自3月初開始,多只在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股票漲幅驚人,使得部分內(nèi)房股的資產(chǎn)凈值(NAV)折讓大幅收窄,部分公司更由折讓變成溢價(jià)。

記者獲悉,包括中金、花旗及建銀等機(jī)構(gòu)紛紛認(rèn)為,銷售持續(xù)回暖之后,2008年以來積累的庫存去化將有效提升公司業(yè)績,而未來新增土地儲(chǔ)備和房價(jià)的走強(qiáng)有利于內(nèi)房股NAV的繼續(xù)提升,鑒于房價(jià)大幅上升可能性很小,開發(fā)商下一輪角力的關(guān)鍵將是新一輪土地收購。5月19日,華潤置地(1109.HK)發(fā)布公告稱,擬通過配售3億股股份,融資42.4億港元用于添置土地儲(chǔ)備和日后企業(yè)的運(yùn)營資金。同,SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹表示,SOHO中國冬眠策略已經(jīng)結(jié)束,今年公司的發(fā)展是收購改造“滯銷樓”。

部分房企NAV折讓變溢價(jià)

近段時(shí)間以來,香港市場多只內(nèi)房股升幅驚人,其中綠城中國(3900.HK)及合景泰富(1813.HK)分別上升190%,藍(lán)籌內(nèi)房股中國海外發(fā)展(0688.HK)上漲46%。股價(jià)上漲也讓內(nèi)房股NAV折讓大幅收窄,綠城及合景更由折讓變成出現(xiàn)溢價(jià)。花旗數(shù)據(jù)顯示,即使現(xiàn)在尚存折讓的公司,股價(jià)也已經(jīng)日漸接近NAV。

以綠城為例,綠城5月初成功回購一筆高息票據(jù),隨后通過發(fā)行1億股新股,每股6.1港元的支付代價(jià)收購Tandellen在北京東直門擁有的開發(fā)項(xiàng)目。高盛認(rèn)為,此舉能把公司NAV提高2.6%至5.13元。瑞銀則把綠城2009年目標(biāo)價(jià)調(diào)升至12.08元,相對NAV溢價(jià)已達(dá)37%。

“地產(chǎn)板塊近期的較好走勢,已經(jīng)部分反映了房價(jià)見底回升的預(yù)期。不論從P/E、P/B還是NAV折讓來看,目前的估值水平達(dá)到了房價(jià)上漲初期的水平,隨著行業(yè)反轉(zhuǎn)的確立,地產(chǎn)板塊估值泡沫將延續(xù),中金上調(diào)了部分公司NAV及盈利水平以反映良好的銷售和相對樂觀的房價(jià)預(yù)期。建議逢低吸納H股具有持續(xù)增長潛力的龍頭地產(chǎn)公司,關(guān)注有明顯估值吸引力的二三線地產(chǎn)股?！敝薪鸸痉治鰡T白宏煒說。

今年初以來,主要開發(fā)商銷售情況均好于預(yù)期,很多機(jī)構(gòu)都相應(yīng)上調(diào)了盈利預(yù)期,中金方面上調(diào)2009年及2010年盈利預(yù)測5%~10%,并普遍上調(diào)了中金覆蓋的公司NAV20%~30%。

白宏煒認(rèn)為,這主要反映出過去的房價(jià)假設(shè)過于保守,而現(xiàn)金流改善提升了企業(yè)未來增長潛力。

但是,盡管市場仍在憧憬“小陽春”持續(xù),但樓市是否真正回穩(wěn)還無定論。UBS瑞銀經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤就在較新的研究報(bào)告中指出,目前還很難斷定房地產(chǎn)市場近期的復(fù)蘇,尤其是價(jià)格復(fù)蘇能夠持續(xù)下去。由于2007年至2008年初是房地產(chǎn)開工建設(shè)高峰期,如果竣工面積的增長持續(xù)快于新建商品房的銷售,庫存的積累將再次給價(jià)格帶來下行壓力。

至于綠城如此高負(fù)債的房企是否應(yīng)該享有高溢價(jià),市場看法不一,但開發(fā)商下一輪角力的是展開新一輪土地收購提高NAV卻成為機(jī)構(gòu)共識(shí)。

一般而言,要提高NAV,開發(fā)商或具備提價(jià)銷售能力,否則就需要收購更多土地儲(chǔ)備,但目前房價(jià)大幅上升的機(jī)會(huì)并不大,所以購地變得更為關(guān)鍵。開發(fā)商自2007年高價(jià)拿地后,去年土地收購活動(dòng)非常平淡,在逐步減低庫存后,也需要進(jìn)一步拿地。

白宏煒也強(qiáng)調(diào),未來新增土地儲(chǔ)備和房價(jià)的走強(qiáng)有利于公司NAV的提升,而過去數(shù)個(gè)月房屋銷售增長,隨著資金的改善,庫存去化的加快,開發(fā)商將相對謹(jǐn)慎的提高土地儲(chǔ)備及開發(fā)目標(biāo)。

角逐新一輪購地潮?

“由于企業(yè)存貨仍較多,一直以來土地購置下滑很大,但預(yù)計(jì)隨著房地產(chǎn)市場活躍的持續(xù),土地市場將在上半年得到一定的恢復(fù)?！睎|興證券研究所分析師鄭閔鋼稱。

目前看來,大部分開發(fā)商對土地市場的態(tài)度仍相當(dāng)審慎,例如中海外目前就還沒有動(dòng)靜,但華潤置地?cái)M融資42.4億港元用于添置土地儲(chǔ)備和運(yùn)營資金的舉動(dòng),表明內(nèi)房股已開始行動(dòng)。5月19日,潘石屹在SOHO中國于香港舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,今年公司的發(fā)展是收購改造“滯銷樓”(包括已建成和尚未建成的暫時(shí)銷售不出去的樓盤),購地和再建都是其次。今后公司將集中物色北京和上海較優(yōu)質(zhì)的地段項(xiàng)目,發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),也不排除住宅的建設(shè)。雖然包括綠城在內(nèi)的多家內(nèi)房股紛紛表態(tài)有意在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī),購入一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊。問題是,誰更有資金能力在當(dāng)下購地?

白宏煒認(rèn)為,因?yàn)槲磥硪欢螘r(shí)間里面,房企支出仍將小于銷售收入,有資金能力的開發(fā)商才將可能獲得相對便宜的土地儲(chǔ)備。

花旗及建銀則認(rèn)為,資金缺口較低的公司如世茂房地產(chǎn)(0813.HK)拿地的機(jī)會(huì)較高,而高負(fù)債開發(fā)商如綠城及富力購地的可能性較低。

世茂上月通過配股19.6億元解決再融資壓力后,5月初就在青島與另一家開發(fā)商斥資9.11億元購地,世茂方面還表示計(jì)劃在第三季繼續(xù)購地。

但是,對高負(fù)債的綠城通過發(fā)新股來購地的舉措,綠城中國董事局主席宋衛(wèi)平就向本報(bào)記者直言“完全是個(gè)利好消息”。市場亦予以正面反應(yīng)。

中原地產(chǎn)研究的一份數(shù)據(jù)顯示,大部分房地產(chǎn)公司目前的土地儲(chǔ)備并不足,在“地荒”背景之下,開發(fā)商屢屢上演高價(jià)爭地,才出現(xiàn)了4月份金地集團(tuán)(600383.SH)與10余家開發(fā)商共同爭奪上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)一地塊,較終溢價(jià)82%入手。

特別是在北京,沉寂了大半年的土地市場似乎又火起來了。5月19日,通州區(qū)通胡大街70號(hào)地在經(jīng)歷了現(xiàn)場80輪競價(jià)之后,較終成交價(jià)格為6.24億元,比底價(jià)3.8億元足足高出六成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,北京土地爭奪戰(zhàn)已經(jīng)打響。

較火熱的廣渠門外10號(hào)地,在短短12天內(nèi),競購報(bào)價(jià)達(dá)到29次,價(jià)格一路由2.9億元的底價(jià)飆升至6.67億元。

“近幾個(gè)月樓市交易量同比大幅回升,小陽春的持續(xù)讓開發(fā)商資金現(xiàn)狀明顯好轉(zhuǎn),恢復(fù)了拿地信心,所以近段時(shí)間土地市場開始升溫。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間綜合條件較好的地塊還會(huì)出現(xiàn)激烈競爭局面。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高端分析師孟奇告訴記者。

政府則采取了積極推地的舉措應(yīng)對。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備數(shù)據(jù)顯示,至5月25日,27個(gè)正在交易地塊陸續(xù)開始競價(jià),其中住宅用地達(dá)到12塊,總建筑面積約143.3萬平方米。

(作者：敖虹)