去年年底，重慶合川一處拆遷工地上，工人正在忙碌。二次征求意見稿提出被征收房屋的價(jià)值，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

　　【引言】

　　前日公布的《征收與補(bǔ)償條例》次征求意見稿規(guī)定：被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算被征收房屋的補(bǔ)償金額和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的價(jià)款，結(jié)清差額。

　　因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　“就近回遷”具體應(yīng)該如何操作？回遷補(bǔ)償面積如何折算？如果舊城區(qū)改建后變?yōu)楣苍O(shè)施，而周邊就近地段又無(wú)房可供拆遷戶選擇回遷，問題怎么解決？

　　■ 專家觀點(diǎn)

　　回遷權(quán)利可用貨幣補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)

　　沈巋(北京大學(xué)法學(xué)院教授)：此次征求意見稿規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。如果改建后變?yōu)楣苍O(shè)施，而周邊又無(wú)房可供拆遷戶選擇回遷，此類情況怎么解決？

　　這就涉及舊城改建和舊房改造的區(qū)分問題。舊房改造，仍要改造成房子，這樣被征收人就有回遷的房源了。但舊城改建則涉及的是一攬子計(jì)劃，也可能蓋工廠，被征收人回遷的權(quán)利保障前提就是要有住房提供，這個(gè)問題就比較復(fù)雜，就不一定要優(yōu)先保障被征收人回遷的權(quán)利了，可以通過(guò)貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換等變通方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　本報(bào)記者 郭少峰

　　■ 拆遷戶說(shuō)法

　　支持就近回遷規(guī)定尚需細(xì)化

　　對(duì)于此次征求意見稿中的“回遷應(yīng)就近”這一規(guī)定，目前面臨拆遷的北京市西城區(qū)拆遷戶盛先生表示支持，他說(shuō)：“無(wú)論是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格給予現(xiàn)金補(bǔ)償，還是在同等地段(西二環(huán)內(nèi))安置同等或差不多面積的住房，我們都可以接受”。但拆遷后，無(wú)論是政府相關(guān)部門，還是開發(fā)商，都未就此問題表態(tài)，甚至從未向盛先生家人提出過(guò)。

　　“希望新條例能對(duì)回遷問題，作出更為細(xì)致的規(guī)定”，盛先生表示，此次征求意見稿中“政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋”這條規(guī)定還是太籠統(tǒng)，“回遷就近地段后，能補(bǔ)償多的住房？例如我們四合院之前住了8戶人家，那回遷后是以原拆遷面積為依據(jù)提供住房，還是按戶數(shù)提供住房？這些都有待細(xì)化”。

　　本報(bào)記者 石明磊

　　■ 政府回應(yīng)

　　征收改建公共設(shè)施回遷方式應(yīng)更多元

　　此次征求意見稿還對(duì)回遷做出了規(guī)定，“因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋”，政府操作時(shí)會(huì)碰到哪些問題？如果改建后變?yōu)楣苍O(shè)施，而周邊又無(wú)房可供拆遷戶選擇回遷，問題應(yīng)如何解決？

　　對(duì)此，遼寧沈陽(yáng)市一位曾經(jīng)負(fù)責(zé)基層拆遷工作的官員認(rèn)為，這種拆遷方式屬于為了公共利益拆遷，政府可以用更多元的方式確保被拆遷戶利益和訴求。

　　他告訴記者，目前針對(duì)公共利益拆遷，沈陽(yáng)市有幾種做法。他舉了一個(gè)例子，如果要建體育設(shè)施拆遷，頭先拆遷部門會(huì)在該區(qū)域附近尋找地段蓋回遷房，滿足被拆遷戶在該地段的回遷需求。如果附近確實(shí)沒有地可以回遷，他們會(huì)選擇在離該區(qū)域稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方找房源，這種房源的價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)低于該地段的市場(chǎng)價(jià)。如果被拆遷戶提出要自己尋找房源，政府會(huì)在評(píng)估價(jià)格基礎(chǔ)上加20%的補(bǔ)償款，鼓勵(lì)被拆遷戶自選商品房源。

　　“我覺得這些方式都可以為其他城市拆遷遇到這種情況時(shí)借鑒，總體效果是不錯(cuò)的?！辈贿^(guò)，他也告訴記者，有的時(shí)候遇到不講道理的被拆遷戶，這些條件拆遷戶還是不會(huì)接受，他們提出不切實(shí)際的要求，讓拆遷部門很為難。他也希望新規(guī)能夠在這方面有一個(gè)制度上的規(guī)定。

　　本報(bào)記者 邢世偉

　　行政審批未必影響評(píng)估機(jī)構(gòu)中立性

　　【引言】

　　今年1月29日，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》向社會(huì)公開征求意見。十個(gè)多月之后，經(jīng)過(guò)調(diào)研和修改，于12月15日次面向社會(huì)征求意見。

　　次公開征求意見稿提出，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定。

　　針對(duì)這一內(nèi)容，有觀點(diǎn)擔(dān)憂，評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)操中將面臨重重困境。比如，有拆遷戶擔(dān)心，自己名下房產(chǎn)會(huì)否遭遇不公正評(píng)估？而評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)否因?yàn)榕碌米镏鲗?dǎo)拆遷的政府部門而得出不中立的結(jié)論？此外，如果被征收人因各種原因難以選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，而較終影響征收效率、拖延項(xiàng)目進(jìn)度，地方政府又應(yīng)如何行使權(quán)力？

　　■ 專家觀點(diǎn)

　　問題1 如果遭遇不公正評(píng)估？

　　評(píng)估公正性存在制度保障

　　沈巋(北大法學(xué)院教授)：評(píng)估機(jī)構(gòu)針對(duì)不同情況可以有不同評(píng)估辦法，比如有比較市場(chǎng)法，同一個(gè)地點(diǎn)，不同層樓、不同裝修、不同新舊程度，不能由被征收人依據(jù)小區(qū)內(nèi)較高價(jià)來(lái)算市場(chǎng)價(jià)。

　　現(xiàn)在房屋評(píng)估制度比較合理，還想象不出比目前更好的制度。遭遇不公正的情況會(huì)有，但可能性較小，而且還有一些制度設(shè)計(jì)來(lái)保證：對(duì)評(píng)估確定的價(jià)值有異議的，頭先可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，如果再對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議，還可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)為了在市場(chǎng)上生存，不可能對(duì)被征收人提出的復(fù)核意見不考慮。再就是專家委員會(huì)，被征收人如果對(duì)專家委員會(huì)的鑒定也有異議，并有更加有利的證據(jù)，也可以向法院提出訴訟。通過(guò)這些程序的設(shè)計(jì)，把這個(gè)問題都盡可能地得到解決。

　　問題2 如果評(píng)估公司怕得罪拆遷部門？

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展需被征收人信任

　　沈巋：任何市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)都要由政府審批，企業(yè)也要工商管理部門登記，個(gè)人開車也要考駕照，這都需要經(jīng)過(guò)政府審批，但行政審批這個(gè)程序未必會(huì)影響評(píng)估機(jī)構(gòu)的“中立性”。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)符合法律規(guī)定，就應(yīng)得到相關(guān)資質(zhì)，如果不批準(zhǔn)就是政府違法，從理論上講，評(píng)估機(jī)構(gòu)是可以申請(qǐng)行政復(fù)議或到法院起訴的。

　　將來(lái)的評(píng)估將更多由被征收人主導(dǎo)，而不是由政府主導(dǎo)，因此價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅要獲得相關(guān)資質(zhì)，而且只有獲得被征收人認(rèn)可，獲得政府部門和被征收人兩邊的信任，才能在房?jī)r(jià)評(píng)估市場(chǎng)上獲得一定市場(chǎng)份額，否則就沒法生存和發(fā)展下去。

　　對(duì)這一制度的質(zhì)疑，還是基于舊制度的考慮。當(dāng)然我也承認(rèn)，在制度實(shí)施過(guò)程中肯定會(huì)有一些折扣，但實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問題所牽扯到的，不一定是條例本身所能解決的。

　　問題3 如果評(píng)估機(jī)構(gòu)難選定？

　　政府或可單方面確定補(bǔ)償方案

　　沈巋：實(shí)際上，征求意見稿中已規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并及時(shí)公告。從法律上講，這實(shí)際上就給了地方政府單方面作出補(bǔ)償決定的隱含的權(quán)力。

　　如果被征收人遲遲不選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，政府可以單方面作出補(bǔ)償方案和決定。從完善法規(guī)的角度看，可以增加一個(gè)規(guī)定，在不低于多少天的時(shí)間內(nèi)不選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，在被征收人不作出決定的情況下，政府有權(quán)單方面作出補(bǔ)償決定。具體時(shí)間可由當(dāng)?shù)卣畞?lái)決定。

　　■ 政府回應(yīng)

　　挑選評(píng)估機(jī)構(gòu)要算“時(shí)間賬”

　　二次征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定。遼寧省沈陽(yáng)市一位曾經(jīng)負(fù)責(zé)基層拆遷工作的官員告訴記者，目前沈陽(yáng)市的做法是區(qū)縣拆遷部門根據(jù)沈陽(yáng)市拆遷部門提供的30余家評(píng)估機(jī)構(gòu)隨機(jī)選出3家評(píng)估機(jī)構(gòu)。同時(shí)，區(qū)縣拆遷部門從被拆遷者中選出10名被拆遷戶代表，由10名被拆遷戶代表從3家中選擇1家進(jìn)行評(píng)估。

　　“這種方法既保證了評(píng)估機(jī)構(gòu)的公平性，又能對(duì)拆遷的進(jìn)度有積極作用。”該官員稱，根據(jù)目前的實(shí)施情況看，用這種方式選擇出的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格基本與該地段的市場(chǎng)價(jià)相同，被拆遷戶也都比較滿意。

　　其認(rèn)為，征求意見稿稱完全由被拆遷戶選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)在操作層面上可能會(huì)有欠妥的地方，比如被拆遷戶可能對(duì)評(píng)估的事情完全不懂，尋找選擇評(píng)估公司會(huì)有很大的時(shí)間成本，這會(huì)影響拆遷進(jìn)程。

　　“如果被拆遷戶找不到評(píng)估公司，可以申請(qǐng)政府部門提供幫助，被拆遷戶從政府部門提供的評(píng)估公司中選擇，這既可以保證被拆遷方的利益，又可以提高拆遷效率，兩全其美?！痹摴賳T說(shuō)。

　　本報(bào)記者 邢世偉

　　■ 拆遷戶說(shuō)法

　　被拆遷人盼評(píng)估公平公正

　　稱即使評(píng)估價(jià)低只要有充分理由就將接受

　　“能讓第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)介入征收補(bǔ)償，就是一個(gè)進(jìn)步?！睂?duì)于此次新拆遷條例所提出的房屋價(jià)值補(bǔ)償、就近回遷等幾條意見，北京市民盛先生表示支持。

　　補(bǔ)償價(jià)不再“一言堂”

　　7年來(lái)，盛先生一家一直被拆遷問題所困擾。今年8月，他們祖居三代位于西城區(qū)金融街[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]附近的四合院，在第三次收到拆遷令后，遭到強(qiáng)拆。拆遷補(bǔ)償及回遷安置等問題，至今仍未與開發(fā)商談妥。

　　盛先生說(shuō)，遭到拆遷的四合院面積為900平方米，是其祖父在“文革”前購(gòu)購(gòu)，手續(xù)齊全。其后，祖父的5兒3女，分8戶居于此院，合辦有房產(chǎn)證2個(gè)。出租四合院空閑房屋，是多數(shù)人的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。2003年，四合院被列入拆遷范圍。

　　這幾年間，盛先生一家曾多次就拆遷補(bǔ)償價(jià)格同開發(fā)商商談，但開發(fā)商提出的補(bǔ)償價(jià)過(guò)低，令他們一家十分不滿。他說(shuō)：“2006年夏天，四合院附近的商品房?jī)r(jià)格，均價(jià)都在每平方米三萬(wàn)元以上，可所定補(bǔ)償價(jià)每平方米只有8600多元，差得太多”。

　　盛先生表示，自己“舉雙手贊成”第三方介入征收補(bǔ)償?！斑@將使得政府與開發(fā)商在補(bǔ)償定價(jià)上改變‘一言堂’的現(xiàn)狀，所定價(jià)格會(huì)更合情合理，也更能讓拆遷戶們信服。”

　　認(rèn)為評(píng)估價(jià)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行

　　對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，盛先生

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