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先賺房貸息差再賺賣樓差價 揭秘炒房3大利益鏈

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 697 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  溫州富商、山西煤老板……這一批批炒房團(tuán),被認(rèn)為是中國房地產(chǎn)市場的一股重要力量,參與了高額利潤的分配。炒房團(tuán)的力量到底有多大?他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場的利益分配?《財經(jīng)日報》特約請房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生,闡述他理解的炒房團(tuán)利益鏈條。

  鏈條一:炒房團(tuán)墊資賺息差

  從銀行貸款再轉(zhuǎn)貸給開發(fā)商套利

  炒房團(tuán)的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。 實(shí)際上,炒房團(tuán)更多的是私募帶資管理和操盤手團(tuán)隊(duì)操作,而炒房團(tuán)的成員只是被組織起來的演員。這些演員主要來自富裕農(nóng)村,操作者和村委會聯(lián)合起來組織村民,把他們包裝成為有錢人,培訓(xùn)他們的言行以應(yīng)對銀行等部門的審查,套取銀行資金。這些人被包裝成為有錢人,穿上各種品牌,還要編好發(fā)家故事,市場傳的浙江故事、山西故事就來源于此

  炒房團(tuán)初始資金是用來提供貸款頭付的過賬資金。對于炒房團(tuán)而言,由于其獲得的實(shí)際價格只是開發(fā)商公開售價的五六成,因此在得到銀行按揭信貸之后,炒房團(tuán)實(shí)際上連頭付都不用以自有資金支付,而月供資金也可以從銀行套取。

  炒房利潤來自巨大利差

  幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤來源于房價的上漲,但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商——這意味著開發(fā)商的賤賣。炒房團(tuán)真正的利益來源,是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%,加上各類手續(xù)費(fèi)不超過10%,但民間信貸利率一般是月息2%~5%,還要以復(fù)利計算。綜合到年息,較高能超過100%。

  鏈條二:炒房團(tuán)吃房再退房賺利差

  與開發(fā)商有協(xié)議,有樓盤退房率100%

  房產(chǎn)商不降價原因復(fù)雜

  辦理假按揭套取銀行貸款,這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法,但風(fēng)險極大,而且監(jiān)管也越來越嚴(yán)。這就給炒房團(tuán)留下了空間。實(shí)際上,炒房團(tuán)也是在套取銀行資金,但開發(fā)商對此沒有任何法律責(zé)任,而且,炒房團(tuán)也是每一個成員走正規(guī)渠道,沒有假按揭那樣的問題。開發(fā)商為什么不直接降價賣給公眾?這里有幾個復(fù)雜的原因。

  其一,部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。

  其二,即便低價公開賣出(部分)房,開發(fā)商也不能迅速收到賣房所得資金。只要你的開盤價比較低,很多關(guān)系人就會打招呼找到開發(fā)商留房,但是他們不會立刻給開發(fā)商房款,而是要等到房價漲了很多后賣出,再支付房款。如果房價沒有漲或者跌了,他再說一聲不要了,風(fēng)險就被轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商。

  正因此,開發(fā)商更希望和炒房團(tuán)合作——定一個較高的開盤價,但立即以很大的折扣賣給炒房團(tuán)(有時甚至是五折、六折),如此直接結(jié)果是高開盤價、開盤高成交量,這會直接影響市場心態(tài),給開發(fā)商和炒房團(tuán)帶來更大利益。

  有樓盤退房率100%

  炒房行為較終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手。從稅收政策來看,炒房行為的成本看似是很高的,尤其是不足兩年的房子。那么炒房團(tuán)如何退出?這就要依靠開發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。一般來講,炒房團(tuán)都會和開發(fā)商簽有退房協(xié)議,他們隨時可以退房,開發(fā)商也可隨時將房屋再出售。由于是以開盤價的低折扣價格購入,退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤。

  這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此,實(shí)際上,炒房團(tuán)持有房屋的時間一般也就這么長,往往不超過一年半,而收益一般是房價的30%。

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