每年1000畝普通限價商品房用地供應已經(jīng)成為青島穩(wěn)定房價的重要工具。

8月8日，青島市土地儲備整理主任助理陳祖開向記者表示，2006年，青島市普通限價商品住房均價平均比商品房下調(diào)了20%。通過普通限價商品住房的供應，緩解了住房價格的漲幅。

保障性住房用地占70%

根據(jù)統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，青島市房價漲幅從2005年7月開始穩(wěn)步回落，市場中的投資性和投機性需求得到了有效抑制，同比增長從2005年的11．7％降低到2007年初的5．3％。房價漲幅在全國70個大中城市排位由2005年總排位的第2位下降到今年1月份的第26位。

青島房地產(chǎn)市場正逐漸向理性化和成熟化發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控政策成效明顯。究其原因，限制較高銷售價格的普通商品住房用地大量推出對平抑價格起到不可忽視的作用。陳祖開表示，每年保障性住房用地供應占到總商品住房用地的70%以上；目前青島市限價房市區(qū)范圍內(nèi)出讓地塊較高銷售限價約為7000元/平方米，較低銷售限價項目為3000多元/平方米。

從2005年開始，青島市區(qū)每年從儲備土地中拿出1000畝土地用于限價普通商品住房用地供應，前兩年的計劃已經(jīng)圓滿完成，2007年至2010年的計劃已經(jīng)列入五年規(guī)劃，并落實到了具體區(qū)位。同時，在2005年市政府辦公廳下發(fā)的《關于穩(wěn)定住房價格進一步推進住房保障體系建設的通知》中明確規(guī)定：“對于納入儲備后擬招拍掛出讓的住宅用地，除政府指定項目和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展用地外，其余部分要全部用于建設中低收入價位普通商品住房，以招拍掛方式公開出讓”。該政策有力保證了普通限價商品住房的用地供應。

就在2007年上半年，青島市內(nèi)四區(qū)公開出讓的普通限價商品住房用地達12宗，土地面積510畝，規(guī)劃建筑面積67萬多平方米，房屋銷售限價平均為4721元/平方米。

此外，青島市頭個保障性租賃住房——青島市市北區(qū)河馬石項目在建設中采用了“土地出讓捆綁代建”形式。政府以招拍掛方式公開出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地時，設定捆綁代建租賃住房等設施的附加條件，并由管理部門與土地競得人簽訂代建協(xié)議，按約定標準支付代建費用。

河馬石項目從4月初開始運作，不到一個月的時間完成了土地出讓前期準備工作。4月30日該地塊的土地掛牌出讓公告發(fā)布，6月5日揭牌，青島鑫基房地產(chǎn)集團有限公司以1.8億元的價格成功競得該項目，并與市房地產(chǎn)開發(fā)管理局簽訂了租賃住房代建協(xié)議。8月6日，青島四方區(qū)華光村改造項目開始公開招標，也明確要求開發(fā)企業(yè)拿地后代建8160平方米的安置房。

梳理儲備土地

一方面在土地供應上下功夫，一方面相關部門還對土地農(nóng)轉非進行了嚴格管理。8月6日，青島市公布了2007年全市土地利用規(guī)劃。2007年度國家下達本市新增建設用地計劃總規(guī)模4.5萬畝，其中農(nóng)用地轉用計劃3.45萬畝（含耕地2.55萬畝），未利用地計劃1.05萬畝。在新增建設用地計劃總規(guī)模中，獨立選址項目用地計劃1.6萬畝，其中農(nóng)用地轉用計劃1.095萬畝（含耕地0.81萬畝），未利用地計劃0.505萬畝。

計劃特別提出，禁止向國家產(chǎn)業(yè)政策明令禁止類項目，高耗能、高污染項目，別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關和國有企業(yè)事業(yè)單位新建培訓等項目，以及違反土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的項目供地；嚴格控制列入國家、省和本市產(chǎn)業(yè)政策限制類的項目用地。

青島市還對全市儲備工業(yè)用地進行了梳理，目前儲備工業(yè)用地共計約9000多畝，主要位于北部的膠州灣工業(yè)園，而市內(nèi)四區(qū)則分布較少。

青島市國土資源部門還與青島市企業(yè)改革與組織結構調(diào)整專業(yè)小組密切配合，促成《關于國有工業(yè)企業(yè)破產(chǎn)及收回國有劃撥土地再變現(xiàn)收益管理的試行意見》的下發(fā)實施，進一步拓寬了土地儲備范圍，并通過一系列措施提高了企事業(yè)單位主動申請并將土地納入政府土地儲備庫的積極性。

青島市有關部門還表示，要保障工業(yè)項目用地，壓縮一般工業(yè)項目用地。對擬安排的用地項目，實際投資強度達不到集約用準的，根據(jù)項目實際情況相應扣減項目所在地下一年度的用地計劃指標。

在實施土地招拍掛出讓時，青島市嚴格執(zhí)行國家政策法規(guī)的規(guī)定，在招拍掛文件中明確規(guī)定，工業(yè)用地必須符合整體產(chǎn)業(yè)定位，符合國家關于投資強度的相關規(guī)定，并接受有關行政主管部門的監(jiān)督管理；根據(jù)規(guī)劃部門的要求，對投資強度、容積率等土地使用強度指標提出明確要求，還鼓勵城市向空中發(fā)展。

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