兩年前，本刊所刊登的老田投資樓市的故事曾經(jīng)讓不少投資者為之心動，而在今天當(dāng)我們再次采訪他時(shí)，他又向大家透露了幾條投資真經(jīng)。其中頭先的一條就是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入了個(gè)性化的時(shí)代，你手中的房子并非個(gè)個(gè)都是金娃娃，也要像做股票投資那樣精選“個(gè)股”。　

　　也許你還記得在兩年以前，本刊推出的《田老頭樓市滾翻記》這篇封面文章吧，這篇文章刊發(fā)之后也是受到了許多投資者的關(guān)注。那是早在2005年7月的時(shí)候，　有位從外地來上海打工的田老頭，已經(jīng)在上海和江蘇置下了六房十鋪。田老頭那種超前的投資理念、以房養(yǎng)房的投資思路，令人刮目相看并難以忘懷。因?yàn)闊o論如何，老田都是個(gè)普通人，在茫茫人海中完全沒有任何可圈可點(diǎn)之處，但是就是這樣一位普通的打工老頭，近10年來卻演繹了一段不平凡的人生經(jīng)歷?！?

　　不知不覺兩年過去了，這兩年國家調(diào)控樓市的政策不斷，在市場中摸爬滾打的人，也是唏噓不已感慨萬千。那么，現(xiàn)在那位靠以房養(yǎng)房投資樓市的老田情況如何呢？他又會有些什么心得呢？近一個(gè)時(shí)期以來，記者也是接到了許多讀者的詢問。于是，帶著這些問題記者再次采訪了老田?！?

　　老田還是那個(gè)老樣子，只是比以前顯得更精明。當(dāng)?shù)弥浾叩膩硪庵?，老田的回答充滿著自信。老田說購房和炒房是兩碼事，除了購購自住房的人，樓市里還有兩種人：一種是投資房產(chǎn)的人，一種是投機(jī)房產(chǎn)的人，而他是屬于前者，所以近兩年來雖然樓市的調(diào)控政策連續(xù)不斷，但他仍然是過得非常滋潤。這次采訪與老田一聊就是好幾個(gè)公里，想不到他還真的透露了幾條投資真經(jīng)，他說：“投資房產(chǎn)絕不是簡單地購入持有，而是要長期跟蹤，并經(jīng)常盤點(diǎn)，然后再適時(shí)調(diào)整自己資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這其實(shí)是一種‘理房’的思路?！蹦敲?，老田給我們透露的究竟有些什么“秘密”呢？且讓記者一條條娓娓道來。　

　　郊外樓盤價(jià)格不漲反跌　

　　這兩年，房價(jià)的普遍上漲已是一個(gè)不爭的事實(shí)，就在去年一年，不少樓盤的價(jià)格漲幅就超過了50％。但是許多人沒有想到的是，就是在這樣一片火熱的大好形勢下，居然還有一些樓盤的價(jià)格出現(xiàn)了下跌。老田的親生經(jīng)歷有些出人意料，但卻引發(fā)了記者進(jìn)一步探究的興趣?！?

　　老田告訴記者，這兩年上海的房地產(chǎn)價(jià)格和租金走勢有了新變化，其表現(xiàn)是：市的房價(jià)漲幅大，郊區(qū)的房價(jià)漲幅小，有的甚至還會下跌；市的房租漲得慢，郊區(qū)的房租漲得快，有的甚至還會翻番。為什么會有這種反?，F(xiàn)象？老田認(rèn)為這是區(qū)域價(jià)值回歸所致。就房價(jià)而言，前幾年市和郊區(qū)的房價(jià)同步上漲，那是城市房價(jià)上升期的聯(lián)動效應(yīng)。這兩年市的房價(jià)漲幅大而郊區(qū)的房價(jià)漲幅小，這是區(qū)域地價(jià)不同的理性回歸。至于市和郊區(qū)的房租反差，原因也很簡單，就是前幾年郊區(qū)的房子因交通不便即使便宜也沒人去，這兩年郊區(qū)的公共交通發(fā)達(dá)了，居住在郊區(qū)也方便了，承受不了市高房租的上班一族，便紛紛到郊區(qū)去尋租，水漲船高嘛，就是這么一個(gè)理兒?！?

　　老田的結(jié)論并非空穴來風(fēng)，他還有實(shí)例為證。目前，老田在上海還有兩套房子用于出租，一套在虹口區(qū)的密云小區(qū)，一套在奉賢區(qū)的康發(fā)小區(qū)。在密云小區(qū)的那套房子2005年的市場價(jià)是40萬元，2006年的市場價(jià)是45萬元，2007年的市場價(jià)是52萬元，兩年漲了百分之三十；出租收益呢，三年一直沒有變，月租1500元，年收18000元。在康發(fā)小區(qū)的那套房子就不同了，2005年的市場價(jià)是30萬元，2006年的市場價(jià)漲到36萬元，2007年的市場價(jià)又跌到了32萬元。租金收益呢，2005年的年出租收益是3000元，2006年的年出租收益是3600元，2007年的年出租收益是6000元，實(shí)現(xiàn)了兩年翻一番。市和郊區(qū)房價(jià)、租金的走勢不同，這又改變了老田的投資初衷。老田說房產(chǎn)是一個(gè)長線投資品，不能以短期的波動來判斷長期走勢，但是如果郊區(qū)的那套房子未來3年增幅有限或者不漲反跌，年出租收益不能達(dá)到百分之八且跑贏貸款利率，他有可能將其轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)?！?

　　樓市出現(xiàn)個(gè)性化趨勢　

　　老田的話也不由得給我們提了一個(gè)醒，那就是當(dāng)前市場雖然漲聲一片，但并不是所有的樓盤都能搭上這趟順風(fēng)車，一些郊外樓盤的價(jià)格甚至還出現(xiàn)了下跌。那么人們要問的是，老田的結(jié)論究竟有沒有普遍意義，市場的真實(shí)情況究竟是不是這樣的呢？為此，記者專門進(jìn)行了一番調(diào)查。　

　　根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究對上海成交活躍的357個(gè)在售樓盤成交行情的跟蹤統(tǒng)計(jì)，過去的一年里，共有258個(gè)樓盤的價(jià)格漲幅超過10％，占統(tǒng)計(jì)樓盤的89.1％。其中，分別有1個(gè)別墅和1個(gè)公寓樓盤的價(jià)格上漲超過一倍，占統(tǒng)計(jì)樓盤的0.6％；漲幅在50％～100％之間的樓盤達(dá)到40個(gè)，占統(tǒng)計(jì)樓盤的11.2％。綜合來看，有122個(gè)樓盤的漲幅超過30％，占統(tǒng)計(jì)總數(shù)的34.2％，可見過去一年里上海房價(jià)漲幅之驚人。但在過去一年里，仍然有39個(gè)樓盤成交價(jià)格出現(xiàn)下滑，占總統(tǒng)計(jì)樓盤的10.9％。所以即使在遍地是黃金的樓市里，依然暗藏著不少黑洞，樓市的表現(xiàn)正呈現(xiàn)出明顯的個(gè)性化趨勢，而購房者則需要對樓市有更深入的了解，才不至于購到“紫金花眾中的敗絮”?！?

　　那么，這些“滯漲”甚至價(jià)格出現(xiàn)下跌的樓盤究竟分布在哪些區(qū)域呢？據(jù)了解，在被統(tǒng)計(jì)的樣本中去年有64個(gè)樓盤的價(jià)格變動幅度在－5％到5％之間，占樓盤總數(shù)的17.9％。對一個(gè)樓盤來說，每套成交房源所處位置、樓層、景觀等都會對價(jià)格產(chǎn)生較大影響，在5％以內(nèi)的價(jià)格漲跌都屬正常情況。由此看來，過去一年中上海有17.9％的樓盤價(jià)格未出現(xiàn)波動。這些價(jià)格沒有變化的主要是前幾年就已上市樓盤，且多為尾盤，品質(zhì)低于近年新上市的項(xiàng)目，所以價(jià)格沒有較大波動。另外，一些郊區(qū)小鎮(zhèn)上的樓盤也是早些年上市但長期滯銷，因此價(jià)格也沒能隨大市上漲?！?

　　而特別值得關(guān)注的是，過去一年中，有9個(gè)樓盤的價(jià)格跌幅超過5％。其中莎?；莩吭返牡_(dá)到15.3％，排名價(jià)格跌幅二、三位的是名庭花苑和現(xiàn)代華亭花園，分別下跌了11.3％和10％。這些樓盤由于處理尾盤的房源，均價(jià)才被大幅拉低。從區(qū)域上看，它們主要位于郊區(qū)新城的外圍和幾個(gè)郊區(qū)重鎮(zhèn)的外圍，由于這些郊區(qū)的新城和重鎮(zhèn)都還有大量樓盤可售，處在外圍配套相對落后區(qū)域的它們較為不利，長期滯銷才導(dǎo)致價(jià)格有所下滑。　

　　選擇比較是投資前提　

　　老田的親生感受和市場調(diào)查的結(jié)論使我們不得不面對這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)，那就是隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，樓市越來越明顯地表現(xiàn)出個(gè)性化的特征。顯而易見的是，在去年房地產(chǎn)市場普漲的情況下，仍然有不少樓盤出人意料地出現(xiàn)了下跌，而如果未來市場進(jìn)一步出現(xiàn)盤整的走勢，則樓盤之間價(jià)格分化的走勢將會更加明顯，這一點(diǎn)是廣大投資者不得不要留意的。而從另一方面來說，這也給我們?nèi)绾芜x擇樓盤提出了更高的要求，在購購房產(chǎn)前一定要進(jìn)行綜合的選擇和比較，在此基礎(chǔ)上然后再做出決定。一個(gè)可以預(yù)見的趨勢是，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了階段遍地開花的漲升階段，所謂個(gè)性化的市場將會是機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)共存：一方面，一些樓盤可能會脫穎而出成為市場中的“領(lǐng)漲者”，就像在去年上海不少樓盤的漲幅就達(dá)到了50％～100％，讓投資者收益不菲；而在另一方面，即使市場不斷創(chuàng)出新高，仍然會有不少樓盤在走下坡路。這種趨勢的出現(xiàn)，無疑會對房產(chǎn)投資者的投資技巧提出更高的要求?！?

　　而對于今年上海樓盤的價(jià)格走勢，有幾點(diǎn)還是需要特別留意的。對此佑威房地產(chǎn)研究主任薛建雄認(rèn)為：一是去年漲幅超過50％的樓盤主要是位于新興板塊的高品質(zhì)樓盤，但其已透支了未來的價(jià)值，預(yù)計(jì)這些樓盤在未來兩、三年內(nèi)將不會再有較大上升空間；二是目前處于開發(fā)初期的外環(huán)板塊和幾大新城，雖然近期價(jià)格低迷，但未來潛力巨大，其中品質(zhì)、房型與地區(qū)消費(fèi)層次匹配，且處于地區(qū)領(lǐng)跑水平的樓盤潛力；三是一些品質(zhì)一般，位于板塊邊沿，價(jià)格卻賣的與地區(qū)水平相當(dāng)?shù)臉潜P，價(jià)格沒有較大變化，未來上升能力也將處于地區(qū)末端；四是位于遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)或非重要板塊邊沿的樓盤，品質(zhì)一般卻打著規(guī)劃、交通、商業(yè)等概念賣高價(jià)，這些項(xiàng)目的價(jià)格都出現(xiàn)了下跌，購房者需謹(jǐn)慎對待。

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