嘉賓：DTZ戴德梁行

中國區(qū)綜合住宅服務主管

蔣尚禮

據(jù)上海證券報報道，隨著住宅市場在前期的一輪回暖，久未露面的溢價拿地現(xiàn)象再度出現(xiàn)。4月上海土地市場較為吸引眼球的話題，便是金地以溢價82%的價格，獲取青浦徐涇一幅住宅用地。不僅如此，該事件更為引人深思的是，共計有近10家開發(fā)商參與了此次爭奪。土地市場的再度回暖，對于未來市場將會有何預示？

主持人：與去年頻繁出現(xiàn)流標、底價成交的情況相比，今年的土地市場重現(xiàn)“轉機”，您認為這是由哪些原因造成的？

蔣尚禮：土地市場的購置減緩現(xiàn)象，應該是從2005年開始表現(xiàn)明顯。主要還是由于之前幾年房地產(chǎn)業(yè)的階段性調整、土地開發(fā)限制要求提高，對開發(fā)商的購置土地有所影響。而2008年信貸政策的全面緊縮，導致當年全國土地購置面積增速同比回落9%。

應該說，2009年以來信貸政策的轉變，不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸資金有所松綁，而個人按揭貸款同樣增長迅速，總額達到984億元，同比增長13.2%。這也是自2008年2季度以來頭次實現(xiàn)正增長。

2009年1季度的住宅市場成交量顯著恢復，住宅銷售總額同比增長24.7%。與此同時，根據(jù)DTZ戴德梁行所監(jiān)測的30家A股上市房企的一季報顯示，萬科、金地、招商、保利等部分發(fā)展商，經(jīng)營性現(xiàn)金流一改過去三年間的長期負值表現(xiàn)。加上國務院近期決定下調住房投資資金比例，對開發(fā)商的資金狀況會是個利好。因此，一些資金流動性靈活的房企，開始逐步恢復了對外擴張計劃。

主持人：按照業(yè)內(nèi)觀點，存貨消化壓力大普遍存在。開發(fā)商囤地的行為再度發(fā)生，是否會進一步造成這方面壓力加劇？

蔣尚禮：縱觀1998-2008年的十余年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年底全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，可見仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。但值得注意的是，2009年1季度以來，隨著發(fā)展商戰(zhàn)略的調整，全國范圍內(nèi)土地開發(fā)面積相對于土地購置面積的比值，近三年內(nèi)頭次實現(xiàn)凈增長。這說明庫存土地正開始逐步去化。近期各地土地市場的確開始有所活躍，還有個別溢價幅度較大的收購現(xiàn)象發(fā)生。但我想要強調的一點是，這種現(xiàn)象并不會普遍發(fā)生。

一方面，進入2009年以來，雖然信貸政策放松信號愈發(fā)明顯，房企現(xiàn)金流動靈活性有所加強。但較高的負債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象。2009年1季度全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸資金總量較去年同期增長9%。信貸增長帶動住宅竣工增長27%，而同時間發(fā)展商購置土地及商品住宅新開工面積兩項指標分別同比下滑40%和20%，依然延續(xù)2008年以來的下探走勢。一系列指標的變動說明現(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負債水平的恢復，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項目的建設上。

另一方面，根據(jù)DTZ戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、成都、長沙、廈門九大城市土地市場的跟蹤統(tǒng)計來看，今年季度共成交土地（規(guī)劃建筑面積）2036萬平方米，較2008年同期下降1%。其中居住用地及含居住用地的綜合性用地共成交（規(guī)劃建筑面積）403萬平方米，同比回落67%，可以看出，整體土地市場仍舊處于調整之中。（主持/整理：唐文祺）