%。盡管如此，商業(yè)銀行還是逐步降低了涉房貸款規(guī)模。記者了解到，房貸重鎮(zhèn)上海全市銀行業(yè)上半年新增貸款3118.26億元，同比少增534.88億元。而房地產(chǎn)貸款在4月份新政出臺后增量明顯下降，二季度平均每月房貸量比一季度下降逾半。

同樣的情況出現(xiàn)在北京。根據(jù)央行營業(yè)部數(shù)據(jù)，北京近期新增房地產(chǎn)貸款明顯回落。5月、6月房地產(chǎn)貸款新增額比1-4月月均新增額分別下降57.4%、58.4%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長回落明顯。5月、6月單月新增額比 4月份分別下降72.9%、67.9%。但是，銀行收緊房貸的時候往往就是信托公司開始忙活的時節(jié)。一位中融信托項目經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在項目多得看不完，很多信托公司的人每天都在各處看項目，有些是開發(fā)商自己找上門來的，有些是銀行介紹的。

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目比去年好做多了，利率能到15%以上。現(xiàn)在北京的項目已經(jīng)沒什么可做的了，主要是北京的概念已經(jīng)不是很多了，只有通州和南城了。而上海也就是世博會的概念了。現(xiàn)在大家關(guān)注的是價格還處于相對低位的二、三線城市，這里空間還比較大，尤其是一些有區(qū)位優(yōu)勢的城市，開發(fā)商利潤空間不錯?！彼f。

上海國際信托有限公司總經(jīng)理傅帆也說，在整個房地產(chǎn)融資收緊后，可能有一些項目本來很好，但缺錢，信托公司可介入。而根據(jù)媒體報道，不完全統(tǒng)計在今年的前6個月里，共計發(fā)行了667億元房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品；6月當月的發(fā)行規(guī)模更是達到了170多億元的新高。而去年全年，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模僅400多億元。

“信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模其實也很大，而且和銀行開發(fā)貸呈現(xiàn)蹺蹺板效應。因此，如果要控制房貸風險，不僅要檢查銀行，而且也要關(guān)注信托公司?！苯咏y監(jiān)會人士稱。