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易憲容:新一輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往幾次有本質(zhì)區(qū)別

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 480 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)有一個(gè)月了,調(diào)控效果顯現(xiàn)。比如樓市出現(xiàn)了二手房市場(chǎng)成交量大幅下降;一手房成交量萎縮;土地市場(chǎng)開始降溫,"地王"消失;房地產(chǎn)股票急跌,金融機(jī)構(gòu)提高房貸門檻;以及購(gòu)房人消費(fèi)預(yù)期大變,觀望成為主流等五大變化。其變化當(dāng)然很大,但是4月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)仍然上漲12.8%。也就是說(shuō),"國(guó)十條"出臺(tái)產(chǎn)生了一定效果,但這與"國(guó)十條"宏觀調(diào)控目標(biāo)距離仍然很遠(yuǎn)。

今年以來(lái),房地產(chǎn)新一輪的宏觀調(diào)控政策特別是"國(guó)十條",與以往幾次宏觀調(diào)控政策有本質(zhì)上的區(qū)別,從短期來(lái)看,是要堅(jiān)決遏制過(guò)快上漲房?jī)r(jià);從長(zhǎng)期來(lái)看,則是要根本改變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展宗旨、顛覆房地產(chǎn)原有的商業(yè)運(yùn)作模式、強(qiáng)制性建立住房保障體系等,以此來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。在看到效果之后,政府應(yīng)進(jìn)一步深化調(diào)控。比如,在信貸政策上,還應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手加強(qiáng)調(diào)控。

頭先,對(duì)"國(guó)十條"的條內(nèi)容法律化與制度化。嚴(yán)格地區(qū)分住房的投資與消費(fèi),并規(guī)定對(duì)于住房消費(fèi)可能享受政府各種住房?jī)?yōu)惠政策,無(wú)論是信貸還是稅收等,而對(duì)住房投資則不僅不享受任何購(gòu)購(gòu)優(yōu)惠,而且要采取嚴(yán)格限制政策?;旧献尫康禺a(chǎn)市場(chǎng)全面恢復(fù)到居住的功能上來(lái),完全弱化住房的金融投資屬性。

其次,對(duì)于住房投資,在可清楚界定的條件下,通過(guò)信貸政策嚴(yán)格限制,無(wú)論是頭付比例還是利率都要嚴(yán)格限定。比如套以上住房的頭付比例提高、利率上調(diào)等,異地購(gòu)購(gòu)貸款禁止等。對(duì)于住房投資不能界定清楚的情況下,可以通過(guò)住房交易所得稅來(lái)限制,凡是住房交易所得稅都采取高稅率,讓住房投資者無(wú)利可圖。

再次,讓住房購(gòu)購(gòu)的信貸政策回歸到常態(tài)。對(duì)存量的套以上住房的貸款全面取消利率7折優(yōu)惠并讓銀行對(duì)這些貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),從根本上改變市場(chǎng)投資者的預(yù)期,讓其手中的住房擠出進(jìn)入市場(chǎng)交易。

對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)除嚴(yán)格的房地產(chǎn)規(guī)劃、相應(yīng)土地供應(yīng)及信貸政策調(diào)控之外,稅收也應(yīng)該成為重要手段。特別是個(gè)人住房信貸政策調(diào)控起到一定的效果,如果沒(méi)有房地產(chǎn)稅收政策相配合,不少住房投資者肯定會(huì)尋找新的規(guī)避信貸政策方式。因此,房地產(chǎn)新的稅收政策推出已經(jīng)十分迫切,其中包括住房交易所得稅、物業(yè)稅、房地產(chǎn)開發(fā)暴利稅等。只有這樣才能夠鞏固及深化當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果,真正地改變住房投資者、房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府的市場(chǎng)預(yù)期,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)過(guò)渡。

總之,當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心,就是通過(guò)個(gè)人住房按揭貸款信貸政策及房地產(chǎn)稅收政策全面限制與打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作,讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)及房地產(chǎn)的商業(yè)模式發(fā)生根本性改變,政府對(duì)此決不能掉以輕心,反之應(yīng)更為堅(jiān)決深化。(作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)

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