2011年調(diào)控將走向何方?在昨天網(wǎng)易房產(chǎn)主辦的中國房地產(chǎn)2011新年峰會上,來自住建部和財政部等接近決策層的大腕們集體論道。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康、住建部政策研究副主任秦虹、中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌等知名學(xué)者相繼發(fā)表自己的觀點,并針對樓市的四大難題一一作答。

值得注意的是多次參與國家經(jīng)濟政策研制的財政部財政科學(xué)研究所所長賈康的觀點。他稱,房試點方案不會也沒必要覆蓋套房,只面向高端(住宅)和增量(住宅),應(yīng)該是給了中低收入者一顆定心丸。

問題1

為何調(diào)控效果不佳?“房產(chǎn)外圍作用因素越來越多”

2010年是樓市的政策年,經(jīng)歷了2次大型調(diào)控以及多次的準(zhǔn)備金上調(diào)、加息等宏觀調(diào)控,但地王頻現(xiàn)、“日光盤”屢出、通宵排隊成開盤必備“頭菜”等現(xiàn)象多次上演,外界對于樓市宏觀調(diào)控的信心發(fā)生動搖。

“開發(fā)量不低、成交量不低、房價漲幅不均。”昨日秦虹這樣總結(jié)去年的房地產(chǎn)市場。她稱,2010年總體來說,房價漲幅比2009年低。如果沒有調(diào)控,漲幅可能還不只這個水平。

“2010年政策很給力,但是落實不夠好?！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長顧云昌表示,統(tǒng)計顯示,從2005年開始全國的房地產(chǎn)價格一路攀升,原因在于從當(dāng)時開始,供求關(guān)系就發(fā)生了逆轉(zhuǎn),一直處于賣方市場,成為購家之間互相競爭的市場,所以誰出價高就賣給誰,直接也導(dǎo)致了房價攀升。

在秦虹看來,當(dāng)前市場主體各個方面利益分化非常嚴(yán)重,政府和地方政府利益目標(biāo)、央行和商業(yè)銀行目標(biāo)利益等都是不一致的,所以國家調(diào)控政策制度設(shè)計上比較完整,但落實起來就不盡如人意。她同時指出,當(dāng)前市場所面臨的一些問題,如投資性需求快速增長,企業(yè)囤地捂盤行為、保障房比重低,并不是一年形成的；而且影響市場的外圍因素越來越多,力量越來越強,如資金充裕、投資渠道有限、通貨膨脹預(yù)期、土地財政等都還沒有解決等?！爸竿雠_一些政策就達(dá)到滿意效果,這也是難上加難?！鼻睾缯J(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控要想見到效果,還必須要持續(xù)下去；要把多年累積的問題解決,和房地產(chǎn)短期政策相呼應(yīng)的長期制度建設(shè)也非常重要。

問題2

限購令或成“令”?“政府應(yīng)搶時間增大供應(yīng)、開拓投資渠道”

2011年房地產(chǎn)走勢如何?會不會有新一波調(diào)控出現(xiàn)?

秦虹認(rèn)為,在2011年,樓市調(diào)控政策仍然會有持續(xù)性、連續(xù)性、穩(wěn)定性。如提高頭付、禁止三套房貸、限制外地人購房等控制投資性需求的政策仍將會持續(xù)。關(guān)于限購令,秦虹則表示,2011年還會有一些城市根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r、房價漲幅,陸續(xù)出臺新的限購政策。

限購令執(zhí)行以來,很多城市成交量下降,但是價格還沒有出現(xiàn)明顯的回落,2011年像廣州、深圳繼續(xù)推行限購令,有人擔(dān)心屆時一旦取消,會導(dǎo)致房價報復(fù)性反彈。

在顧云昌看來,限購令就好像過去發(fā)票證,主要是因為產(chǎn)品供不應(yīng)求,價格還很高,因此進(jìn)行需求限制?！?·29”新政出臺至今,對于市場的影響逐漸顯現(xiàn),尤其是一線城市成交量逐步下滑的趨勢非常明顯,同時房價上漲的勢頭已經(jīng)受到遏制,預(yù)計接下來作用會更加明顯。

顧云昌提醒說,由于目前流動性依然泛濫,加上外圍熱錢兇猛,如果這種格局無法得到改善,那么“限購令”松綁變成“令”的可能性非常大,因此政府在行政干預(yù)時,應(yīng)該在抑制需求的同時加大住房供應(yīng),尤其是普通商品房與保障房；同時,應(yīng)該抓緊時間并且開拓更多的投資渠道,比如說基金債券等金融創(chuàng)新工具,才能實現(xiàn)“分流資金、平抑房價”的作用,防止房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

　問題3

房產(chǎn)稅今年試點?或面向豪宅和多套房

自去年以來,關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞和爭論不絕于耳。

昨日財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示,現(xiàn)在國家經(jīng)濟發(fā)展相當(dāng)不錯,繼續(xù)應(yīng)對挑戰(zhàn),化解風(fēng)險的同時,房地產(chǎn)調(diào)控怎樣進(jìn)行更合理的加固,制度建設(shè)因素已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。2010年4月15日以來的這輪調(diào)控,要作出應(yīng)有的貢獻(xiàn),就要把短期問題和中長期問題銜接好,其中一個主要的制度設(shè)計就是在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅后,對保有環(huán)節(jié)也進(jìn)行征稅。而房地產(chǎn)稅在中國應(yīng)該以改革試點來切入。“我們聽到上海和重慶非常明確地表態(tài)愿意先行先試,只能拭目以待?！?

“我認(rèn)為試點方案沒必要覆蓋套房,只面向高端(住宅)和增量(住宅)。對于一般社會中下收入(包括公職人員),應(yīng)該給他們吃定心丸?！辟Z康說,高端(豪宅)和增量(多套房)也不是和社會上先富起來的人過不去,這是市場經(jīng)濟通行原則,他們有可能在再分配優(yōu)化過程當(dāng)中為國庫多做一些貢獻(xiàn),反過來也增加社會和諧度,從而更加心安理得享受先富起來的幸福感。

賈康還指出,2010年兩次加息已經(jīng)明確表明,國家經(jīng)濟在加息通道運行,如果沒有特別大的意外,比如整個世界經(jīng)濟二次探底,國家在加息通道運行至少三個年頭。

　問題4

房價如何回到合理價位?“應(yīng)改變商品房獨大的局面”

“2011年政策不松動,落實要給力?！鳖櫾撇J(rèn)為,據(jù)住建部統(tǒng)計,全國城鎮(zhèn)居民85%已經(jīng)擁有了自己的住宅,到底誰對房地產(chǎn)市場意見?就是收入高于低保但又購不起商品房的夾心層,以“80后”大學(xué)生為代表的夾心層在大城市“厚度”很大。“如果讓夾心層盯著房價降降,還不如告訴夾心層未來供應(yīng)的產(chǎn)品就是保障房。”

“我們的住房結(jié)構(gòu)是一房獨大的,過去整個新建房供應(yīng)中95%是商品房,5%是保障房,這樣的結(jié)構(gòu)永遠(yuǎn)不可能讓商品房回到合理的價位。”顧云昌說,回到合理價位必須是調(diào)整結(jié)構(gòu),讓不同收入家庭購到與其收入相匹配的房子,或者租到和他收入相匹配的房子。政府要加大力度進(jìn)行保障房建設(shè),為社會上的低收入群體提供更多的“公租房”和“經(jīng)適房”。只有這樣,才能從根本上讓房價回歸理性。在2010年大家關(guān)注房價的同時,實際上國家已經(jīng)在調(diào)整商品房和保障房的結(jié)構(gòu)。而許多保障房項目剛剛開工,估計到了2011年才會大量推出。

秦虹也指出,2011年國家準(zhǔn)備新建1000萬套裝修住房,這個量是比較大的?！耙惶妆Ｕ戏堪?0平方米算的話,2011年保障房建設(shè)的規(guī)模將會達(dá)到5億平方米,如果2011年總的商品房面積仍然是在12億平方米左右,那么保障房建設(shè)將相當(dāng)于商品房新開工面積的40%多。一旦推出,房價將更可能穩(wěn)定?！?

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