開發(fā)商：有序銷售途徑

　　在供需失衡、房價飆升的情況下，如何甄別有效客戶、實現(xiàn)有序銷售，是開發(fā)商面臨的一大問題?！艾F(xiàn)在，到我們樓盤排號的人太多，如果不采取相應(yīng)措施，放開排號和搖號，較后就可能造成倒號現(xiàn)象。 ”一家地產(chǎn)公司的市場總監(jiān)對中國證券報記者表示。

　　在開發(fā)商看來，以“誠意存款”為代表的預(yù)售前客戶甄別行為，是目前較為理想的鎖定核心客戶、并實現(xiàn)相對有序公平售房的方式。這種方式，目前并沒有違反國內(nèi)的相關(guān)法律。

　　以北京南二環(huán)內(nèi)的樓盤中信城為例，項目二期推廣名為“沁園”，計劃開盤五棟樓座，產(chǎn)品戶型涵蓋了65平方米的一居到220平方米的四居，其中，實際供應(yīng)量不足千套。

　　自2009年4月起，中信城二期開始接受客戶咨詢。由于項目過于搶手，至8月底，咨詢客戶已過萬組，并且大部分表示了較為明確的購購意愿，遠(yuǎn)超過中信城二期的可供應(yīng)房源數(shù)量。

　　因此，中信城采取了“誠意存款”甄別和刷選客戶。排號客戶以自己的名義，向中信銀行或民生銀行存入30萬元或10萬元現(xiàn)金后，成為銀行的VIP客戶，同時也獲得中信城項目的VIP金卡，可參與今后中信城二期產(chǎn)品認(rèn)購，選到房后還可在總價上獲得相應(yīng)的優(yōu)惠。

　　中信地產(chǎn)北京公司營銷負(fù)責(zé)人介紹，公司二期項目共吸引了約有4000組客戶辦理了VIP金卡。但由于各種原因，項目尚不具備申辦預(yù)售許可證的條件。目前已有1000多組客戶已經(jīng)將賬戶內(nèi)的資金取走。 　　
　　監(jiān)管者：預(yù)售前銷售行為違法

　　作為房地產(chǎn)市場的主要監(jiān)管主體，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及各地建委系統(tǒng)曾三令五申：商品房項目獲得預(yù)售許可證之前，不得開盤銷售。任何性質(zhì)的銷售行為，都違反《城市商品房銷售管理辦法》。

　　公開資料顯示，2006年7月11日，原建設(shè)部、國家發(fā)改委和國家工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購、收取預(yù)訂款等各種形式變相預(yù)售商品房。

　　今年以來，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委已查處了幾十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)違法行為。7月，該部門開展了北京市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪危哟髮Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按期開盤、不進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購等違法違規(guī)行為的整頓力度。9月-10月，市、區(qū)縣住建委、房管局還特別針對開發(fā)企業(yè)“無證售房”等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為進(jìn)行了查處。

　　11月，北京嘉益德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的A地塊北部非配套公建A棟項目、北京東隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的A型別墅等11項工程、北京晨谷苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的晨谷苑項目在不符合商品房銷售條件情況下，向購受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用，受到北京市住建委的處罰。

　　在廣州，9月30日，該市國土房管局下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及代理機構(gòu)違規(guī)收取購房意向金、定金專項整治工作的通知》，再次重申嚴(yán)禁違規(guī)收取“購房意向金、訂金”的規(guī)定。

　　有關(guān)部門提醒，“定金”才是法律承認(rèn)的合法預(yù)付款形式，當(dāng)開發(fā)商違約時需雙倍返還，但是“訂金”、“誠意金”則沒有這些法律后果。目前開發(fā)商大部分收取的誠意金，一般要在數(shù)月后才能退款，期間很可能被開發(fā)商挪用，這明顯侵犯購房人的權(quán)益。

　　　　購房人：權(quán)益難保障

　　在北京東四環(huán)邊某樓盤排號的趙女士告訴中國證券報記者，她按照開發(fā)商的意思，向開發(fā)商指定的銀行賬戶存了20萬元，今后可沖抵房款40萬元。資金雖然在自己的名下，但如果在限定期限內(nèi)支取，則將失去排號資格。同趙女士一樣在該樓盤“排號”的購房者近1000名，但一期開盤的房源不足150套。

　　“按照這一比例，大多數(shù)排號的人是無法購到房的，這期間，我們的存款僅僅按照活期利率計息。購不到房子的人，權(quán)益根本無法保障?！币晃坏禺a(chǎn)專家指出。目前，樓市銷售前普遍存在的誠意金，并不具有定金的性質(zhì)，沒有合同的約束，因此也不具備法律保護的條件。另外，所謂購房時的優(yōu)惠，也僅僅是開發(fā)商口頭的承諾，并沒有現(xiàn)實文本的協(xié)議；因此，開發(fā)商即使“毀約”，也不會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所謂的“誠意金”，并不能管住開發(fā)商。

　　“大多數(shù)交了錢，但購不上房的人，他們的權(quán)益如何保障，也是值得法律探討的問題。目前，我國的司法制度并不支持誠意金方面的索賠。開發(fā)商占用了資金，較后也就歸還本金?！币晃宦蓭熖寡?。

　　今年初，北京的王先生與一家房地產(chǎn)公司簽訂《房屋購銷意向書》，王先生交納10萬元“誠意金”，但由于房價上漲，開發(fā)商屢屢推遲開盤。較后，王先生因沒有排上號而無法購房。近期，王先生連同其他支付誠意金但沒有購到房的客戶一起向法院提起民事訴訟，要求開發(fā)商雙倍賠償。但因雙方簽訂的《意向書》中已經(jīng)約定王先生交付的10萬元是“誠意金”而非“定金”，所以不屬于雙倍賠償范圍。法院判定購房人敗訴，開發(fā)商僅退還10萬元本金。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，至今法律對“誠意金”的性質(zhì)還沒有明確認(rèn)定，其僅僅是購房者和開發(fā)商之間就商品房購賣達(dá)成初步意向的證明，并不具有購賣合同效力。

　　誠意金，這一較初從港臺樓市傳入的促銷模式，近期在國內(nèi)各大城市的商品房銷售中再度被“廣泛運用”?！?萬元抵8萬元”、“20萬元抵40萬元”等廣告詞層出不窮。而近一年來，房地產(chǎn)商所收取或“圈定”的誠意金數(shù)額，已從數(shù)千元上升至幾十萬元；在形式上，“誠意金”從房地產(chǎn)商直接收取的“準(zhǔn)訂金”到同銀行相結(jié)合的“誠意存款”，花樣正在不斷翻新。

　　“今年，樓市銷售火爆，供求矛盾突出，收取誠意金或指定賬戶存款進(jìn)行排號，成為多數(shù)樓盤正式銷售前的普遍行為。這種行為的背后，體現(xiàn)的是賣方市場下開發(fā)商的強勢?！币晃?地產(chǎn)人士表示。

　　中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海指出，誠意金在法律上是一種“性質(zhì)不明、界定不清”的資金形式。如果樓盤沒有取得預(yù)售許可，任何具有銷售性質(zhì)的行為都是違法的，收取誠意金顯然是具有銷售性質(zhì)的行為。

　　而對于近期新出現(xiàn)的“誠意存款”，法律專家指出，資金雖然在客戶名下，但由于同購房排號和相應(yīng)優(yōu)惠掛鉤，因此具備“準(zhǔn)銷售性質(zhì)”；另外，以售房名義指定消費者存款，也可能干擾金融市場的正常競爭。法律界人士呼吁，銀監(jiān)會等金融監(jiān)管部門應(yīng)介入并“給出說法”。

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