《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》要求，國有土地使用權(quán)出讓時，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進(jìn)行評估，在此前提下，確定出讓底價。

科學(xué)合理地評估與確定國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價，已經(jīng)成為土地公開出讓工作的重要環(huán)節(jié)。招拍掛底價的評估應(yīng)在嚴(yán)格遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的前提下，依據(jù)估價原則，選用適當(dāng)?shù)脑u估方法。

采取公開的市場價值標(biāo)準(zhǔn)

確定土地招拍掛出讓底價應(yīng)采取公開的市場價值標(biāo)準(zhǔn)。在評估過程中，估價人員必須明確其評估的價格應(yīng)當(dāng)是在估價基準(zhǔn)日正常的市場氛圍中，各項規(guī)劃指標(biāo)及利用條件的限定下，規(guī)劃設(shè)定用途、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度、使用年限下的價格。特別需要注意的是，同一宗地，在用途、開發(fā)程度、使用年限等條件不變時，僅規(guī)劃指標(biāo)及利用條件的一些調(diào)整，就足以使土地價格產(chǎn)生較大幅度的波動。

根據(jù)“國六條”的政策和新《規(guī)范》的規(guī)定，編制國有土地出讓方案時，國土部門可將城市規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)部門確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等規(guī)劃條件和建設(shè)條件，作為土地出讓方案的重要內(nèi)容。這在以往規(guī)定了容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)的基礎(chǔ)上，又對土地的利用增加了更多的限制條件，所以在評估地價的時候，必須全面考慮這些條件的限制，準(zhǔn)確計算擬出讓土地的市場價值。

估價基準(zhǔn)日應(yīng)為招拍掛起始日

在實際估價工作中，估價人員通常將實地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價基準(zhǔn)日，但估價基準(zhǔn)日并非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準(zhǔn)日。而招拍掛出讓土地使用權(quán)一般都提前一段時間在新聞媒體上刊登公告，同時鑒于土地使用權(quán)的價款額度大，通常都要求事先確定一個底價。因此，土地出讓方即市、縣國土資源管理部門，要先行委托專門的估價機(jī)構(gòu)對擬出讓土地進(jìn)行估價，其估價日期肯定在公告確定出讓時刻的前一個時間段內(nèi)。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的解釋，估價日期是指該項估價工作的起止日期，其實是按照委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定的。為了真正體現(xiàn)評估的土地使用權(quán)價格是在出讓之日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價時點應(yīng)與公告確定出讓時間相一致，即將估價基準(zhǔn)日確定為公告中的招標(biāo)、拍賣或掛牌起始之日。

頭選市場比較法和假設(shè)開發(fā)法

針對國有土地使用權(quán)招拍掛底價評估的特點，宜遵循的原則有替代原則、較有效利用原則、預(yù)期收益原則、需求與供給原則和多種方法相結(jié)合的原則等。按照評估原則與估價方法銜接一致的要求，評估土地招拍掛底價，頭先應(yīng)選用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法。因為市場比較法充分考慮了在估價基準(zhǔn)日近期市場上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場承受能力，其測算的價格簡單明了，容易被交易雙方認(rèn)同和接受。但要注意，已經(jīng)成交的市場交易案例并非都是真實客觀的市場價格，因此需要對各種影響地價的非正常因素進(jìn)行判定與修正，使之恢復(fù)到客觀的水平。假設(shè)開發(fā)法則充分考慮了擬出讓土地在規(guī)劃條件限制范圍內(nèi)較有效的利用方式、建筑成本以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等因素。運用該方法測算的地價，實際上相當(dāng)于競購人較終獲得出讓地塊所要支付的較高價格，這對競購人較終確定購購價或出讓方較終確定底價都具有一定的指導(dǎo)作用。

當(dāng)然，運用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定的前提條件，如果在市場不發(fā)達(dá)、缺乏交易案例，或無城市規(guī)劃主管部門審定的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案的情況下，也可以選取基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和收益還原法等方法來進(jìn)行評估，較終地價可選取多種評估方法所得結(jié)果的加權(quán)平均值。

　　　　　(作者：河北省廊坊市國土資源局地產(chǎn)咨詢；廊坊市博泰不動產(chǎn)咨詢評估有限公司 齊鵬 張林楠)