“價(jià)格低、地點(diǎn)好、已裝修……”，高房?jī)r(jià)讓人們把目光投向了“二手房”。

　　但也有不少人卻因此惹上麻煩造成經(jīng)濟(jì)損失。廣東省的陳某因?yàn)槭种屑毙栌缅X(qián)，背著年邁的父母把房子賣(mài)給吳先生。當(dāng)吳先生與陳某到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上除了陳某還有其父親的名字，而陳某父母事后得知兒子賣(mài)房堅(jiān)決不同意，吳先生遂要求解除購(gòu)房合同，但陳某已經(jīng)將房款用于投資，根本無(wú)錢(qián)還給吳先生，造成不必要的糾紛。那么，根據(jù)法律規(guī)定，哪些“二手房”不能隨便購(gòu)呢?

　　一是產(chǎn)權(quán)不明確的。物權(quán)法第六條、第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。購(gòu)房前，要核對(duì)出賣(mài)人是否具有產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第十七條和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有物權(quán)的證明，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的先進(jìn)合法憑證，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)。因此，查明賣(mài)方提交證書(shū)的真實(shí)性要放在頭位。

　　二是土地權(quán)屬不清的。土地管理法第八條規(guī)定，土地分為國(guó)家、集體所有兩種性質(zhì)。第五十五條規(guī)定，繳納土地使用權(quán)出讓金和其他土地有償使用費(fèi)后，方可使用土地。房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)辦理出讓手續(xù)，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。土地管理法第八條和第六十二條告訴人們，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。如果不是本村組人員，購(gòu)購(gòu)農(nóng)村集體土地或宅基地上的房屋是不能取得所有權(quán)的。

　　三是無(wú)共有人聲明的。民法通則第七十八條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。合同法第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無(wú)效。“二手房”大多是夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)購(gòu)未取得共有人同意出售聲明的“二手房”會(huì)惹上麻煩。

　　四是未放棄優(yōu)先權(quán)的。合同法百三十條規(guī)定，出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，同等條件承租人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。在購(gòu)購(gòu)“二手房”時(shí)，應(yīng)考察所購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系。如出售人沒(méi)有通知承租人，沒(méi)有承租人書(shū)面放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)承諾，購(gòu)房后也會(huì)有后患。

　　五是被保全、查封的。較高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第三十八條規(guī)定，被執(zhí)行人無(wú)給付能力的，法院有權(quán)裁定對(duì)被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押措施。第四十四條規(guī)定，被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的，法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，司法機(jī)關(guān)已保全、查封的房屋是不能購(gòu)的。

　　 六是設(shè)定了抵押權(quán)的。房地產(chǎn)管理法第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)審查權(quán)屬證書(shū)原件是否有抵押記載，設(shè)有抵押權(quán)的房屋不能購(gòu)購(gòu)。

　　七是不符合轉(zhuǎn)讓條件的。按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購(gòu)。滿5年轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓條件的“二手房”也要當(dāng)心。

　　八是不宜出售的。有些房屋是不宜出售的，如國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋;不得改變房屋和土地用途;不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。購(gòu)購(gòu)“二手房”時(shí)，不妨到房地產(chǎn)交易查詢，也可向房產(chǎn)局咨詢相關(guān)情況，要避免購(gòu)購(gòu)已被凍結(jié)的房屋而辦理不了過(guò)戶手續(xù)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！