經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在寧開(kāi)講———

6月5日，應(yīng)招商銀行南京分行之邀，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松來(lái)寧，對(duì)我國(guó)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)作了分析和展望，他表示，房產(chǎn)新政的效果或?qū)⒃谌径蕊@現(xiàn)，今年下半年至明年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)向下調(diào)整基本已成定局。

兩大因素助跌樓市

今年4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，雖然“重拳”已經(jīng)落下近兩個(gè)月的時(shí)間，但樓市在成交量下降的情況下，價(jià)格卻依然相對(duì)堅(jiān)挺，巴曙松認(rèn)為，這只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

“兩大因素疊加將促使房?jī)r(jià)在今年下半年回落?！卑褪锼煞治?，一是下半年的樓市供應(yīng)量將大幅上升，去年10月開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工量才開(kāi)始正增長(zhǎng)，需要7—10個(gè)月才能形成新的供應(yīng)量，也就是說(shuō)，今年9—10月份開(kāi)始，會(huì)有大量新房源上市；二是政策的滯后效應(yīng)，房產(chǎn)新政在幾個(gè)月后才能有較為明顯的效果。兩大因素的共同作用下，房?jī)r(jià)趨降。

巴曙松說(shuō)，其實(shí)在樓市新政出臺(tái)后，國(guó)內(nèi)一些城市已經(jīng)出現(xiàn)4月、5月的樓市銷(xiāo)售環(huán)比下降，調(diào)節(jié)效應(yīng)初顯。很多開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)，都有一個(gè)衡量銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)，稱為“客戶來(lái)訪轉(zhuǎn)化率”，即將前來(lái)看盤(pán)的客戶變成真正購(gòu)購(gòu)者的比率，在去年底的銷(xiāo)售高峰期，這個(gè)比率一度達(dá)到22%左右，而現(xiàn)在，多家開(kāi)發(fā)商的數(shù)據(jù)顯示，已下降至約5%。

加大供應(yīng)是今年房產(chǎn)政策主線

巴曙松認(rèn)為，加大供應(yīng)量是調(diào)控樓市的主要手段，也是國(guó)家今年房產(chǎn)新政的主線之一。

他說(shuō)，今年年初樓市之所以淡季不淡，銷(xiāo)售增量創(chuàng)下自1999年以來(lái)的較高紀(jì)錄，就是因?yàn)闃鞘泄?yīng)短缺。去年前8個(gè)月的新開(kāi)工面積負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致今年上半年供應(yīng)嚴(yán)重不足，成交量大增帶動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，市場(chǎng)恐慌性需求也因此激增，要避免這種局面的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須加大供應(yīng)。

“要確保增加供應(yīng)，還要打破‘面粉比面包貴’的惡性循環(huán)，控制地價(jià)，防止市場(chǎng)緊縮時(shí)開(kāi)發(fā)商卻購(gòu)不起地?！卑褪锼烧f(shuō)，2008年是公認(rèn)的樓市低谷，但開(kāi)發(fā)商并未在市場(chǎng)低迷時(shí)抄到底，土地購(gòu)置面積是負(fù)增長(zhǎng)，購(gòu)的地少了，開(kāi)工量自然不足，直接影響到后市的供應(yīng)量。為什么開(kāi)發(fā)商沒(méi)有抄到底？因?yàn)榉績(jī)r(jià)先于地價(jià)回落，面包已經(jīng)降價(jià)了，面粉價(jià)格仍然很貴，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)許多主要城市的地價(jià)仍在上漲。

談股市：三季度或是布局良機(jī)

談到股市，巴曙松認(rèn)為今年三季度不失為一個(gè)布局的好機(jī)會(huì)，這與國(guó)內(nèi)的信貸投放息息相關(guān)。因?yàn)槊磕曩Y本市場(chǎng)都有一條明顯的主線，只要能抓住這條主線，就能獲得較好的收益，今年和去年一樣，仍以信貸投放為主線。

“查看去年的信貸投放量和A股走勢(shì)，不難發(fā)現(xiàn)二者高度一致?！彼f(shuō)，去年3月和6月，國(guó)內(nèi)信貸投放量分別達(dá)到1.89萬(wàn)億元和1.53萬(wàn)億元，分別是兩大高點(diǎn)，而這兩個(gè)月也是股市行情較好的時(shí)候，因?yàn)槭袌?chǎng)的流動(dòng)性較充足。相反，去年7月股市出現(xiàn)較大回調(diào)，而信貸投放在當(dāng)月也是一個(gè)低點(diǎn)，僅3559億元。

今年，國(guó)家已確定信貸投放總量為7.5萬(wàn)億元，全年四季度的計(jì)劃投放比例大致為3:3:2:2。今年一季度信貸實(shí)際投放已達(dá)2.6萬(wàn)億元，已超過(guò)了總量的30%，因此，二季度必然延續(xù)緊縮政策，到了三季度，信貸投放必降，一系列緊縮政策的疊加效應(yīng)也將充分顯現(xiàn)，而到了四季度，隨著對(duì)政策的消化，市場(chǎng)將略有回升，因此三季度或是全年的低點(diǎn)，也是投資者布局的較佳時(shí)機(jī)。

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