全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 樓市不在崩盤前夜而是超級泡沫升騰前夕

樓市不在崩盤前夜而是超級泡沫升騰前夕

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 603 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
金巖石資料圖   坊間流傳著一個“樓市崩盤時間表”,作者大概是剛剛看國大片《2012》后一時興起,看到中國樓市和日本樓市崩盤之前的三年“驚人相似”,于是臆測了樓市即將崩盤的警世危言。較早提出中國樓市在重復(fù)日本式“超級泡沫”的學(xué)者中有我一個。認(rèn)真比較中日兩國樓市的價格曲線卻會得出相反的結(jié)論,因為若干關(guān)鍵性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的“相似性”,不是日本樓市崩盤的前夜,而是超級泡沫升騰的前夕。   日本樓市的崩盤是在1991-1992年開始的,至今約20年,累計下跌近70%,主要原因是地價下跌,1992年至今,日本地價的下跌幅度超過50%。俗話說,土地是面粉,房產(chǎn)是面包,面粉與面包的互動,背后是人口與貨幣的流動。人們今天關(guān)注土地在“招拍掛”之中“地王頻現(xiàn)”,地價上漲推高房價是不爭的事實。在當(dāng)年的日本,地價飆升的階段發(fā)生在1975年之前,特別是1961-1973年間,此后地價漲幅趨緩,1985-1991年間,地價的平均漲幅僅為7.6%。若拿日本與中國比較,中國剛剛開始地價飆升,而房價脫離地價相對獨立的瘋狂上漲將發(fā)生在下一個階段!   再看城市化的進(jìn)程。右圖說明:中國目前45%-46%的城市化率在日本是1965年前后的比率,日本在1985-1992年間是城市化率61%-63%,即城市化較后完成的階段。城市化通常是在人均GDP達(dá)到3000美元后加速。此時城市中產(chǎn)逐漸形成,都市生活的主題從“衣食”提升到“住行”、從柴米油鹽到股市樓市,這時才會在城市化的進(jìn)程中推高房價。按照城市化率和人均GDP的標(biāo)準(zhǔn),中國現(xiàn)階段大致相當(dāng)于日本的60年代末。日本經(jīng)濟(jì)是在60年代初人均GDP超過3000美元,并在1968年躍升為世界大經(jīng)濟(jì)體。   再看城市交通網(wǎng)的形成。日本的高鐵時代發(fā)生在60年代末到80年代初,而中國的鐵路提速是在1997年才開始的。在1997年,全國鐵路的平均時速不到60公里,過去12年完成了六次鐵路大提速,現(xiàn)在主要鐵路的時速超越200公里的追風(fēng)速度,走完了日本鐵路20年的路,超過日本1980年達(dá)到的水平。高鐵時代是日本城市化的加速階段,人口流動與貨幣流動導(dǎo)致財富向大東京都市圈集中,房價上漲如同一匹脫韁的野馬,不僅脫離了城市原住民的收入水平,而且脫離了地價上漲而特立獨行。在城市交通網(wǎng)形成之后,1984年,日本提出把東京建設(shè)成為國際金融的國家戰(zhàn)略,東京樓市如火上澆油,東京股市如禮花齊放,兩大超級泡沫相互激勵,先直上云端,后飛瀑而下。   前車之鑒,后事之師,比較中國和日本的樓市泡沫,目的不是要再拍一部好萊塢驚險大片,而是要防范資產(chǎn)泡沫的破滅及其誘發(fā)的金融風(fēng)險。資產(chǎn)的泡沫化已成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的常態(tài),這是現(xiàn)代政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的政策體系所必須支付的代價,所以在凱恩斯主義時代,資產(chǎn)泡沫的生成與破滅逐漸演變?yōu)楝F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的周期現(xiàn)象。   在資產(chǎn)泡沫的生成階段,泡沫化的資產(chǎn)是一種財富形態(tài),通常伴隨著經(jīng)濟(jì)從復(fù)蘇走向繁榮,虛擬經(jīng)濟(jì)的繁榮產(chǎn)生泡沫,實體經(jīng)濟(jì)的繁榮在泡沫中升騰。此情此景亦如老子曰:道者,有無相生,道生一,一生二,二生三,三生萬物。所以在這個階段,部分資產(chǎn)泡沫會在實體經(jīng)濟(jì)的繁榮中化虛為實,轉(zhuǎn)化為真實的財富。由此演繹,資產(chǎn)泡沫持續(xù)的時間越長,化虛為實的比例就越高,所以要學(xué)會與泡沫共同成長。   在資產(chǎn)泡沫累積過度或過快膨脹之時,國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入非理性繁榮的階段。本階段資產(chǎn)泡沫吹彈可破,隨時可能因偶然事件觸發(fā)泡沫破滅而釀成危機(jī)。危機(jī)爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)破壞力因時因地而異,一方面取決于國民的風(fēng)險承受力,另一方面取決于政策干預(yù)的及時性和金融體系的穩(wěn)定性。還是以日本經(jīng)濟(jì)為例,1989-1992年間,樓市股市兩大超級泡沫相繼爆裂,從較高點計算,兩市的指數(shù)跌幅都超過了70%。但經(jīng)過了長達(dá)20年的“頹廢”,日本至今依然是全球大經(jīng)濟(jì)體,這不能不感謝超級泡沫生成階段所積累的巨大財富。如果把一個超級泡沫的長周期看做是一個經(jīng)濟(jì)輪回,日本經(jīng)濟(jì)的起飛和隕落震驚世界,盈虧相抵,日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的凈效益還是很高的。當(dāng)然,我們不應(yīng)該重蹈日本經(jīng)濟(jì)泡沫的覆轍,而應(yīng)該從日本樓市的暴漲暴跌之中看到化解風(fēng)險的致富之路。   泡沫化的財富來自于一種新的生活方式。富貴險中求,財富即風(fēng)險。從長期的經(jīng)濟(jì)周期波動中理解資產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)效益,人們就能夠接受下述結(jié)論:資產(chǎn)泡沫并不可怕,可怕的是對資產(chǎn)泡沫的漠視與恐懼;捅破泡沫很容易,而難能可貴的是讓資產(chǎn)泡沫化虛為實,化險為夷。至少可以說,我們有能力延長資產(chǎn)泡沫的生成周期,抑制其過度或過快的膨脹,延緩其爆裂或破滅的時間,化解其破壞或震蕩的沖擊。

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或?qū)ζ鋬?nèi)容真實性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時會標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·海花島

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號