條為進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展，根據(jù)關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)【１９９４】１９號(hào)文）《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》載于本刊１９９４年第１０期的規(guī)定。特制定按成本價(jià)向中、低收入職工家庭出售公有住房的實(shí)施細(xì)則。



　　條　出售公有住房，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。



　　第三條　凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶(hù)出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃有步驟、分期分批地進(jìn)行。一九九四年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。
　　新分配的公有職工住房應(yīng)貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù)量，一般應(yīng)不低于單位每年分配住房總量的３０％。



　　第四條　按成本價(jià)購(gòu)購(gòu)公有職工住房的對(duì)象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶(hù)口的公有住房承租人或年滿(mǎn)１８足歲的同住成年人。凡承租戶(hù)內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購(gòu)房人；承租人死亡或遷離本處的，應(yīng)變更租賃戶(hù)名后，由同住成年人協(xié)商確定購(gòu)房人。
　　有下列情況之一的暫不能購(gòu)房：房屋擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的；承租人全家遷離本處的；承租人全家去國(guó)（境）外定居，或探親、留學(xué)逾期不歸的；承租人去國(guó)（境）外定居、探親、留學(xué)留有未成年子女的；利用承租房屋改變用途的。



　　第五條　公有職工住宅出售的成本價(jià)，一九九四年每平方米建面積９０２元 。對(duì)職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)。
　　公有住房出售時(shí)，根據(jù)住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應(yīng)的增減系數(shù)（詳見(jiàn)附件）和成新折扣。
　　住房的成新折扣率為每年２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計(jì)算。



　　第六條　對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠：
　?。ㄒ唬┌促?gòu)房人每一年工齡給予成本價(jià)１．２％的優(yōu)惠。工齡可以新配房職工、承租人或其同住成年人中工齡較長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)，但該工齡較長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享有受優(yōu)惠。
　?。ǘ楣膭?lì)職工購(gòu)房，１９９４年給予成本價(jià)５％的一次性?xún)?yōu)惠。
　?。ㄈ┵?gòu)購(gòu)已租住的公有住房，１９９４年給予成本價(jià)５％的優(yōu)惠。
　?。ㄋ模┵?gòu)房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。
　　（五）購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。
　?。┵?gòu)購(gòu)新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。



　　第七條　公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)按下列公式計(jì)算：
　　新分配公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元／平方米）＝成本價(jià)（元／平方米）×（１－年工齡優(yōu)惠率×工齡）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓勵(lì)職工購(gòu)房?jī)?yōu)惠率）×（１－面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。
　　已租住公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元/平方米）=成本價(jià)（元/平方米）×（１-年工齡優(yōu)惠率×工齡）×（１-年成新折扣率×竣工年限）×（１-鼓勵(lì)職工購(gòu)房?jī)?yōu)惠率）×（１-已租住公房?jī)?yōu)惠率）×（１-面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。
　　上列公式中：
　　成本價(jià)——一九九四年定為９０２元/平方米；
　　年工齡優(yōu)惠率——１．２％；
　　工齡——機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算；企業(yè)單位職工工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。在出具證明時(shí)，須由所在單位的人事勞動(dòng)部門(mén)加蓋公章，對(duì)沒(méi)有設(shè)置人事勞動(dòng)部門(mén)的單位可由上一級(jí)主管部門(mén)的人事勞動(dòng)部門(mén)蓋章；
　　竣工年限——按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算。房屋竣工不滿(mǎn)一年的按一年計(jì)算。加層的房屋按原來(lái)房屋竣工年份計(jì)算；
　　成新折扣率——每年為２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計(jì)算；
　　鼓勵(lì)職工購(gòu)房?jī)?yōu)惠率——一九九四年定為５％；
　　已租住公房?jī)?yōu)惠率——一九九四年定為５％；
　　面積折扣——１５％。



　　第八條　出售公有住房的建面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建面積攤算辦法的通知》（滬房【９３】權(quán)字發(fā)第５２號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。建面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。



　　第九條　一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的較低限價(jià)，Ⅰ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１７０元；Ⅱ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１６０元；Ⅲ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１５０元；Ⅳ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１４０元；Ⅴ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１３０元；Ⅵ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１２０元。



　　第十條　職工按成本價(jià)購(gòu)購(gòu)公有住房，每個(gè)家庭享受一次，購(gòu)購(gòu)一套。每個(gè)家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因喪偶、離婚、配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開(kāi)本市而承租戶(hù)內(nèi)留有一個(gè)人的（另一方不再享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠），及４０歲以上的單身未婚男子或女子；因特殊貢獻(xiàn)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的。



　　第十一條　新分配公有職工住房購(gòu)房的建面積標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家、市人民政府和單位規(guī)定的分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)購(gòu)的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。
　　已租住公有住房購(gòu)房的建面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建面積２４平方米計(jì)算。家庭成員中如有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一般職工、干部為５０至７５平方米；科級(jí)為６０至８５平方米；縣處級(jí)為７０至１００平方米；副局級(jí)８０至１２０平方米；正局級(jí)為９０至１４０平方米。部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。技術(shù)職稱(chēng)按相應(yīng)的行政職務(wù)掛靠。以上是購(gòu)購(gòu)已租住公有住房的控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。超過(guò)購(gòu)房控制標(biāo)準(zhǔn)１０平方米以?xún)?nèi)的，按當(dāng)年的成本價(jià)不享受第六條（一）、（二）、（三）項(xiàng)的優(yōu)惠政策購(gòu)購(gòu)；再超過(guò)部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)購(gòu)。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)購(gòu)的部分不享受第六條（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。



　　第十二條　職工購(gòu)房后，因居住困難或其他原因，符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購(gòu)購(gòu)住房。再購(gòu)房時(shí)，將原購(gòu)購(gòu)的住房產(chǎn)權(quán)退還原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款，退還原購(gòu)房人；新購(gòu)購(gòu)的住房按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款購(gòu)購(gòu)。



　　第十三條　購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部購(gòu)房款的，給予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣為２０％。
　　申請(qǐng)分期付款和政策性抵押貸款支付購(gòu)房款的，不享受一次性付款折扣，頭期付款不低于實(shí)際售價(jià)的３０％。



　　第十四條　對(duì)公有住房的出售人，可免繳營(yíng)業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。



　　第十五條　按成本價(jià)購(gòu)購(gòu)公有住房，購(gòu)購(gòu)者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。但購(gòu)房款未付清或購(gòu)房后未住滿(mǎn)五年者，不得出售、出租、轉(zhuǎn)讓和改變居住用途。在此期間，購(gòu)房者不需要該住房的，可退還給原出售人，其購(gòu)房款按退房當(dāng)年的成本和優(yōu)惠政策、成新折扣重新計(jì)算后，由出售人退還購(gòu)房人；購(gòu)房者改變自住用途的，當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)。購(gòu)房款已付清、購(gòu)房后已住滿(mǎn)五年者，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓?zhuān)找鏆w己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶(hù)今后的自住房應(yīng)自行解決。



　　第十六條　購(gòu)購(gòu)公有住房按下列程序進(jìn)行：
　　（一）直管公房由區(qū)、縣編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審定后組織實(shí)施；系統(tǒng)單位自管公房由售房單位編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房改辦審定后組織實(shí)施。
　?。ǘ┯沙鍪廴嘶蚍课菟诘氐姆抗懿块T(mén)向住戶(hù)宣傳購(gòu)房辦法，住戶(hù)同意購(gòu)房后，即可辦理購(gòu)房手續(xù)。
　?。ㄈ┬栀?gòu)房者與房屋所有人簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同，付清購(gòu)房款后，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室給房屋所有權(quán)證。



　　第十七條　房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅?br>　?。ㄒ唬┦覂?nèi)維修由購(gòu)房人自理。
　　（二）住房的共同部位的電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購(gòu)房戶(hù)的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租賃戶(hù)的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
　　（三）住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。
　　（四）住房建以外的道路、上下水管道窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共同承擔(dān)。購(gòu)房戶(hù)承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)由城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊共公設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支；租賃戶(hù)承擔(dān)的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。



　　第十八條　高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建面積合理分?jǐn)偂Ｔ诠凶》砍鍪鄣钠鸩诫A段，購(gòu)房的居民戶(hù)只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的２０％，其余８０％在維修基金中列支。



　　第十九條　房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：
　?。ㄒ唬┒鄬幼≌馁?gòu)房人在購(gòu)房時(shí)頭期應(yīng)按每平方米建面積成本價(jià)的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１３．５３元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建面積成本價(jià)的６％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積５４．１２元。
　?。ǘ└邔幼≌馁?gòu)房人在購(gòu)房時(shí)頭期應(yīng)按每平方米建面積成本價(jià)的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１３．５３元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米面積成本價(jià)的１２％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１０８．２４元。
　　上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息），專(zhuān)項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)偂?br>　　高層住宅電梯和水泵共同設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用，用于電梯和水泵等共同設(shè)備的大修和更新，一九九四年定為每臺(tái)電梯５

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