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田老頭“理房”經(jīng)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 591 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  兩年前,本刊所刊登的老田投資樓市的故事曾經(jīng)讓不少投資者為之心動(dòng),而在今天當(dāng)我們?cè)俅尾稍L他時(shí),他又向大家透露了幾條投資真經(jīng)。其中頭先的一條就是,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入了個(gè)性化的時(shí)代,你手中的房子并非個(gè)個(gè)都是金娃娃,也要像做股票投資那樣精選“個(gè)股”。 

  也許你還記得在兩年以前,本刊推出的《田老頭樓市滾翻記》這篇封面文章吧,這篇文章刊發(fā)之后也是受到了許多投資者的關(guān)注。那是早在2005年7月的時(shí)候, 有位從外地來(lái)上海打工的田老頭,已經(jīng)在上海和江蘇置下了六房十鋪。田老頭那種超前的投資理念、以房養(yǎng)房的投資思路,令人刮目相看并難以忘懷。因?yàn)闊o(wú)論如何,老田都是個(gè)普通人,在茫茫人海中完全沒(méi)有任何可圈可點(diǎn)之處,但是就是這樣一位普通的打工老頭,近10年來(lái)卻演繹了一段不平凡的人生經(jīng)歷?!?

  不知不覺(jué)兩年過(guò)去了,這兩年國(guó)家調(diào)控樓市的政策不斷,在市場(chǎng)中摸爬滾打的人,也是唏噓不已感慨萬(wàn)千。那么,現(xiàn)在那位靠以房養(yǎng)房投資樓市的老田情況如何呢?他又會(huì)有些什么心得呢?近一個(gè)時(shí)期以來(lái),記者也是接到了許多讀者的詢問(wèn)。于是,帶著這些問(wèn)題記者再次采訪了老田。 

  老田還是那個(gè)老樣子,只是比以前顯得更精明。當(dāng)?shù)弥浾叩膩?lái)意之后,老田的回答充滿著自信。老田說(shuō)購(gòu)房和炒房是兩碼事,除了購(gòu)購(gòu)自住房的人,樓市里還有兩種人:一種是投資房產(chǎn)的人,一種是投機(jī)房產(chǎn)的人,而他是屬于前者,所以近兩年來(lái)雖然樓市的調(diào)控政策連續(xù)不斷,但他仍然是過(guò)得非常滋潤(rùn)。這次采訪與老田一聊就是好幾個(gè)公里,想不到他還真的透露了幾條投資真經(jīng),他說(shuō):“投資房產(chǎn)絕不是簡(jiǎn)單地購(gòu)入持有,而是要長(zhǎng)期跟蹤,并經(jīng)常盤(pán)點(diǎn),然后再適時(shí)調(diào)整自己資產(chǎn)結(jié)構(gòu),這其實(shí)是一種‘理房’的思路?!蹦敲?,老田給我們透露的究竟有些什么“秘密”呢?且讓記者一條條娓娓道來(lái)?!?

  郊外樓盤(pán)價(jià)格不漲反跌 

  這兩年,房?jī)r(jià)的普遍上漲已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),就在去年一年,不少樓盤(pán)的價(jià)格漲幅就超過(guò)了50%。但是許多人沒(méi)有想到的是,就是在這樣一片火熱的大好形勢(shì)下,居然還有一些樓盤(pán)的價(jià)格出現(xiàn)了下跌。老田的親生經(jīng)歷有些出人意料,但卻引發(fā)了記者進(jìn)一步探究的興趣?!?

  老田告訴記者,這兩年上海的房地產(chǎn)價(jià)格和租金走勢(shì)有了新變化,其表現(xiàn)是:市的房?jī)r(jià)漲幅大,郊區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅小,有的甚至還會(huì)下跌;市的房租漲得慢,郊區(qū)的房租漲得快,有的甚至還會(huì)翻番。為什么會(huì)有這種反?,F(xiàn)象?老田認(rèn)為這是區(qū)域價(jià)值回歸所致。就房?jī)r(jià)而言,前幾年市和郊區(qū)的房?jī)r(jià)同步上漲,那是城市房?jī)r(jià)上升期的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。這兩年市的房?jī)r(jià)漲幅大而郊區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅小,這是區(qū)域地價(jià)不同的理性回歸。至于市和郊區(qū)的房租反差,原因也很簡(jiǎn)單,就是前幾年郊區(qū)的房子因交通不便即使便宜也沒(méi)人去,這兩年郊區(qū)的公共交通發(fā)達(dá)了,居住在郊區(qū)也方便了,承受不了市高房租的上班一族,便紛紛到郊區(qū)去尋租,水漲船高嘛,就是這么一個(gè)理兒?!?

  老田的結(jié)論并非空穴來(lái)風(fēng),他還有實(shí)例為證。目前,老田在上海還有兩套房子用于出租,一套在虹口區(qū)的密云小區(qū),一套在奉賢區(qū)的康發(fā)小區(qū)。在密云小區(qū)的那套房子2005年的市場(chǎng)價(jià)是40萬(wàn)元,2006年的市場(chǎng)價(jià)是45萬(wàn)元,2007年的市場(chǎng)價(jià)是52萬(wàn)元,兩年漲了百分之三十;出租收益呢,三年一直沒(méi)有變,月租1500元,年收18000元。在康發(fā)小區(qū)的那套房子就不同了,2005年的市場(chǎng)價(jià)是30萬(wàn)元,2006年的市場(chǎng)價(jià)漲到36萬(wàn)元,2007年的市場(chǎng)價(jià)又跌到了32萬(wàn)元。租金收益呢,2005年的年出租收益是3000元,2006年的年出租收益是3600元,2007年的年出租收益是6000元,實(shí)現(xiàn)了兩年翻一番。市和郊區(qū)房?jī)r(jià)、租金的走勢(shì)不同,這又改變了老田的投資初衷。老田說(shuō)房產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)線投資品,不能以短期的波動(dòng)來(lái)判斷長(zhǎng)期走勢(shì),但是如果郊區(qū)的那套房子未來(lái)3年增幅有限或者不漲反跌,年出租收益不能達(dá)到百分之八且跑贏貸款利率,他有可能將其轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)?!?

  樓市出現(xiàn)個(gè)性化趨勢(shì) 

  老田的話也不由得給我們提了一個(gè)醒,那就是當(dāng)前市場(chǎng)雖然漲聲一片,但并不是所有的樓盤(pán)都能搭上這趟順風(fēng)車,一些郊外樓盤(pán)的價(jià)格甚至還出現(xiàn)了下跌。那么人們要問(wèn)的是,老田的結(jié)論究竟有沒(méi)有普遍意義,市場(chǎng)的真實(shí)情況究竟是不是這樣的呢?為此,記者專門(mén)進(jìn)行了一番調(diào)查?!?

  根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究對(duì)上海成交活躍的357個(gè)在售樓盤(pán)成交行情的跟蹤統(tǒng)計(jì),過(guò)去的一年里,共有258個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格漲幅超過(guò)10%,占統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)的89.1%。其中,分別有1個(gè)別墅和1個(gè)公寓樓盤(pán)的價(jià)格上漲超過(guò)一倍,占統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)的0.6%;漲幅在50%~100%之間的樓盤(pán)達(dá)到40個(gè),占統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)的11.2%。綜合來(lái)看,有122個(gè)樓盤(pán)的漲幅超過(guò)30%,占統(tǒng)計(jì)總數(shù)的34.2%,可見(jiàn)過(guò)去一年里上海房?jī)r(jià)漲幅之驚人。但在過(guò)去一年里,仍然有39個(gè)樓盤(pán)成交價(jià)格出現(xiàn)下滑,占總統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)的10.9%。所以即使在遍地是黃金的樓市里,依然暗藏著不少黑洞,樓市的表現(xiàn)正呈現(xiàn)出明顯的個(gè)性化趨勢(shì),而購(gòu)房者則需要對(duì)樓市有更深入的了解,才不至于購(gòu)到“紫金花眾中的敗絮”?!?

  那么,這些“滯漲”甚至價(jià)格出現(xiàn)下跌的樓盤(pán)究竟分布在哪些區(qū)域呢?據(jù)了解,在被統(tǒng)計(jì)的樣本中去年有64個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格變動(dòng)幅度在-5%到5%之間,占樓盤(pán)總數(shù)的17.9%。對(duì)一個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō),每套成交房源所處位置、樓層、景觀等都會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大影響,在5%以內(nèi)的價(jià)格漲跌都屬正常情況。由此看來(lái),過(guò)去一年中上海有17.9%的樓盤(pán)價(jià)格未出現(xiàn)波動(dòng)。這些價(jià)格沒(méi)有變化的主要是前幾年就已上市樓盤(pán),且多為尾盤(pán),品質(zhì)低于近年新上市的項(xiàng)目,所以價(jià)格沒(méi)有較大波動(dòng)。另外,一些郊區(qū)小鎮(zhèn)上的樓盤(pán)也是早些年上市但長(zhǎng)期滯銷,因此價(jià)格也沒(méi)能隨大市上漲?!?

  而特別值得關(guān)注的是,過(guò)去一年中,有9個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格跌幅超過(guò)5%。其中莎?;莩吭返牡?,達(dá)到15.3%,排名價(jià)格跌幅二、三位的是名庭花苑和現(xiàn)代華亭花園,分別下跌了11.3%和10%。這些樓盤(pán)由于處理尾盤(pán)的房源,均價(jià)才被大幅拉低。從區(qū)域上看,它們主要位于郊區(qū)新城的外圍和幾個(gè)郊區(qū)重鎮(zhèn)的外圍,由于這些郊區(qū)的新城和重鎮(zhèn)都還有大量樓盤(pán)可售,處在外圍配套相對(duì)落后區(qū)域的它們較為不利,長(zhǎng)期滯銷才導(dǎo)致價(jià)格有所下滑?!?

  選擇比較是投資前提 

  老田的親生感受和市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論使我們不得不面對(duì)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí),那就是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,樓市越來(lái)越明顯地表現(xiàn)出個(gè)性化的特征。顯而易見(jiàn)的是,在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)普漲的情況下,仍然有不少樓盤(pán)出人意料地出現(xiàn)了下跌,而如果未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)一步出現(xiàn)盤(pán)整的走勢(shì),則樓盤(pán)之間價(jià)格分化的走勢(shì)將會(huì)更加明顯,這一點(diǎn)是廣大投資者不得不要留意的。而從另一方面來(lái)說(shuō),這也給我們?nèi)绾芜x擇樓盤(pán)提出了更高的要求,在購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)前一定要進(jìn)行綜合的選擇和比較,在此基礎(chǔ)上然后再做出決定。一個(gè)可以預(yù)見(jiàn)的趨勢(shì)是,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)了階段遍地開(kāi)花的漲升階段,所謂個(gè)性化的市場(chǎng)將會(huì)是機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)共存:一方面,一些樓盤(pán)可能會(huì)脫穎而出成為市場(chǎng)中的“領(lǐng)漲者”,就像在去年上海不少樓盤(pán)的漲幅就達(dá)到了50%~100%,讓投資者收益不菲;而在另一方面,即使市場(chǎng)不斷創(chuàng)出新高,仍然會(huì)有不少樓盤(pán)在走下坡路。這種趨勢(shì)的出現(xiàn),無(wú)疑會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資者的投資技巧提出更高的要求?!?

  而對(duì)于今年上海樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì),有幾點(diǎn)還是需要特別留意的。對(duì)此佑威房地產(chǎn)研究主任薛建雄認(rèn)為:一是去年漲幅超過(guò)50%的樓盤(pán)主要是位于新興板塊的高品質(zhì)樓盤(pán),但其已透支了未來(lái)的價(jià)值,預(yù)計(jì)這些樓盤(pán)在未來(lái)兩、三年內(nèi)將不會(huì)再有較大上升空間;二是目前處于開(kāi)發(fā)初期的外環(huán)板塊和幾大新城,雖然近期價(jià)格低迷,但未來(lái)潛力巨大,其中品質(zhì)、房型與地區(qū)消費(fèi)層次匹配,且處于地區(qū)領(lǐng)跑水平的樓盤(pán)潛力;三是一些品質(zhì)一般,位于板塊邊沿,價(jià)格卻賣(mài)的與地區(qū)水平相當(dāng)?shù)臉潜P(pán),價(jià)格沒(méi)有較大變化,未來(lái)上升能力也將處于地區(qū)末端;四是位于遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)或非重要板塊邊沿的樓盤(pán),品質(zhì)一般卻打著規(guī)劃、交通、商業(yè)等概念賣(mài)高價(jià),這些項(xiàng)目的價(jià)格都出現(xiàn)了下跌,購(gòu)房者需謹(jǐn)慎對(duì)待。


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