于先生：

我想購(gòu)購(gòu)一套二手房，可是聽(tīng)說(shuō)有人購(gòu)了二手房后卻發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)的二手房上面設(shè)有抵押，甚至所謂的賣(mài)房人根本就不是二手房的真正房主。請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)如何核查二手房的真實(shí)性？

　　律師觀點(diǎn)：

　　頭先，要求出賣(mài)人提供合法的證件，其中包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)(房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證)、身份證件、資格證件，以及其它相關(guān)的證件。此處要注意的問(wèn)題是:產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否是同一個(gè)人；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符；確認(rèn)二手房的性質(zhì)，是已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房，還是商品房；代理委托書(shū)是否有效；共有房屋出售是否有共有人的同意出售證明書(shū)等。

　　其次，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等。

　　較后，查驗(yàn)房屋是否有債務(wù)負(fù)擔(dān)。在房屋產(chǎn)權(quán)記錄中只記錄了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是否曾經(jīng)發(fā)生過(guò)債務(wù)和責(zé)任，則需要查驗(yàn)有關(guān)的證明文件，主要包括抵押貸款的合同和租約；另外，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額。

　　總之，要想了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)內(nèi)容，購(gòu)房者除要向賣(mài)房者索要一切產(chǎn)權(quán)文件并仔細(xì)閱讀外，還要到房產(chǎn)管理部門(mén)查詢有關(guān)所購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對(duì)照才能清楚地知道該房產(chǎn)的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)。

來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)

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