1、二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段： 　?。?）、購(gòu)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，購(gòu)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。 　?。?）、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，購(gòu)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房購(gòu)賣(mài)的必經(jīng)程序），購(gòu)賣(mài)雙方簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋購(gòu)賣(mài)契約）。購(gòu)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋購(gòu)賣(mài)合同。 　?。?）、購(gòu)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。購(gòu)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 　?。?）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)購(gòu)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。 　　（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 　?。?）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移到發(fā)證部門(mén)，購(gòu)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 　?。?）、對(duì)貸款的購(gòu)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋購(gòu)賣(mài)合同后由購(gòu)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核購(gòu)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定購(gòu)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)購(gòu)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，購(gòu)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 　?。?）、購(gòu)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋購(gòu)賣(mài)合同全部履行完畢。 2、二手房交易十項(xiàng)注意 　?。?.）房屋手續(xù)是否齊全 　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)購(gòu)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以較好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 　?。?.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，購(gòu)受人與其簽訂的購(gòu)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。 　?。?.）交易房屋是否在租 　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果購(gòu)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，購(gòu)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“購(gòu)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋購(gòu)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多購(gòu)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。 　　（4）.土地情況是否清晰 　　二手房中購(gòu)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，購(gòu)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于購(gòu)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 　?。?.）市政規(guī)劃是否影響 　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為購(gòu)受人在購(gòu)購(gòu)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 　　（6）.福利房屋是否合法 　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，購(gòu)受人購(gòu)購(gòu)時(shí)要避免購(gòu)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。 　?。?.）單位房屋是否侵權(quán) 　　一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。購(gòu)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 　?。?）物管費(fèi)用是否拖欠 　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，購(gòu)受人不知情購(gòu)購(gòu)了此房屋，所有費(fèi)用購(gòu)受人有可能要全部承擔(dān)。 　?。?）.中介公司是否違規(guī) 　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為購(gòu)受人提供零頭付的服務(wù)，即購(gòu)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。購(gòu)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。 　?。?0.）合同約定是否明確 　　二手房的購(gòu)賣(mài)合同雖然不需像商品房購(gòu)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。 3、二手房購(gòu)賣(mài)可找銀行做付款中間人 　　頭次做生意的兩個(gè)人由于相互之間不了解，對(duì)交錢(qián)付貨的安全沒(méi)有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問(wèn)題后卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)。如果這筆錢(qián)的收和付都由銀行來(lái)做，似乎購(gòu)賣(mài)雙方都能安下心來(lái)談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專(zhuān)門(mén)為個(gè)人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車(chē)，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個(gè)人客戶(hù)都可以申請(qǐng)由銀行來(lái)“管理”錢(qián)的交割。 　　以二手房交易為例，購(gòu)賣(mài)雙方達(dá)成購(gòu)購(gòu)協(xié)議后，購(gòu)房者可先到銀行開(kāi)通“保付通”賬戶(hù)存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)和全部付款程序和時(shí)間。購(gòu)房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶(hù)內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣(mài)方。 　　傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶(hù)二二房交易 　　交易費(fèi)用 流程 交易費(fèi)用 流程 　　●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即購(gòu)賣(mài)雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費(fèi) 　　●其它費(fèi)用 通過(guò)中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費(fèi) 　　●申請(qǐng)貸款所繳納的頭付款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成購(gòu)賣(mài)協(xié)議后直接銀行辦理 1、二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段： 　　（1）、購(gòu)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，購(gòu)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。 　?。?）、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，購(gòu)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房購(gòu)賣(mài)的必經(jīng)程序），購(gòu)賣(mài)雙方簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋購(gòu)賣(mài)契約）。購(gòu)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋購(gòu)賣(mài)合同。 　?。?）、購(gòu)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。購(gòu)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 　?。?）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)購(gòu)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。 　?。?）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 　?。?）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移到發(fā)證部門(mén)，購(gòu)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 　?。?）、對(duì)貸款的購(gòu)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋購(gòu)賣(mài)合同后由購(gòu)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核購(gòu)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定購(gòu)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)購(gòu)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，購(gòu)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 　?。?）、購(gòu)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋購(gòu)賣(mài)合同全部履行完畢。

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