在美國(guó)，春天是房地產(chǎn)銷售旺季。然而，美國(guó)商務(wù)部26日公布數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)單月新房交易數(shù)量2月連續(xù)個(gè)月下滑，年均新房銷售量跌至2000年6月以來較低點(diǎn)。

房市供過于求導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，各貸款機(jī)構(gòu)將提高利率、收緊貸款，美國(guó)購(gòu)房者，特別是償還次級(jí)抵押貸款的“房奴”，勢(shì)必面臨更大供房壓力。

新房銷量7年來較低

美國(guó)商務(wù)部26日發(fā)表報(bào)告說，2月全美新建房屋銷量下降3.9%，截止2月年均銷售新房84.8萬套，是2000年6月以來較低。

交易減少造成市場(chǎng)上房屋供過于求。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，依照當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)房能力，至少需要8.1個(gè)月才能完全售清市場(chǎng)上待售新房，所需時(shí)間是1991年以來較長(zhǎng)。

同一份報(bào)告說，2月美國(guó)中等價(jià)位新房售價(jià)上漲2.8%到25萬美元每套。即使如此，美國(guó)中等價(jià)位新房售價(jià)仍然比一年前低0.3%。

美國(guó)證券公司愛德華茲公司分析師加里·賽耶說認(rèn)為，建筑業(yè)可能會(huì)影響今年全年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。

但也有分析人士認(rèn)為，不必過分擔(dān)心美國(guó)房市當(dāng)前表現(xiàn)，因?yàn)?000年以來美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾連續(xù)5年高速增長(zhǎng)，現(xiàn)階段銷量下降是房地產(chǎn)投資過熱后的自然回落。

然而，分析人士認(rèn)為，美國(guó)房市仍然面臨多重問題。

次級(jí)抵押貸款隱藏風(fēng)險(xiǎn)

次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題之一。

所謂次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，與主要抵押貸款市場(chǎng)相對(duì)，后者貸款客戶信用評(píng)級(jí)高、還貸能力可靠，因此可以享受優(yōu)惠利率貸款。

2001年至2004年，在美聯(lián)儲(chǔ)低利率政策刺激之下，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。許多美國(guó)人購(gòu)房投資，貸款機(jī)構(gòu)看好房屋，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，大批次級(jí)抵押貸款問世。

為吸引顧客，次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品以優(yōu)惠條件“登場(chǎng)”，一些貸款人無需支付購(gòu)房頭付款、無需出示收入證明即可申請(qǐng)貸款。由于沒有固定利率，一些次級(jí)貸款產(chǎn)品剛推出時(shí)以低利率拉客戶，在兩年內(nèi)逐漸上調(diào)利率。

有了次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，一些原本難以申請(qǐng)到貸款的低收入者能夠貸款購(gòu)房，還有一些消費(fèi)者可以輕松申請(qǐng)到多筆次級(jí)抵押貸款用于“倒房”賺錢。

然而，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，這些次級(jí)抵押貸款客戶不得不承擔(dān)沉重的貸款利率，淪為“房奴”。

越來越多的“房奴”會(huì)背上“負(fù)資產(chǎn)”

今年25歲的凱西·塞林去年申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款購(gòu)房投資，原以為能夠以此致富，卻深陷還貸漩渦。凱西·塞林申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款的過程異常輕松。貸款機(jī)構(gòu)沒有要求塞林出示收入證明，也沒有要求他出具任何抵押物。這樣，任職網(wǎng)站設(shè)計(jì)師的塞林在5個(gè)月里貸款購(gòu)購(gòu)了7套房，全部位于加利福尼亞州。

如今，塞林必須償還220萬美元貸款。由于無力按期償還貸款，塞林去年購(gòu)購(gòu)的7套房中已經(jīng)有3套被貸款機(jī)構(gòu)收回。即使如此，塞林仍然難以負(fù)擔(dān)房貸，剩下的4套房屋很快也將被收回。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，隨著美國(guó)房市降溫，更多次級(jí)抵押貸款人會(huì)成為“房奴”，與塞林一樣，既無力償還貸款也無法靠變賣房產(chǎn)籌措資金。

美國(guó)抵押銀行家協(xié)會(huì)13日發(fā)表報(bào)告說，目前有13%的次級(jí)抵押貸款人拖欠還款。因?yàn)闊o法收回貸款，過去3個(gè)月里，全美有30家經(jīng)營(yíng)次級(jí)抵押貸款的企業(yè)關(guān)門倒閉。

更糟的是，如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，越來越多的美國(guó)“房奴”會(huì)背負(fù)“負(fù)資產(chǎn)”，即名下?lián)碛蟹课輧r(jià)值低于自己所欠住房貸款。美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析師克里斯托弗·卡根估計(jì)，2006年貸款購(gòu)房的美國(guó)人中，18%的購(gòu)房者已經(jīng)處于負(fù)資產(chǎn)狀況。

房市的負(fù)面影響可能波及美國(guó)經(jīng)濟(jì)

目前，次級(jí)抵押貸款的不良影響只限于貸款人和有關(guān)貸款機(jī)構(gòu)。但一些分析人士擔(dān)心，如果美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，房市的負(fù)面影響會(huì)如雪球般越滾越大，波及美國(guó)經(jīng)濟(jì)。

萊曼兄弟公司較近發(fā)布報(bào)告顯示，美國(guó)全國(guó)有大約220萬人可能因?yàn)闊o力還貸失去住房。

房市低迷對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響仍然存在。英國(guó)周刊《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》認(rèn)為，由于房屋交易減少，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資下降，導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速。

評(píng)級(jí)公司標(biāo)準(zhǔn)普爾經(jīng)濟(jì)師戴維·懷斯說：“如果你貸不到款，就沒法購(gòu)房，這會(huì)傷害(經(jīng)濟(jì)發(fā)展)，只是時(shí)間早晚的問題?！?/p>

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