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判斷購房時機的三大指標
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 469 次
筆者反復推敲總結,認為可從宏微觀兩方面闡述,各存在三大指標或指南性內容。
先看微觀,即與你想購房的城市直接相關的因素或指標。
一,已建成區(qū)供求關系
因為從拿地規(guī)律來講,新區(qū)主要供開發(fā)商進行土地儲備,供地方政府吸收土地財政,其所形成的真實供應主要在未來,伺市政設施成熟后才能大規(guī)模入市。
所以決定購與不購較重要的一個指標就是已建成區(qū)的住房供求關系,如果屬于土地緊缺,房源供不應求,是意味著房價持續(xù)剛勁上揚。判斷信息當然可以從二手房行情進行適當判讀。
二,爛尾及復工項目銷售情況
樓市紅火也會產生爛尾,但復工與爛尾樓重生,則證明資金市場寬裕,意味著新一輪供應即將誕生,因此當一個城市較多爛尾工程復工并銷售情況看好的當口,應加緊入市。
三,未來土地供應區(qū)域或土地市場預期情況
決定城市整體供求關系。
如果未來可供地區(qū)域非常廣闊,那么除非區(qū)域經濟基礎發(fā)生重大改變,否則這個城市的房價不存在大規(guī)模上行的基礎,則可以緩圖。
舉個例子,天津濱海區(qū)域,現在是主要供應區(qū)域,爛尾復式率達到九成,未來供應區(qū)域亦集中于此,老城二手房供不應求且房價飆漲,顯然如果現在,或更早期間入市是非常合適的。
再比如青島周邊,伴隨大青島,各周邊區(qū)域房價肯定會相繼提升,如果現在入市,亦可掌握相應升值。但如果等到大青島經濟圈形成,肯定房價比現在至少高出千元及以上。
類似區(qū)域還有鄭州東區(qū),武漢青山片,北京西南角區(qū)域。
此外,宏觀判斷樓市整體趨勢,實際上非常成熟了,主要也涉及三大塊,股市、利率、關聯(lián)重要產業(yè)產能情況,較主要的是鋼材。
一般而言,股市出現重大利好,股指實現拐點性突破,往往預示著房價上漲即將來臨;利率持續(xù)下調,意味著投資刺激政策生效,因此儲蓄轉消費會迎來高潮,預期房價將上行;反之投資性消緊縮,會帶來房價向下運行;鋼材得結合整體供應來看,如果產能過剩,意味著外貿緊縮,勢必帶來國內政策調整以刺激內需,房地產會發(fā)生刺激性膨脹,屬政策刺激,比如目前的態(tài)勢,而相反如果鋼材市場對外優(yōu)于對內,則樓市相應平和許多。
顯然如果股市挺過并守住三千關口,而鋼材剩余產能繼續(xù)發(fā)生,則意味著政策依然會刺激房地產的發(fā)展,不妨拭目以待。
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