全國(guó)擴(kuò)張加速

地產(chǎn)龍頭萬科5月披露的新增項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)顯示，萬科一個(gè)月內(nèi)砸23.14億元一舉拿下6幅地塊，分布于四個(gè)城市，這是2008年2月以來萬科購(gòu)地投入金額較多的一個(gè)月。

這6幅地塊包括無錫金色家園南地塊、佛山桂城半島路項(xiàng)目、沈陽鐵西膠管廠地塊、沈陽五里河地塊、青島雙山南山地塊及青島308國(guó)道以北地塊等6處，項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e共計(jì)65.58萬平方米，萬科共需支付地價(jià)款23.14億元。這6個(gè)項(xiàng)目的共同點(diǎn)都是位于二、三線城市，都屬于城市，且拿地成本普遍低于周邊地塊。

保利地產(chǎn)3.85億元拿下號(hào)稱年內(nèi)北京土地市場(chǎng)的住宅地塊——北京密云云水名苑居住項(xiàng)目用地，規(guī)劃建筑面積315580.5平方米。保利北京營(yíng)銷總監(jiān)陳艷萍還表示：“凡是符合上市公司項(xiàng)目決策條件、毛利率符合公司要求的土地，都在關(guān)注范圍內(nèi)”。

5月21日，富力地產(chǎn)拍下備受關(guān)注的北京廣渠門外10號(hào)地。五天后再次出手廣州，以7.5億元獲得廣州從化市溫泉鎮(zhèn)溫泉村地塊。金地集團(tuán)4月末以5.6億元獲得上海西郊青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，公司高層還表示，今年計(jì)劃用于新增土地儲(chǔ)備的資金規(guī)模在50億至100億元，安排在長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域以及其他已經(jīng)進(jìn)入的二線城市。

華南地產(chǎn)商全國(guó)土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略升級(jí)，布局于各個(gè)城市的項(xiàng)目銷售也增長(zhǎng)強(qiáng)勁。萬科前五個(gè)月銷售數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)銷售面積281.7萬平方米，銷售金額238.9億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)27.4%和20.9%。保利地產(chǎn)前五個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約面積182.12萬平方米，同比增長(zhǎng)150.26%；實(shí)現(xiàn)簽約金額147.12億元，同比增長(zhǎng)157.54%。金地集團(tuán)前5個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積67.75萬平方米，同比增長(zhǎng)85.31%；累計(jì)銷售金額66.59億元，同比增長(zhǎng)81.15%。

在香港上市的粵派地產(chǎn)公司同樣銷售強(qiáng)勁。富力地產(chǎn)表示，截至5月31日，協(xié)議銷售額共約106.1億，占全年協(xié)議銷售額目標(biāo)220億元人民幣的48%。碧桂園的公告顯示，前四月實(shí)現(xiàn)合同銷售額共約46.5億元人民幣，同比2008年增長(zhǎng)15%；合同銷售建筑面積約99萬平方米，同比2008年增長(zhǎng)43%。雅居樂地產(chǎn)董事局主席陳卓林也表示，今年頭季合約銷售面積達(dá)64萬平方米，銷售金額達(dá)46.2億元，同比增長(zhǎng)2.8倍，連同去年未結(jié)算的銷售面積，累計(jì)銷售面積共110萬平方米，占公司預(yù)期今年合約銷售面積目標(biāo)的48％。

“萬保招金”成長(zhǎng)強(qiáng)勁

剛剛發(fā)布的由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家機(jī)構(gòu)共同評(píng)選的2009中國(guó)房地產(chǎn)上市公司鰲頭0研究報(bào)告中，占據(jù)內(nèi)地上市公司綜合實(shí)力排行榜前四名毫無懸念的仍是萬科、保利、金地和招商。

WIND資訊顯示，按證監(jiān)會(huì)分類方法，截至6月9日A股房地產(chǎn)上市公司總市值為8463.55億元，萬科、保利、招商和金地這四大房企市值就高達(dá)2870.1億元，占比超三分之一。今年一季度報(bào)告顯示，A股地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)總收入為276.48億元，僅四大房企營(yíng)收就有125.64億元，占比約為45％。

在A股地產(chǎn)公司今年季度總體營(yíng)業(yè)收入由去年頭季的294.07億元下降至今年頭季的276.48億元的情況下，四大房企抓住樓市回暖契機(jī)，總營(yíng)業(yè)收入由去年頭季的90.04億元上升至今年頭季的125.64億元。分析人士稱，這顯示龍頭地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)較同行回暖更快。

不僅如此，今年頭季A股上市地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)總和約為31.74億元，萬科、保利、招商和金地四大房企凈利潤(rùn)約為13.2億元，占比超過四成，凈利潤(rùn)較去年同期更是有18.76％的漲幅。

領(lǐng)軍企業(yè)萬科去年年底總資產(chǎn)規(guī)模接近1200億元，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)410億元。且市場(chǎng)占有率繼續(xù)提升，去年年底占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額提高到2.34％，在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山等九個(gè)城市，市場(chǎng)占有率排名頭位。

勢(shì)頭正猛的保利地產(chǎn)三年股東回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)跑于其他房地產(chǎn)企業(yè)，2007年和2008年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)增幅分別達(dá)到121.77%和50.35%。長(zhǎng)城證券分析師萬知預(yù)測(cè)，保利地產(chǎn)今明兩年有望保持30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，一季度靚麗的銷售使得2009年業(yè)績(jī)確定性進(jìn)一步增強(qiáng)。國(guó)信證券分析師方焱也在報(bào)告中稱，保利地產(chǎn)一季度銷售已經(jīng)完成全年的32％，一季度末預(yù)收賬款比2008年底增加30％，良好的銷售使得全年業(yè)績(jī)有保障。

招商地產(chǎn)自開始“3+X”布局全國(guó)以來，規(guī)模逐漸擴(kuò)大。2007年房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目發(fā)展到了5個(gè)城市；2008年發(fā)展到了11個(gè)城市的18個(gè)項(xiàng)目，推盤面積約75萬平方米；2009年布局的12個(gè)城市有22個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，預(yù)計(jì)銷售面積達(dá)120萬平方米。

東興證券分析師鄭閔鋼報(bào)告指出，招商地產(chǎn)的“3+X”戰(zhàn)略在今年開始進(jìn)入全面收獲階段。12個(gè)城市今年的開工建設(shè)項(xiàng)目將有62個(gè)，開工面積達(dá)421萬平方米，土地儲(chǔ)備達(dá)1100萬平方米（屬招商地產(chǎn)權(quán)益的為800萬平方米以上），其中，珠三角占49%，長(zhǎng)三角占23%，環(huán)渤海占23%，其他地區(qū)占23%，具備良好的可持續(xù)開發(fā)能力。

而金地集團(tuán)2008年報(bào)顯示出銷售收入北移，長(zhǎng)三角開工項(xiàng)目相對(duì)較多。國(guó)海證券分析師趙鐸分析認(rèn)為，金地的收入向北轉(zhuǎn)移，在南、中、北區(qū)域分布更趨平均，金地進(jìn)行全國(guó)布局后收入來源調(diào)整能力提升，有利于平滑區(qū)域市場(chǎng)景氣度差異對(duì)業(yè)績(jī)的影響。

港股市場(chǎng)半壁江山

在港股市場(chǎng)，粵派地產(chǎn)商展示不俗表現(xiàn)。2008年年報(bào)顯示，在港上市的中資房地產(chǎn)公司總營(yíng)業(yè)收入為1032.3億元，僅華南四虎就達(dá)到499億元，占比接近一半。中資房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)總和約為226.25億元，華南四虎的凈利潤(rùn)合計(jì)約117.44億元，占比超過一半。分析人士認(rèn)為，這些數(shù)據(jù)顯示華南地產(chǎn)商不僅規(guī)模龐大，盈利能力更是普遍強(qiáng)于其他中資地產(chǎn)股。

按照港交所行業(yè)分類，截至6月8日中資房地產(chǎn)股總流通市值約為人民幣4540.42億元，碧桂園、富力、雅居樂和合生創(chuàng)展四家粵派地產(chǎn)公司的流通市值就高達(dá)人民幣1177.46億元，約占四分之一。其中，碧桂園于2007年9月10日成為恒生綜合指數(shù)及恒生中國(guó)內(nèi)地綜合指數(shù)成份股，并于2008年6月30日成為恒生神州50指數(shù)成份股；雅居樂地產(chǎn)也成為為數(shù)不多的被納入恒生綜合指數(shù)和恒生流通綜合指數(shù)及摩根士丹利中國(guó)指數(shù)成份股的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

港股粵派地產(chǎn)龍頭的碧桂園（2007.HK），正是依靠迅速的土地儲(chǔ)備和擴(kuò)張能力走向全國(guó)。截至今年4月30日，碧桂園已取得國(guó)有土地使用權(quán)證(含權(quán)益)的可建建筑面積約為4378萬平方米；其中已獲得施工許可證(含權(quán)益)可建建筑面積約為1352萬平方米。碧桂園總裁崔健波稱，去年先后有23個(gè)新項(xiàng)目開盤，其中廣東省外新開盤項(xiàng)目20個(gè)。截至去年年底，碧桂園共有54個(gè)項(xiàng)目處于不同發(fā)展階段，其中廣東省外26個(gè)，合計(jì)建筑面積約4439萬平方米，在建建筑面積約1430萬平方米。

合生創(chuàng)展集團(tuán)（0754.HK）則是憑著實(shí)施區(qū)域和系列品牌發(fā)展戰(zhàn)略，在珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)及長(zhǎng)江三角洲三大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域全面開發(fā)60余個(gè)樓盤。過去兩年按照銷售額統(tǒng)計(jì)，合生創(chuàng)展平均每年占據(jù)廣州房地產(chǎn)約7．22％的市場(chǎng)份額，占北京房地產(chǎn)1．18％的市場(chǎng)份額，占全國(guó)房地產(chǎn)0．57％的市場(chǎng)份額。

富力地產(chǎn)(2777.HK)經(jīng)過多年努力，全國(guó)布局總體形勢(shì)也已基本確立，除了在廣州擁有較高的市場(chǎng)占有量之外，富力地產(chǎn)在北京、天津、上海、西安、海南、沈陽、重慶等地也不斷“攻城略地”，近期更有傳聞其有回歸A股打算。雅居樂地產(chǎn)(3383.HK)共有53個(gè)處于不同建筑階段的項(xiàng)目，分布于廣州、中山、佛山、河源、惠州、上海、南京、成都、重慶、西安、沈陽及海南等全國(guó)20個(gè)城市及地區(qū)。

粵派地產(chǎn)公司的全國(guó)布局升級(jí)，以及內(nèi)地樓市迅速回暖，引來國(guó)際投行極大關(guān)注。本月初，摩根士丹利將富力地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)從8.61港元上調(diào)至21.10港元。高盛表示，繼續(xù)維持中資地產(chǎn)股價(jià)值吸引的觀點(diǎn)，給予雅居樂地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等股票購(gòu)入評(píng)級(jí)。野村證券表示，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期2010年成交量將升至7.4億平方米的紀(jì)錄高位，今明兩年樓價(jià)有10%及15%升幅，預(yù)期大部分內(nèi)房股上升空間有30%-50%，并將富力由10.12元升至22.64元，碧桂園由2.01元升至4.34元。

而瑞銀則于6月2日在場(chǎng)內(nèi)以每股平均價(jià)17.304元及在場(chǎng)外以每股平均價(jià)17.858元合共增持富力490.55萬股，好倉(cāng)持股量增至8.12%，較新淡倉(cāng)持股量為7.37%。