盡管樓市低迷，在全國率先推出的廣州限價房卻在逆市熱銷，已經(jīng)面市的4個項目共賣出3000多套房子，成交率超過九成。

如今，限價房頗具“燎原”之勢，北京、天津等不少城市也開始陸續(xù)建設限價房。從市場反映情況來看，各地限價房頗受市場歡迎，符合條件的市民積極申購。然而不少業(yè)界專家表示，盡管限價房頗受“夾心層”青睞，但作為新的“樓市調(diào)節(jié)器”，限價房政策尚需進一步完善。

限價房低價入市逆市熱銷

炎熱的夏季，樓市彌漫著觀望的氣息，市場購購意愿低下。根據(jù)中國人民銀行此前公布的2008年季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，未來3個月打算購購住房的居民占比，在上季度跌至歷史較低的14．6％后，本季反彈至15．1％，微升0．5個百分點，仍為歷史次低水平。

在冷清的樓市中，限價房的表現(xiàn)可以說是“一枝獨秀”。根據(jù)廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)字，廣州樓市成交量已經(jīng)從往常每月的近70萬平方米下降到目前的不足40萬平方米，今年2月更是萎縮到23萬平方米。而廣州限價房的銷售情況卻比較順暢，目前已售出3394套限價房，成交率為90．8％，其中一些限價房項目在一兩日內(nèi)基本售罄。

限價房之所以備受青睞，主要原因在于限價房的價格通常比當?shù)貥鞘械膬r格低很多。廣州房地產(chǎn)專家韓世同分析認為，在廣州，5月份新建商品住宅均價達到10529元／平方米，但目前推出的限價房較高價格只有6500元／平方米，較低的只有4000元／平方米。在北京，樓價早已突破萬元，而頭批推出的限價房較高售價為六七千元／平方米，這同樣吸引了不少市民的眼球。

已經(jīng)購購了廣州龍光限價房的陳女士表示，他們夫妻的收入不足以在廣州市區(qū)購到一套滿意的住房，但限價房讓他們實現(xiàn)了擁有自己新家的愿望。龍光限價房價格只有4000元／平方米，一套面積90平方米的小三居不到40萬元就可以購到。

政府讓利“樓市調(diào)節(jié)器”成效初顯

那么限價房低價的秘密在哪里呢？

低地價是低房價的前提條件。以廣州頭個限價房項目——保利西子灣為例，其地價為2557元／平方米，較高房價為6500元／平方米，而同區(qū)域金沙洲的樓面地價較高達8768元／平方米，甚至超過了限價房的價格。

龍光集團廣佛區(qū)域公司副總經(jīng)理譚志宏認為，限價房之所以低價，是因為政府減少了土地出讓金，讓利給“夾心”。據(jù)悉，龍光限價房項目的樓面地價僅為1380元／平方米。

各地政府在讓利的同時，也進一步限制了開發(fā)商的利潤。政府通過推動便宜很多的限價房入市，吸引了大量“夾心層”的目光，分流了市場需求，進而調(diào)控房價。

實踐證明，適當規(guī)模的限價房供應有利于調(diào)控區(qū)域樓價。根據(jù)廣州限價房銷售政策，限價房的價格按土地公開出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場價格70％的標準計算；這意味著面對低價的限價房，周邊樓盤只有降價迎客。據(jù)悉，北京、天津等各地限價房價格也都比周邊低兩三成。

廣州房管局有關負責人表示，從目前市場反映情況來看，“樓市調(diào)節(jié)器”成效初顯；限價房政策對抑制房價過快增長，尤其是抑制周邊商品房價格以及地價的過快增長起到立竿見影的效果。2007年3季度開始，廣州市地價開始回落，目前已回落到2006年同期水平，限價房項目周邊商品住房的房價也開始趨于理性。

探索中前行限價房政策尚需完善

今明兩年，全國不少城市的限價房項目將陸續(xù)竣工，限價房開始大量入市。業(yè)內(nèi)專家提醒，限價房作為一種創(chuàng)新，豐富了住房供應結構，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，但仍存在不少問題，亟待完善。

頭先，限價房的供應規(guī)模以及供應時機需要繼續(xù)探索。各地方政府均表示，市場漲得過快，政府會多供應限價房；市場平穩(wěn)了，政府會考慮少供應或不供應限價房。但是依靠房價作出判斷的政策具有一定滯后性，即當房價過快上漲時，開始大量建設限價房，但是等限價房建成開售的時候，可能房價已經(jīng)開始下滑了，這不但會進一步?jīng)_擊商品房市場，也會造成限價房滯銷，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲提醒說。目前，北京的一些限價地已出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

其次，限價房銷售政策需要完善并靈活調(diào)整，防止出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。在廣州已經(jīng)銷售的4個限價房項目中，有些項目不分地段、樓層和朝向而實行統(tǒng)一價格，較終造成一些樓層差、朝向差的房子沒人要。反之，那些靈活區(qū)別定價的限價房則銷售較好。

再次，限價房應該注重配套設施的建設。目前，不少城市的限價房散布在外圍行政區(qū)域，距離城區(qū)較遠，教育、醫(yī)療等生活配套設施尚不健全。

較后，限價房要有更完備的準入門檻及退出制度。比如，年輕人是否能夠購購限價房問題值得探討。廣州合富輝煌頭席分析師黎文江認為，在廣州限價房申購人群中，有不少是30歲以下的年輕人。按道理，這些人正年輕力壯，處于創(chuàng)造財富的黃金時期，不應該伸手要政府保障。而且，政府也不應該把本來集中用于解決低收入群體住房的有限資源分散給這些年輕人。

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