2005年11月26號，董先生的四合院在北京萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀公司掛牌一年后，終于以300萬的價格找到了購家?！班従拥乃暮显菏且?20萬的價格出售的，我一直想等到他那個價格，卻遲遲無人問津。”董先生說。

萬德成總經(jīng)理井蘊嬌認為，同一條胡同的四合院價格有差距是很正常的，影響四合院價格的因素也有很多?！白鳛榻Y合了經(jīng)濟價值和歷史價值的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，四合院的價值評估困難是其的交易瓶頸?！?p> 受困經(jīng)驗定價

目前，北京四合院的銷售價格大致為：期房無內(nèi)裝修24000～26000元/m2；建成后，無內(nèi)裝修一般在28000～30000元/m2；國外市場銷售價格一般在4000～4500美元/m2?？們r則以四合院占地面積來計算。

目前北京市所有四合院的市場指導價，大多是參照北京萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀公司多年來從事四合院代理的經(jīng)驗價格，再經(jīng)由購賣雙方商討并達成共識后確定?！叭f德成是從實踐中得到的價格，公司也沒有專業(yè)的評估師?！本N嬌稱。

對于這種非專業(yè)評估機構的經(jīng)驗定價，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞認為，“不論高低，市場認可就可以。”我愛我家副總經(jīng)理胡景暉也表贊同：“經(jīng)驗性的評估雖然不具有法律意義，但更接近市場的價格。”

但正是由于對四合院這種特殊物業(yè)類型的市場價值缺乏專業(yè)評估，增加了購賣雙方交易的難度。

從事了多年四合院代理的井蘊嬌也承認，“與供需兩旺的市場相比，成交量明顯偏低，購方和賣方很少能在價格上一次達成共識，雙方僵持的時間有的長達一年。”

“在實際操作中，賣方要價過高較為嚴重，有的甚至要出了天價?！本f。

賣方認為，四合院是獨具北京地方特色的民居，大多位于北京舊城區(qū)，可謂。而購方認為，四合院多數(shù)年久失修、破損嚴重，缺乏完善的生活配套設施，普遍沒有天然氣和供暖設施，電未增容，甚至沒有獨立的衛(wèi)生間，不符合現(xiàn)代人居要求。購購后需要大規(guī)模的改造和翻新，改造周期至少要一至兩年的時間，需投入大量的人力和物力。而且，大多數(shù)四合院都分布在舊城區(qū)的胡同里，胡同狹窄，交通擁堵，胡同兩側擠滿了小攤小店，環(huán)境雜亂。

井蘊嬌認為，“對四合院歷史價值的判定才是一個天價四合院的賣點，而很多沒有被列入文物保護之列的四合院在價格上應當更實際一些?！?p> 評估四大難點

井蘊嬌認為，地理位置、外部環(huán)境、內(nèi)部結構和歷史因素是導致四合院評估困難的四大因素。

就地理位置和外部環(huán)境來說，井蘊嬌舉了幾個簡單的例子：大胡同里的小胡同內(nèi)四合院通常價格能達到15000元/平方米，如果房子狀況好一些，價格會在此基礎上有稍許突破。但現(xiàn)在頭條到八條的胡同幾乎全被汽車占滿了，價值也就在12000元/平方米左右。胡同是影響四合院價格的一個因素。另外有些四合院旁邊有樓房，從樓上看四合院的院子很清楚，私密性沒有了，也就貶值了，每平方米大約要降下2000~3000元。還有像風水等因素，都會影響四合院的價格。

“專業(yè)評估機構對一座樓房進行評估，只要評估好頂層、中間層和底層，基本上就把整個樓房給評估下來了，因為那些建筑在生產(chǎn)年代、建筑結構和戶型上是一樣的。但四合院的每個院子都是一個獨立的單元，都有它的獨立個性，所以在評估時非常困難?！本f。

井蘊嬌認為，四合院的價值評估雜項太多，無套路可尋。挖掘歷史是判定其價值時較重要的一項，但也是較困難的。

四合院是歷史的產(chǎn)物，越老越值錢?！拔覀冭b定四合院像古董，它是古董里的東西，它的價值是依照年代痕跡來判斷的。頭發(fā)胡同里有一個四合院是李淑一住過，對四合院價值的評估就是要挖掘類似的歷史賣點。寫字樓、公寓賣的是房子，而四合院賣的是文脈和人脈?！本f。

由于四合院的評估困難，涉足這一市場的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司也是少之又少。我愛我家的胡景暉和鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的市場總監(jiān)金育松都表示，公司雖然也做四合院的代理，但是房源非常少，而且成功率也不高。

“四合院作為細分的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，交易要比普通房地產(chǎn)精，對經(jīng)紀人的要求很高，在并不專業(yè)的經(jīng)紀人隊伍里要想找到對四合院有研究的，則是難上加難?！焙f。

金的觀點基本相同：“鏈家的主營方向不是四合院，在房源、人員和市場調(diào)查方面都不是很充足?！?p> 如何評估四合院？

“實際操作中的經(jīng)驗是，應該更注重對四合院歷史價值的挖掘，讓它的歷史價值體現(xiàn)在經(jīng)濟價值上，盡管這兩種價值不能等同?！本N嬌稱。“從歷史角度和商業(yè)角度去評估是正確的。四合院有交易的需求，就應該把它市場化，利益和文化是不沖突的，應用得好，利益和文化可以兼得?！?p> 井認為，給四合院定價，一方面要參照同等地段已成交的四合院價格，另一方面要參照因時間差異導致的四合院升值或貶值的幅度。同時還應該更多地考慮到其歷史價值，追求利潤合理化，而不是化?！爱吘?，四合院不是普通的房地產(chǎn)商品?！?

北京大學旅游研究與開發(fā)吳必虎教授認為，“四合院有一個自然毀壞的過程，所以要有機地更新，如果單純自住，效益會很差，但是如果把一部分四合院拿出來作為會館和旅店來經(jīng)營，就會產(chǎn)生經(jīng)濟價值?！?p> 井蘊嬌也同意吳的觀點：“后海地區(qū)的四合院已經(jīng)應該改造成旅店了，事實上，北京的四合院大部分都適合改造成會所或者酒店。方正、有文脈和依水的四合院，都很適合?！?p> 對于四合院的投資風險，井認為拆遷是惟一的風險?！八暮显何挥诘牡貛?，永遠不會貶值?！焙脖硎就猓骸暗卣?、火災的自然因素是不可避免的，但是四合院的保值和增值的空間是巨大的。”

四合院的率也相對較高。據(jù)萬德成的統(tǒng)計數(shù)字，目前四合院的率大致在10%左右。“客戶以華僑、港澳臺同胞為多，國外客戶則以法國人居多。”井說。

　　　　　(作者：方帥)