土地和房屋是房地產(chǎn)的兩個(gè)重要組成要素，兩者在房地產(chǎn)總價(jià)值中相互包容難以分離，但在實(shí)踐中，很多縣(區(qū))在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)采取了房、地分別在房產(chǎn)和國(guó)土兩個(gè)政府部門辦理抵押登記的做法，為確認(rèn)抵押物價(jià)值，各地普遍通過(guò)房、地分離估價(jià)的辦法，把房地產(chǎn)總價(jià)值中的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和土地市場(chǎng)價(jià)值分離出來(lái)，這就出現(xiàn)了房屋、土地分離評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的問(wèn)題。因此，在房、地分離評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，究竟應(yīng)如何確定房、地市場(chǎng)價(jià)值的問(wèn)題就值得思考研究。

一、房地結(jié)合后增值部分在房產(chǎn)和土地中應(yīng)如何分?jǐn)?p> 通常情況下，一棟完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值高于其土地價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值的簡(jiǎn)單相加。如：成都市某郊區(qū)一棟商業(yè)房地產(chǎn)，房屋建筑面積5699．81平方米，建筑占地3852平方米，土地(熟地)取得成本為1200元／平方米，樓面地價(jià)為810．97元／平方米(含取得土地所包含的稅金、利息、利潤(rùn)、三通一平費(fèi)用和管理費(fèi)等)，房屋建設(shè)費(fèi)用為880元／平方米(含房屋建設(shè)所包含的稅金、利息和管理費(fèi)等)，該棟房地產(chǎn)的房地結(jié)合總價(jià)值為2010．97元／平方米，實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值為3200元／平方米。很顯然，房地結(jié)合后的市場(chǎng)價(jià)值高于土地價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值的簡(jiǎn)單相加，即：房地結(jié)合后的房地產(chǎn)增值了。目前在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，當(dāng)房、地分離評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值(全新)的取值認(rèn)定通常為房屋新建成本價(jià)值即該宗為880元／平方米。地價(jià)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋占地的單純地價(jià)評(píng)估時(shí)，土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)通常取值為900元／平方米(此處的樓面地價(jià)可取值為810．97元／平方米)，這顯然與該宗房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值不符。有人認(rèn)為，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值不應(yīng)高于其新建成本，該宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值3200元／平方米中的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為880元／平方米，剩下的部分即是土地市場(chǎng)價(jià)值。更多的人認(rèn)為房屋建設(shè)提升了房、地價(jià)值，其增值部分(1711．77元／平方米)應(yīng)在房、地中合理分?jǐn)?。種觀點(diǎn)較合理其增值部分應(yīng)按房地各自成本價(jià)值、所處區(qū)位、房地權(quán)重值等因素按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?p> 二、房地分離估價(jià)中的土地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

在評(píng)估價(jià)實(shí)務(wù)中，房地分離評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)值，兩種情況較常見(jiàn)：一是土地及地上建筑物同屬一人或一個(gè)法人單位的房屋占地地價(jià)評(píng)估，對(duì)這種土地通常評(píng)估的是土地市場(chǎng)價(jià)值，在房地分別抵押登記情況下，如房地同時(shí)分別抵押給一個(gè)金融機(jī)構(gòu)或同一債權(quán)人時(shí)，這種土地可作抵押目的的地價(jià)評(píng)估。二是多層或高層部分房屋占地面積的地價(jià)評(píng)估，這種土地不宜評(píng)估土地地價(jià)，此類土地應(yīng)評(píng)估房屋的樓面地價(jià)。由于多層和高層建筑的某一部分房屋占地具不確定性，其占地面積只是一個(gè)概念性數(shù)字，因此，對(duì)其樓面地價(jià)的評(píng)估不宜作抵押目的地價(jià)評(píng)估，也不應(yīng)分別抵押登記。

三、分離評(píng)估出的房地市場(chǎng)價(jià)值與該房地產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)總價(jià)值不符怎么辦

在實(shí)際工作中，房、地分離評(píng)估通常是由房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所評(píng)估房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，由土地評(píng)估事務(wù)所評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)值，由于這兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在各自掌握的市場(chǎng)信息、采用的評(píng)估方法等差異，就會(huì)不可避免地出現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和土地市場(chǎng)價(jià)值之和與該房地產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值不符的問(wèn)題。這既給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)麻煩，也影響評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正性和權(quán)威性。因此，因分設(shè)抵押登記而需進(jìn)行房、地分離估價(jià)的，應(yīng)由同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房、地進(jìn)行分離評(píng)估，以保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確、公正?！　　　　?作者：成都市青白江區(qū)房產(chǎn)管理局 何永春)