18日，廣州市政府常務(wù)會議原則通過了“新國八條”的落地細(xì)則。在備受關(guān)注的限購范圍上，從化、增城兩個外圍的縣級市已經(jīng)明確，將在細(xì)則正式公布之后納入限購范圍，這也意味著廣州全市十區(qū)兩縣級市范圍都將限購。

　　而隨著廣州新政細(xì)則出臺在即，記者昨日就發(fā)現(xiàn)，不少從化、增城的樓盤都加大了宣傳推廣力度，有樓盤發(fā)短信宣稱本周末就是無限購的“末班車”，以催促購家入市。記者聯(lián)系相關(guān)開發(fā)商的內(nèi)部人士，該人士卻表示其實并未收到從化、增城要限購的信息。“我們也不清楚政策會否把從化增城納入限購范圍，發(fā)這些短信只是一種促銷手段。”這位內(nèi)部人士稱，無論限購范圍是否擴(kuò)大，下一步開發(fā)商都將把更大精力放在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營方面。

 
　　頭付比例 非戶籍高層次人才限購一套住房

　　記者昨日從廣州市即將出臺的《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實施意見》中了解到，廣州市已經(jīng)制定了系列政策措施，以促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　限購1套住房：其中明確要嚴(yán)格落實國家住房限購措施，合理引導(dǎo)住房需求，在一定時期內(nèi)，暫定對在本市(含市轄十區(qū)和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　暫停在本市向其售房：對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機(jī)構(gòu)和個人購購商品住房的，嚴(yán)格按照國家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

　　對符合《中共廣州市委、廣州市政府關(guān)于加快吸引培養(yǎng)高層次人才的意見》有關(guān)高層次人才條件的非本市戶籍人員，限購1套住房。

　　信貸政策：意見中提出，要認(rèn)真配合、協(xié)助各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對貸款(包括住房公積金貸款)購購套住房的，其頭付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　限購范圍 從化增城將納入限購范圍

　　據(jù)悉，由于去年的廣州限購令并沒有把增城和從化兩個縣級市納入限購區(qū)域，兩地的樓市呈現(xiàn)出風(fēng)景這邊獨好的狀況。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，去年廣州限購令出臺后，在其他區(qū)域成交量大幅下降的時候，增城的月度成交量仍然保持在1000套以上。網(wǎng)簽均價更是從去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。而從化今年1月樓市的網(wǎng)簽量為944套，比去年9月的661套增加了43%，均價也從去年9月的6187元/平方米升至今年1月的6651元/平方米。由于將被納入限購范圍，近期增城和從化的樓盤都加快了推貨節(jié)奏。

　　“從化、增城納入限購后，部分‘投資客’將遭到‘凍結(jié)’，成交量也會出現(xiàn)下滑。”戴德梁行策略顧問部董事黎慶文分析，從化、增城兩地樓市的購家除了一部分為當(dāng)?shù)氐淖宰】鸵酝?，其余絕大多數(shù)為帶投資性質(zhì)或度假休閑性質(zhì)的周末房購家，主要以廣州市民為主。限購后，短期內(nèi)開發(fā)商不會，由于目前二手房價同樣高企，一些“上車族”購家也未必會轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場，短期內(nèi)難以促使價格下降。另一方面，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角的效應(yīng)未必會馬上呈現(xiàn)，更多購家或會頭先轉(zhuǎn)戰(zhàn)到佛山等周邊區(qū)域，同時廣州市內(nèi)的商業(yè)物業(yè)將會更受青睞。

　　套數(shù)認(rèn)定 房屋套數(shù)認(rèn)定擬認(rèn)房又認(rèn)貸

　　記者從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，與北京等地以家庭持有房屋套數(shù)認(rèn)定不同，廣州擬繼續(xù)采取認(rèn)房又認(rèn)貸的方式確定家庭房屋套數(shù)。滿堂紅研究部對2010年四個季度及今年1月廣州二手住宅市場購家購房次數(shù)作了整理，發(fā)現(xiàn)二次或以上購房的客戶比例在去年第三季度達(dá)到較高的18.4%，但在去年“10·15”限購政策出臺后，二次或以上購房者的比例回落到第四季度的15.1%，該比例在今年1月為16.4%。

　　“信貸收緊將令購購力大打折扣，只要銀行可以和房管部門實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，認(rèn)房又認(rèn)貸確認(rèn)家庭房屋套數(shù)的方式完全可以做到。”滿堂紅研究部周峰分析，在執(zhí)行二套房頭付六成的地方細(xì)則后，至少有15%～17%的準(zhǔn)二手客戶受到影響，而一手樓市受影響比例應(yīng)在30%以上，前期成本明顯增加。而由于“認(rèn)房又認(rèn)貸”等于給已擁有兩套住房家庭“賣一再購一”關(guān)上了大門，將減少二手市場的流通性，在未來兩三個月內(nèi)，新增供應(yīng)中小戶型物業(yè)的數(shù)量會減少。但地方細(xì)則在短期內(nèi)仍難以改變廣州樓價持續(xù)高位震蕩的格局，只有在存款準(zhǔn)備金率再累計上調(diào)1到2個百分點，開發(fā)企業(yè)難以從容申請到足夠額度開發(fā)貸款的情況下，一、二手樓價才會在相互影響下出現(xiàn)“短期頂部”。隨著政策迭出，房價將極有可能在今年“十一”前后見頂回落。

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　　廣州樓市新政細(xì)則或?qū)⒊?逾四成網(wǎng)友看跌房價

　　新年伊始，樓市便“風(fēng)云激蕩”，業(yè)內(nèi)普遍流傳廣州版樓市新政細(xì)則近期將出臺，昨日一網(wǎng)站的購房需求調(diào)查顯示，大約35%的受訪網(wǎng)友認(rèn)為“二套房頭付提至6—7成”和“兩房家庭賣掉一房可再購一套”政策落地的可能性很高，45%的網(wǎng)友認(rèn)為廣州新政出臺后房價將下跌。

　　近半年來出現(xiàn)的加息趨勢，使一些潛在購房者更加猶豫。而專家則表示，加息總體上對購房影響并不明顯，更大作用是改善通脹，預(yù)計今年三、四月還有進(jìn)行加息。

　　逾三成網(wǎng)友認(rèn)為二套房頭付提至六成將落地

　　根據(jù)此前新“國八條”要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施。業(yè)內(nèi)普遍流傳，廣州版樓市新政細(xì)則近期將出臺。

　　廣州新政“葫蘆里”購的是什么藥？某網(wǎng)站（搜房）舉行的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，有大約35%的網(wǎng)友認(rèn)為“二套房頭付提至6—7成”和“兩房家庭賣掉一房可再購一套”政策在廣州落地的可能性很高。而對于從化增城并入限購區(qū)域、開征物業(yè)是或者房產(chǎn)稅的呼聲也很高，9%的網(wǎng)友認(rèn)為其有可能在廣州出臺。

　　一旦廣州版新國八條細(xì)則出臺，房價會怎么變化呢？調(diào)查顯示，看跌網(wǎng)友比例居多，30%的網(wǎng)友認(rèn)為廣州新政出臺后房價將小幅下跌，15%的網(wǎng)友表示房價會大幅下跌。與此同時，認(rèn)為廣州新政出臺后房價將保持平穩(wěn)的網(wǎng)友也不少，34%的網(wǎng)友支持這一看法。

　　“加息抑制樓市，更改善通脹”

　　央行在2月8日(年初六)晚間宣布，從2月9日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，公積金存貸款利率此后也隨之上調(diào)。這已是過去半年內(nèi)第三次加息，記者近日走訪市場了解到，頻繁加息令個別原本就資金緊張的準(zhǔn)購家更加猶豫。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，貸款利率的上調(diào)已經(jīng)影響廣州近五成潛在購房者，17%受訪者表示本次加息上調(diào)幅度超出接受范圍，更有些人表示短時間將放棄購房計劃。

　　房地產(chǎn)專家韓世同告訴記者，加息與其他調(diào)控手段疊加后產(chǎn)生的作用，可能會讓廣州樓市上半年成交量大幅萎縮，開發(fā)商可能出現(xiàn)資金短缺，價格會有所回落。周峰也預(yù)計，如果多種調(diào)控持續(xù)，到第三季度可能出現(xiàn)房價到頂回落，但很難有10%到15%的大幅度下降。

　　廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高端經(jīng)濟(jì)分析師申聯(lián)格認(rèn)為，現(xiàn)在的社會通脹情況就像一盆漫溢的水，政府通過加息，想關(guān)閉民間資金流入社會，可是房地產(chǎn)只是其中一個泄口，各種渠道還是照樣向盆里倒水，社會依然是高通脹。他認(rèn)為，政府與其加息，倒不如提高存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步收緊信貸流動性，壓縮信貸規(guī)模，對樓市作用可能相對明顯。

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