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樓市膠著期或?qū)⒀永m(xù) 風(fēng)傳重磅政策或明年降臨
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 609 次
數(shù)據(jù)顯示,今年前11個月,上海一手房累計成交套數(shù)179261套,與去年同期相比下降38%;成交面積1760.73萬平方米,同比下降四成。與此同時,成交均價依然堅挺,尤其在11月份,公寓均價刷新了較高紀(jì)錄,達到21278元/平方米。
臨近歲末,對于2011年的樓市走向,業(yè)界人士紛紛猜測,新一輪調(diào)控將至,風(fēng)傳已久的房產(chǎn)稅這一重磅政策或在明年降臨。
成交量萎縮
據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,今年11月份,本市商品住宅成交面積為95.4萬平方米,環(huán)比下跌27.9%,與去年同期相比更是下跌了42.9%。
同時,數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,今年前11個月,上海一手房累計成交套數(shù)17.92萬套,與去年同期相比下降38%;成交面積1760.73萬平方米,與去年同期相比下降四成。
薛建雄表示,“從目前市場的供應(yīng)能力來看,一手商品住宅月成交量在80萬平方米是中間正常水平,量超得越大時間持續(xù)越長房價上漲就會越快。相反,如果低于這個量房價就會下跌,持續(xù)時間越長房價下滑的幅度就會越大?!?/P>
二手房市場交易量的走勢與一手房市場也極為相似。
一組來自德佑地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1-11月份,全市各類二手房總成交套數(shù)13.5萬套(絕大部分為二手住宅),同比下降五成,成交均價卻依然堅挺。
上海德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東認為,“今年先后兩輪對樓市的宏觀調(diào)控,以限貸、限購等緊縮需求的核心政策,迅速遏制了投機購房、擠壓了投資購房,并放緩了部分改善型需求。這是交易量迅速下滑甚至于一度出現(xiàn)冰封狀態(tài)的較重要原因。由于一、二手房市場間的相互作用、相互制衡與相互傳導(dǎo)關(guān)系,兩個市場在同一時期,會基于同等原因,呈現(xiàn)出相似甚至接近一致的量價表現(xiàn)。”
“成交量雙雙下降說明今年的樓市調(diào)控政策確實抑制了購房需求,進而達到了控制房價上漲過快的效果,但并不足以使房價在短時間內(nèi)出現(xiàn)大幅下調(diào)甚至暴跌?!?漢宇地產(chǎn)的分析師告訴記者。
價創(chuàng)新高
從已有的成交均價數(shù)據(jù)來看確實如此,自今年7月份以來,上海商品住宅成交均價一直保持著上升趨勢。11月份商品住宅成交均價為22468元/平方米,環(huán)比上漲2.5%。
值得注意的是,其中,11月的公寓均價達到了21278元/平方米,刷新了公寓月均價的較高紀(jì)錄。
對此,薛建雄表示,“去年樓市處在嚴重的泡沫狀態(tài),在去年的成交量下絕大多數(shù)樓盤的價格上漲了50%以上,其中上漲1倍的樓盤也不在少數(shù)。而今年與去年同期相比成交量下滑明顯,說明樓市泡沫化已經(jīng)大幅降低,但不可否認,樓市仍然處在偏熱狀態(tài),9月底的這輪新政作用只持續(xù)了一個月,樓市就又重新出現(xiàn)偏熱狀態(tài),而且還呈加溫態(tài)勢,并且房價也保持著比經(jīng)濟增速略快的漲幅?!?/P>
漢宇地產(chǎn)的分析師這樣解釋,“調(diào)控政策并未徹底扭轉(zhuǎn)住宅市場供需矛盾。雖然出臺了‘限購’、‘限貸’、‘限外’等多項嚴厲的調(diào)控政策,但是房價未出現(xiàn)明顯松動,預(yù)期就很難改變。其次,是由于去年土地價格的暴漲所導(dǎo)致的。按照土地1-2年的開發(fā)周期,今年上市的新盤大部分應(yīng)該都是2008年或2009年取得的土地,由于2009年樓市火爆地王頻出,上海商品住宅土地的樓板價上漲了約1.5倍,拿地成本暴漲不斷擠壓開發(fā)商的利潤空間,這樣今年的房價下調(diào)的基礎(chǔ)就很難存在?!?
此外,漢宇地產(chǎn)的分析師指出,“還有一個非常重要的因素就是國內(nèi)流動性長期過剩。在市場條件下,新房的定價權(quán)基本掌握在開發(fā)商手中,雖然政策出臺了很多限制隨意調(diào)價和打擊人為炒作的針對性政策,但是,開發(fā)商對樓盤的定價取決于市場上的購購力,往往是‘隨行就市’,只要市場能接受就可。國內(nèi)流動性過剩不僅導(dǎo)致物價上漲、通脹壓力持續(xù)加大,并且有大量的資金直接進入樓市,一方面增加了購購力,另一方面緩解了開發(fā)商的資金壓力。而房產(chǎn)作為增值保值的頭選工具,價格自然更容易保持堅挺?!?/P>
新稅制或落實
“目前,通脹壓力在政府的調(diào)控下,已經(jīng)得到緩解,未來一個季度里資金對樓市狂熱的狀態(tài)也可能會有所緩解,房價在未來一個季度里上漲的壓力也會有所減輕?!毖ㄐ圻M一步指出,“從短期來看,房價上漲壓力可能隨著通脹壓力的減輕而減輕,但是中長期房價加速上漲的壓力仍然很大,因為一二線城市的土地越來越稀缺,城市的土地更加稀缺。所以房產(chǎn)稅的征收以及征收范圍擴大、稅率分級制是一個必然趨勢?!?/P>
對于明年的樓市走勢,漢宇地產(chǎn)的分析師表示,明年政府可能有調(diào)控政策出臺,不過較值得關(guān)注的還是明年信貸政策及房產(chǎn)稅,這兩者將影響明年的成交量及價格走勢。信貸政策收緊的信號在今年第四季度就已經(jīng)傳出,而收緊開發(fā)商的資金鏈和收縮流動性是調(diào)控房價較為有效的手段之一,但是面臨當(dāng)前國際經(jīng)濟形勢和國內(nèi)經(jīng)濟增長壓力,全面收縮信貸政策的可能性很小。
羅亞東認為,隨著政府要求在未來兩年時間于全國范圍內(nèi)新增1300萬套保障性住房,中國的房地產(chǎn)市場將逐漸區(qū)隔為“公共產(chǎn)品市場”和“消費與投資品市場”,即“政府的歸政府”,“市場的歸市場”,不同的房屋需求主體都能找到對應(yīng)的歸屬。樓市中的“消費與投資品市場”對民生、對經(jīng)濟總量與結(jié)構(gòu)的影響將回歸到合理的范圍。這一市場的漲跌、起落將更多地由市場的無形之手來調(diào)節(jié),中、高端住宅市場以及商業(yè)地產(chǎn)市場無疑將是這一市場的主體,將呈現(xiàn)出更為“市場化”的特征,以滿足對應(yīng)群體的消費、保值、投資、增值等需求。
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