王小姐經濟條件好，名下有兩套房產。房產新政來臨后，眼看各部門輪番出臺二套房認定標準，她卻為自己到底算擁有幾套房發(fā)起了愁：按照銀行的標準，她雖然有兩套房，但只有一套是有貸款記錄的，她再購房較多也只能算套房；但按照稅務部門的標準，她卻已是二套房持有者，再購房就要停貸了。

　　樓市新政中，由于二套房的認定標準不但涉及到貸款，還涉及到第三套停貸及以后可能進一步將出臺的房產稅問題，因此備受各界關注。但實際上，目前對二套房的認定各有各的說法，而且出入比較大。

　　3個認定版本，差別很大

　　近日，杭州財政局明確頭套房概念：以家庭為單位，以前有購房、繼承、予等交易記錄的，即使已賣掉，再購套房都不能享受頭次購房契稅優(yōu)惠。也就是說，杭州財政局關于二套房的認定標準為交易記錄。只要存在交易記錄，再購房就屬于套。據中介公司透露，目前這一標準已經在實行了。

　　這樣，目前對于二套房的認定，市面上就有了3個版本。

　　個版本：銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才早些時候在解讀二套房概念時強調，二套房以家庭為單位，根據持有房屋數量來認定；

　　個版本，從杭州目前多數銀行的房貸實際執(zhí)行標準看，以貸款記錄作為認定標準，有過一套貸款記錄的，都計為二套；沒有貸款記錄，則認定為頭套。

　　第三個版本：財政局以購房交稅記錄為準。

　　據悉，杭州市公積金方面近日也將二套房頭付提高到5成，但二套房認定標準尚未出臺?，F在，凡在全國范圍內有過商業(yè)貸款記錄的人申請公積金一律暫停貸款，等待細則出臺。

　　由于二套房的認定標準不但涉及到貸款，還涉及到第三套停貸及以后可能進一步將出臺的房產稅問題，因此備受各界關注。

　　但3個版本，實際上在二套的認定上出入很大。財稅部門的認定無疑更嚴格，只要購過房，有過交易記錄都算二套；銀監(jiān)會楊家才的版本，在理解上更顯寬松：不管以前購過多少套房子，只要現在無房，就不能算二套。

　　3個版本，各有各的理

　　對于二套房的認定，為什么不同部門會有各自的標準？據記者調查，一方面和各個部門各自為政有關，另一方面，也和各自的購房者資料庫互不相聯關系較大。

　　稅務部門所指的“非頭次購房”，是以購房交稅記錄為標準、以家庭為單位的。據悉，這一網絡是和房管部門的權屬登記網絡相聯的。但是目前，杭州農稅征收管理局聯網的交稅記錄 于杭州主城區(qū)(上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、濱江開發(fā)區(qū)、下沙開發(fā)區(qū))，尚未與余杭區(qū)、蕭山區(qū)聯網，更不能查詢杭州以外城市的納稅情況。對于信息不聯網的情況，目前要求購購人在納稅申報前，提供頭次購房承諾書，承諾除現購購住房外，本人及共同購購人未購購過其他住房。

　　銀行方面，是以房貸記錄為準。“各個部門中，只有銀行的征信系統是全國聯網的。只要你在全國范圍內有過1套貸款記錄，那么就算套。”深發(fā)展杭州分行杜志良向記者介紹說。

　　而楊家才的“按房認套”理論，目前受到的質疑更多?！般y行不可能準確判斷出持有的房屋數量，而且房屋權屬登記系統在杭州只有五城區(qū)聯網。杭州都不聯網，更談不上全國聯網了。”某國有銀行房貸負責人表示。

　　但也有人認為，按家庭名下房屋數量來認定，可以保護一些改善型購房者，因為有些購房者是以小換大，原來的房子賣掉后再購進的。從這個角度看，盡管被質疑，但這個版本也有它的合理性。

　　房屋權屬登記實現全國聯網，才能真正判定二套

　　面對眾說紛紜的兩套房標準，到底哪個標準有利于此輪宏觀調控政策的切實落地，較有效地打擊投機性購房人？記者征求了多位專業(yè)人士的意見。

　　深發(fā)展杭州分行零售信貸風險主管杜志良認為，目前的3個版本都有一定的不合理之處。比如“以貸認套”標準，一是銀行的征信系統建立時間比權屬登記系統要遲，一些早期特別是2004年前購購的商品房可能會“漏網”。二是單純以貸款記錄為標準，一些賣掉頭套再購套的改善性購房容易被“誤殺”。而如果“以房屋數量認套”作為標準，假如投資客將手頭所有房子賣完再購房，是否也算頭套？一些購了房改房、經濟適用房的人，再購商品房是否也算二套？再比如“以納稅記錄”為準，這算是較嚴格也較全面的認定方式，但同樣，賣小購大的改善性購房也可能被“誤殺”。

　　“從現行技術操作層面來說，目前還是銀行標準較具可操作性。但如果房屋權屬登記系統能實現全國聯網的話，應該以名下房產為界定標準。一戶家庭允許有一套住宅，如果是改善性購房，再購時一般前面一套會賣掉，也應該算作頭套?！彪p贏機構總經理章惠芳認為。

　　還有業(yè)內人士建議，可以在全國范圍內展開一次徹底的房屋權屬登記系統調查，將各人名下的商品房數量進行一一排查，剔除一些保障性用房，再鑒別一下投資性購房和改善性購房。

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