鄧杰新，國際金融理財師(CFPCM),香港財務策劃師學會會員，曾于中國銀行、恒生銀行任職從事個人理財業(yè)務。

　　記者：較近我有朋友想購房，但是他不知道自己的公積金貸款額度是多少?

　　鄧杰新：貸款額度要考慮三個要素，比如，家庭每月收入水平和每月供款額，比如房屋單價和面積，當然還要考慮到東莞本地對于公積金貸款的較高限額，目前東莞貸款額一定要大于或等于5萬元，上限金額為46萬元。

　　如何計算額度

　　記者：具體是怎樣計算的?

　　鄧杰新：可以借助東莞市住房公積金管理網站所提供的貸款計算器這一工具，輸入本人和配偶的公積金繳存金額和比例或月收入金額以及所購房屋的種類、單價、面積、貸款年限等信息后，即可計算出較高可貸的金額。

　　案例

　　某家庭打算購購132平方米的房子，每平方米單價5000元，房價總額為66萬元，頭期支付三成約20萬元，若夫婦二人每月收入合計6000元(選擇提供收入證明作為證明資料這一途徑)，則可申請七成、20年、金額為46萬元的公積金貸款，月供2756元，低于家庭月收入6000元的50%(即3000元)，符合規(guī)定。但假若夫婦二人每月收入合計只有4000元(選擇提供收入證明作為證明資料這一途徑)，則其50%為2000元，不符合月供款低于月收入50%這一規(guī)定，需調低貸款額度或延長貸款期限(此例中貸款年數已為較長貸款年限，不能延長)，此時較高只能貸36.7萬元。但假如不采取提供收入證明，而采取通過繳存公積金這一途徑核實收入水平的話，即使同樣是推算出家庭月收入合計為4000元，但按政策月供款額較高可達其70%，即2800元，因此較高也能貸到46萬元。

　　銀行審核貸款的額度時，規(guī)定每月的供款總額不能超過家庭月收入一定的比例。

　　家庭收入水平，它的核實有兩種途徑：一種是由單位出具收入證明;另一種根據借款人及配偶當月繳存住房公積金月繳額推算，計算公式為：月收入= (單位月繳額+個人月繳額)÷(單位繳存比例+個人繳存比例)。

　　按有關規(guī)定，無法通過住房公積金核實個人收入的(即選擇提供收入證明這一途徑)，在核實貸款的月供款額與收入比時，借款人的月供款額不得高于借款人及其配偶月收入的50%;通過住房公積金核實個人收入的，借款人的月供款額不得高于借款人及其配偶月收入的70%。也就是說如果收入證明與公積金繳存推算這兩種途徑所核實的月收入水平是一樣的話，則通過公積金繳存推算這種途徑的可貸額度要高一些。

　　每月供款額度則受貸款金額、貸款年數、貸款利息等影響，在估算可貸款額度時，主要考慮的是貸款年限這一因素。在上述規(guī)定的限制條件下，貸款年限越長，每月供款越少，可增加貸款額度的空間就越大。

　　自2007年6月8日起，東莞市住房公積金較高貸款額由38萬元調整為46萬元。貸款額一定要大于或等于5萬元，上限金額為46萬元，不足部分可以在經辦銀行做組合貸款。裝修貸款較高不高于15萬元。

　　五檔條件影響公積金貸款額度

　　記者：剛才你說房屋單價和面積跟公積金貸款的額度也有關系?

　　鄧杰新：公積金貸款的額度及較長年限還與房屋的每平方米單價、面積有關。根據有關規(guī)定，目前，我市住房公積金貸款額度和較長年限按每平方米單價、面積條件分如下幾檔：

　　1、每平方米單價低于并等于4000元，可貸樓價的80%，貸款較長年限為30年;

　　2、每平方米單價小于5000元，且建筑面積小于或等于90平方米的，可貸樓價80%，貸款較長年限為30年;

　　3、每平方米單價大于并等于5000元、小于5500元的，可貸樓價的70%，貸款較長年限為20年;

　　4、每平方米單價大于并等于5500元、小于6000元的，可貸樓價的60%，貸款較長年限為20年;

　　5、每平方米單價大于并等于6000元的，可貸樓價50%，貸款較長年限為20年。

　　組合貸款有學問

　　記者：那該怎么合理搭配公積金貸款和商業(yè)貸款的比例呢?

　　鄧杰新：由于公積金貸款的利率比商業(yè)貸款的要低，而且公積金貸款可以提取住房公積金來還款，從而增加了每月的可支配現(xiàn)金收入，因此較好先盡量使用公積金貸款的額度，不足時再考慮是否用商業(yè)貸款來進行組合搭配。

　　假如當前可用于購房資金在支付了頭期和申請了公積金貸款后仍不足以支付房價余款，或者雖有足夠資金，但其投資收益超過商業(yè)貸款的利息成本，則余下部分組合商業(yè)貸款比較劃算，此時總樓價=頭期+公積金貸款額+商業(yè)貸款額。

　　如果選擇組合貸款，則頭付較少為房價的三成，也就是說公積金貸款和商業(yè)貸款加起來較高可貸到房價的七成。

編輯：mavis

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