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從信貸緊縮看上半年是購房時間
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 460 次
我們可以對比一下信貸量與房價漲幅,會發(fā)現(xiàn)在中國,樓市較關鍵影響因素來自信貸。下面,我們從信貸緊縮角度,事實上今年信貸相對去年肯定存在緊縮,看上半年是購房時間。它大約包括四個互相聯(lián)系的問題,一個是信貸緊縮程度與緊縮方式,其次是信貸政策對供求雙方的不同程度影響,還有一個就是信貸緊縮條件下出臺措施及時間,然后的判斷就是,信貸從緊后房價如何走,只有下半年房價保持上漲,則上半年購房時間才能成立。
個問題:信貸緊縮程度與緊縮方式
央行15日下午發(fā)布12月及去年相關數(shù)據(jù)。12月末,廣義貨幣供應量(M2)余額為60.62萬億元,同比增長27.68%,增幅比上月末低2.06%;狹義貨幣供應量(M1)余額為22.00萬億元,同比增長32.35%,增幅比上月末低2.28個百分點;貨幣流通量(M0)余額為3.82萬億元,同比增長11.77%。全年人民幣各項貸款增加9.59萬億元,同比多增4.69萬億元。12月新增貸款3798億元。12月末,國家外匯儲備余額為23992億美元,同比增長23.28%。全年國家外匯儲備增加4531億美元, 12月份外匯儲備增加104億美元。
我們注意到中國已經(jīng)達到世界經(jīng)濟總量的7.5%,外匯儲備能力保持,過去十年的實際經(jīng)濟增長領跑世界,因此中國數(shù)據(jù)受到世界矚目。對上述數(shù)據(jù)較合適的解讀來自金融時報,其認為央行工作會議確定的“保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策,著力提高政策的針對性和靈活性,支持經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和經(jīng)濟結構調(diào)整,推動金融改革,加快金融創(chuàng) (論壇 新聞)新,切實維護金融穩(wěn)定,防范系統(tǒng)性金融風險”只是針對宏觀的一種描述,在事關一國經(jīng)濟的股市樓市與匯市中,2010年保持總量平衡條件下適當緊縮將構成中國信貸政策的主旋律。
對比外匯由管制向經(jīng)營的過渡,對比股市的政策性調(diào)整與適當向規(guī)范發(fā)展,先進值得經(jīng)濟依賴的其實是樓市,因此樓市信貸政策將成為2010年信貸政策的。
按照去年四季度信貸增量及同期房價繼續(xù)上漲進行時間性分析,上半年將出現(xiàn)國十一條同步作用以及信貸政策延續(xù)影響交叉影響樓市的格局,除央行工作會議提到的差異化政策外,加息將在兩會后推行,如果樓價繼續(xù)瘋狂,不排除兩會前緊急加息,加息是影響樓市上半年趨勢的頭要因素。
由于開發(fā)商不差錢,民間不差錢,目前的存貸比已經(jīng)接近75%的警戒線,所以控制開發(fā)信貸將成為樓市緊縮的方式。在此基礎上,如果清理閑置用地政策得到實施,供應強制增加可能會帶來開發(fā)商提前進行價格調(diào)整,以應對決策層的后續(xù)措施。
筆者觀點一:上半年樓市將圍繞價格調(diào)整進行全面協(xié)調(diào),因此是較佳購房時間。
個問題:信貸政策對供求雙方不同程度的影響
如上述,一方面開發(fā)商的資金壓力降低,另一方面市場面存在加息周期,因此信貸緊縮對需求的影響是顯著的,影響力肯定弱于供應方。
但鑒于信貸優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)惠依然存在,只不過引導需求的結構放在中小套型與中低價位方面,因此開發(fā)商將必然緊縮中高端住宅的供應。
筆者觀點二:上半年中高端住宅消費將成為房價維穩(wěn)的主力,而普通商品房供應將增加,從而市場會呈現(xiàn)整體房價上行而成交量強勁的旺銷局面,而較之同期市場,旺銷的主力是普通需求,即信貸政策面在國十一條確定了的部分促進普通需求釋放。并且只要加息不出臺,市場便可能維持旺銷。
第三個問題:信貸緊縮樓市下出臺后續(xù)政策的措施與時間
正如許多人的看法,十一條只是序幕,后續(xù)措施也已經(jīng)明晰,那就是事關大局的六部委都可能獨立或聯(lián)動來推出相關的調(diào)節(jié)措施,以穩(wěn)定普通需求與房價。
但政策的影響存在滯后性,消費需求中的投資投機層面也會先于政策而進行相應的消費行為,因此,信貸緊縮樓市下出臺后續(xù)政策的措施與時間會影響市場的趨勢。
除金融管制直接影響房價,其他在十一條中出現(xiàn)的措施都存在打折的可能性,因此影響面不會很大,包括差異性稅費政策,只會影響到需求結構,即由過去更多中產(chǎn)置業(yè)轉身了更低端的普通消費,這與城鎮(zhèn)化的大力推廣密切關聯(lián),較可能的情形是:成交量擴大導致房價上半年趨于穩(wěn)定。
再一個因素是政策的滯后影響發(fā)生在下半年,對下半年房價趨勢的判斷成為重要基準。象市場規(guī)范,公布房源與房價,清理閑置用地,推出普通商品房用地,定向供應土地,提高保障性住房規(guī)劃與計劃剛性,其影響會波及下半年樓市。
筆者觀點三:上半年市場無論量價都將出現(xiàn)穩(wěn)定局面。
筆者觀點四:下半年房價不僅不會出現(xiàn)預期的下調(diào),反而存在較大反彈的基本面。
理由有四:其一是中高端住宅市場出現(xiàn)供應緊缺而導致市場統(tǒng)計數(shù)字呈現(xiàn)普漲,從而會導致整體市場的恐慌性購購;其二是保障房由于財力與地段原因,財力決定保障房出城為多,地段稀釋了人們的熱情,再加上保障房訂價參照的主要是上半年的價格因此偏高,從而同樣會出現(xiàn)棄購,從而削弱了政策性住房規(guī)模對商品房普通消費的實際影響,轉而商品房市場需求適當發(fā)生集中,從而推漲房價;其三是投資性消費因為房價與政策的雙重原因,會向普通消費品轉移,導致政策惠及的普通商品房呈現(xiàn)緊張狀態(tài),導致房價上漲;其四是進城消費經(jīng)由政策觀望程序在下半年大舉入市,推漲房價,而為了保持信貸平衡,很有可能下半年出現(xiàn)信貸放量的情形,這正合市場本意,從而一定程度維持上漲態(tài)勢。
綜合判斷,上半年是相對寬松的購房時間。
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