合肥“升級(jí)版”限購(gòu)令終于揭開神秘面紗，合肥市政府已經(jīng)初步通過(guò)“合肥版”限購(gòu)令細(xì)則。從內(nèi)容上看，和已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的鄭州、武漢等城市一樣，都是“限二禁三”，嚴(yán)格落實(shí)1月26日國(guó)務(wù)院發(fā)布的“國(guó)八條”要求，合肥本地家庭禁購(gòu)第三套住房，外地人較多只能購(gòu)一套住房，限購(gòu)包括新房和二手房。

　　■較新政策

　　合肥版限購(gòu)令“限二禁三”

　　限購(gòu)令細(xì)則較為核心的當(dāng)然是限購(gòu)多少套房了。記者了解到，合肥市限購(gòu)令和“國(guó)八條”實(shí)施細(xì)則內(nèi)容基本一致。

　　限購(gòu)令對(duì)在本市城區(qū)范圍內(nèi)已擁有一套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┍臼?年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　對(duì)已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的外地戶籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停向其售房。

　　這次影響的應(yīng)該就是有二套以上住房的家庭，他們將購(gòu)不到住房。

　　外地來(lái)的“炒房客”，如果已經(jīng)有一套房子了，有錢也購(gòu)不到房。

　　二套房頭付至少得付6成

　　對(duì)利用商業(yè)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，各金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)執(zhí)行“頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的政策。

　　不過(guò)，從目前市場(chǎng)的情況來(lái)看，頭套房貸款都難以辦下來(lái)，即便辦下來(lái)，也都可能高于基準(zhǔn)利率。

　　二手住房也納入限購(gòu)范圍

　　此前，合肥市舊版限購(gòu)令僅 制購(gòu)購(gòu)新建商品住房，對(duì)二手房和商業(yè)房產(chǎn)沒(méi)有任何限制。但是這次，二手房也納入限購(gòu)范圍。

　　這樣一來(lái)，無(wú)論是購(gòu)新房還是二手房，每個(gè)家庭都只有有限的購(gòu)房機(jī)會(huì)了。

　　二手房轉(zhuǎn)讓中，營(yíng)業(yè)稅占“頭”的一塊。個(gè)人購(gòu)購(gòu)不足5年的住房對(duì)外銷售，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)購(gòu)超過(guò)5年（含5年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　差額營(yíng)業(yè)稅和全額營(yíng)業(yè)稅的差別，打個(gè)比方說(shuō)，您購(gòu)回一套房子80萬(wàn)，您賣出去100萬(wàn)，全額就是按照100萬(wàn)征稅，差額就是按照（100萬(wàn)-80萬(wàn)）即20萬(wàn)征稅。這樣，單營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)就要多交4.4萬(wàn)元。

　　10天內(nèi)一次性公開全部房源

　　政策再多，關(guān)鍵靠執(zhí)行。合肥市將加大房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管力度，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目不得分層、分單元預(yù)售商品住房。

　　凡是取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在10天內(nèi)一次性公開全部銷售房源。

　　怎么樣知道開發(fā)商沒(méi)有違規(guī)銷售呢？

　　相關(guān)部門著力建立商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)的日常巡查與現(xiàn)場(chǎng)核查相結(jié)合的機(jī)制，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告等違法違規(guī)行為，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)單位在獲得預(yù)售許可前變相收取資金。

　　備案后房?jī)r(jià)3個(gè)月內(nèi)不準(zhǔn)漲

　　開發(fā)商在賣房之前，都要向物價(jià)局辦理商品住房銷售價(jià)格備案手續(xù)，每一套商品住房銷售價(jià)格都必須有備案，未經(jīng)備案的房子不予預(yù)售許可。

　　此外，備案了，開發(fā)商就得嚴(yán)格按照備案價(jià)格來(lái)銷售，只能低于備案價(jià)不得高于這個(gè)價(jià)格，凡是已經(jīng)備案的商品住房?jī)r(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得向上調(diào)整。物價(jià)部門也會(huì)根據(jù)商品住房的區(qū)位、容積率和建設(shè)水平合理限定這房子實(shí)際銷售價(jià)格的浮動(dòng)區(qū)間。

　　為防止開發(fā)商虛報(bào)價(jià)格，低開高走，商品住房實(shí)際銷售價(jià)格向下浮動(dòng)的范圍較低不得超過(guò)備案價(jià)的5%，超過(guò)5%，就要重新備案了。

　　■還有幾點(diǎn)疑問(wèn)

　　如何確保執(zhí)行到位？

　　之前的合肥版限購(gòu)令，采取“承諾制”來(lái)保證政策的落地，即市民購(gòu)房須簽訂承諾書，如果系統(tǒng)查明市民所購(gòu)房源不是今年頭次購(gòu)房，則不能辦理備案，也就不能簽署購(gòu)房合同，只能退單。

　　不過(guò)，從市場(chǎng)來(lái)看，不少銷售人員表示，承諾書只是一個(gè)形式，因?yàn)榻刂聊壳?，尚未出現(xiàn)因?yàn)橐患屹?gòu)購(gòu)多套住房而退單的現(xiàn)象。

　　政策的執(zhí)行關(guān)鍵在于各種制度的保證，合肥能否和上海等部分城市一樣，從“承諾制”轉(zhuǎn)為“核查制”？

　　共同購(gòu)房怎么算？

　　兩人以上共同購(gòu)房且共同購(gòu)房人非同一居民家庭的，是按都購(gòu)了房算還是按另一種方式計(jì)算？限購(gòu)令里依然沒(méi)有明確。

　　限購(gòu)交易時(shí)間咋認(rèn)定？

　　昆明市對(duì)限購(gòu)交易時(shí)間認(rèn)定是新建商品住房以在房屋登記機(jī)關(guān)信息系統(tǒng)網(wǎng)上合同登記備案時(shí)間為準(zhǔn)，二手房購(gòu)賣以房屋登記機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)收件時(shí)間為準(zhǔn)。那合肥如何認(rèn)定呢？

　　沒(méi)拿房產(chǎn)證的怎么算？

　　購(gòu)房子是件麻煩事，不少房地產(chǎn)商會(huì)在交房之后的半年左右的時(shí)間才會(huì)去辦理房產(chǎn)證。那么，在限購(gòu)令政策內(nèi)，購(gòu)了房但是只是備案了，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，這樣的情況怎么算？

　　賣了再購(gòu)允許嗎？

　　假如某個(gè)市民家已經(jīng)有兩套住房，他選擇賣掉其中一套，手上只有一套房子，那么能不能再購(gòu)另外一套呢？這種賣一套再購(gòu)一套的情況是否允許？

　　違規(guī)購(gòu)房如何處罰？

　　每個(gè)新政策出來(lái)總會(huì)有人鉆空子。違規(guī)購(gòu)房如何處罰？如何確定購(gòu)房流程，這恐怕是關(guān)鍵。（江淮晨報(bào)）

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