國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本周二公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格7月同比上漲10.3%，環(huán)比與上月持平。作為高房?jī)r(jià)地區(qū)標(biāo)桿的北京市，新建住房?jī)r(jià)格同比上漲20.1%，漲幅居全國(guó)之頭，環(huán)比也上漲了0.3%。簡(jiǎn)單說，房?jī)r(jià)又開始上漲了。

這是為什么，又是否正常呢？

此次房地產(chǎn)新政，以4月14日“國(guó)十條”頒布為起點(diǎn)?！皣?guó)十條”的總目標(biāo)，是“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)”，而不是降低房?jī)r(jià)本身。這個(gè)目標(biāo)是正確的，因?yàn)?，政府不?yīng)該把具體價(jià)格作為政策的標(biāo)的，那樣既不合適，也可能引發(fā)政府行為的扭曲。

此次房地產(chǎn)調(diào)控手段，不可謂不嚴(yán)厲，有人說是“史上較嚴(yán)”。二套房貸頭付50%，停止三套及以上貸款的規(guī)定，確實(shí)未有。政策的意圖，當(dāng)然是精準(zhǔn)打擊，即遏制投資或者投機(jī)，可是，任何政策都不可避免有代價(jià)，嚴(yán)厲的政策，當(dāng)然也會(huì)殃及非投機(jī)者，普通的購(gòu)房者。

任何政策的效果，都是短期的，三個(gè)月已不算短，而且隨著時(shí)間的推移，似已呈現(xiàn)衰減之勢(shì)。三四個(gè)月以來，房?jī)r(jià)如期出現(xiàn)了滯漲態(tài)勢(shì)，國(guó)人觀望情緒漸趨濃厚。更明顯的效果是，無論新房還是二手房的銷售面積，均大幅下降。

總有一部分人對(duì)于房?jī)r(jià)不怎么敏感，除了國(guó)人的傳統(tǒng)觀念與西方不同，“居者一定要有其屋”外，還有一層特殊的原因，比如年輕人要結(jié)婚，即使他知道幾年后房?jī)r(jià)明顯下降，可能也等不起，因?yàn)槟菚r(shí)候，青春已不再，這部分需求在大多數(shù)人觀望的時(shí)候，會(huì)維持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。

很多人把降低房?jī)r(jià)的希望寄托在房產(chǎn)稅上，而征收房產(chǎn)稅，除了技術(shù)難度，如價(jià)格評(píng)估外，更有法理障礙。中國(guó)與美國(guó)不同，中國(guó)城市的土地是國(guó)有的，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)中如果包含土地價(jià)格，就意味著國(guó)家對(duì)自己征稅，這是明顯的悖論。另外，政府在已征收了不菲的土地出讓金基礎(chǔ)上，再行征收房產(chǎn)稅是否合適？是否需要取消出讓金？都是值得研究和考慮的問題。所以，在短期內(nèi)，出臺(tái)房產(chǎn)稅的可能性非常低。即使將來出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響，不一定很大，稅收終究不是價(jià)格的決定因素，決定價(jià)格的是房子的內(nèi)在屬性。

現(xiàn)在，房屋空置成了議論的熱點(diǎn)，主張征收空置稅的聲音不絕于耳。在購(gòu)購(gòu)商品房的過程中，購(gòu)方已承擔(dān)了營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地出讓金等各種稅費(fèi)，且遠(yuǎn)高國(guó)際平均負(fù)擔(dān)，而所獲的不過是房子幾十年的使用權(quán)而非真正的所有權(quán)。而在使用方式中，有一種就是偶爾使用，征收空置稅，是何道理？比如，大房子要不要征空置稅？

有人說，在嚴(yán)厲的新政下，開發(fā)商的資金鏈有斷裂的危險(xiǎn)，只要量跌，他們挺不了多久，會(huì)主動(dòng)降價(jià)。確有部分開發(fā)商采取了降價(jià)的舉措，可是，開發(fā)商的資金鏈沒有人們估計(jì)的那么差。1至7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源38876億元，同比增長(zhǎng)39.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款7539億元，增長(zhǎng)29.3%；利用外資302億元，增長(zhǎng)10.6%；企業(yè)自籌資金14394億元，增長(zhǎng)50.8%；其他資金16642億元，增長(zhǎng)36.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款9356億元，增長(zhǎng)30.3%；個(gè)人按揭貸款5131億元，增長(zhǎng)41.4%?？梢钥闯?，開發(fā)商對(duì)銀行的依賴也沒有那么強(qiáng)，沒那么容易斷裂。

在開發(fā)商和購(gòu)房者的博弈中，開發(fā)商是有優(yōu)勢(shì)的，房子放不壞，等上幾個(gè)月，無所謂。更重要的是，房地產(chǎn)是地方經(jīng)濟(jì)的支柱，比如北京和浙江的GDP中，60%是房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的。開發(fā)商會(huì)得到地方政府或多或少，或明或暗的支持，而且他們之間的配合相當(dāng)默契，更不用說實(shí)力強(qiáng)大的央企了。

從更長(zhǎng)的時(shí)段看，一線城市的房?jī)r(jià)，還有上漲的趨勢(shì)。除了市場(chǎng)、城市化的影響外，制度因素也非常重要。當(dāng)今中國(guó)已形成一個(gè)龐大的富裕人群，他們巨額的資產(chǎn)，要保值增值，就得要投資，可是，投資渠道十分狹窄，股市的巨大不確定性，令他們發(fā)怵，所以，購(gòu)房成了富裕人群保值的核心手段。地方政府，在分稅制下，所獲收入十分有限，而又必須保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)，則既可以獲得大量財(cái)政收入，又可以收獲大量GDP，緩解地方政府的兩難。還有，央企的日子已今非昔比，每年數(shù)千億的利潤(rùn)，極少上交，不進(jìn)入房地產(chǎn)，能去哪里呢？一線城市，是有錢人置業(yè)的頭選。這些制度性因素不調(diào)整，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)難以改變，而公眾經(jīng)過等待之后，也會(huì)悟出這些道理，房子是耐用品，只要長(zhǎng)期看漲，購(gòu)入就是理性的選擇了。

房?jī)r(jià)大幅下跌，對(duì)各方并無好處。對(duì)于地方政府來說，降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，減少土地出讓金和其他稅收收入；對(duì)于已擁有多套住房的人來說，房?jī)r(jià)過度下跌，財(cái)富縮水；對(duì)普通低收入者來說，即使像傳說的那樣房?jī)r(jià)下跌60%，也還是購(gòu)不起。低收入者的住房，不應(yīng)通過房?jī)r(jià)下跌解決，而應(yīng)由政府通過廉租房、公租房等方式解決。

總之，房地產(chǎn)新政不是沒有效果，房?jī)r(jià)的過快上漲，已經(jīng)成功抑制?，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)的觸底反彈是正常的?！? 王福重 作者系財(cái)經(jīng)大學(xué)政府與經(jīng)濟(jì)研究主任)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！