所以，購(gòu)房人利用政策購(gòu)房必須從多方面進(jìn)行判斷。

　　總體而言應(yīng)從兩方面來把握，其一，未來整體政策走勢(shì)是幫助解決購(gòu)房人居住問題還是對(duì)住房消費(fèi)采取管制政策；其二就是具體詳盡分析政策對(duì)購(gòu)房的具體影響。

　　關(guān)于大方面，毫無疑問，今后幾年都會(huì)是刺激消費(fèi)的政策為主導(dǎo)，圍繞這個(gè)主旨，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)、制度、市場(chǎng)管理、市場(chǎng)體系等方面的補(bǔ)充，以形成較終的多層次消費(fèi)體系。

　　而關(guān)于大方面，也就是詳盡分析政策對(duì)購(gòu)房的具體影響，筆者歸納如下：

　　1、關(guān)于利率：

　　筆者多次撰文指出，購(gòu)房可以不考慮利率。因?yàn)槔适桥c一國(guó)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的貨幣政策的較主要方面也是較關(guān)鍵杠桿，為了刺激投資而降息，為了緊縮通脹而加息，也許一套按揭房子，有幾年享受低利優(yōu)惠，若干年后又享受著加息的追加支出。你若因?yàn)榻迪⒍?gòu)房，能為你減少什么支出呢？頭付還是月供？單價(jià)還是總價(jià)？都不會(huì)，總終值是相等的。

　　相反，開發(fā)商會(huì)更關(guān)心利率政策，因?yàn)槔首鳛橘Y本成本，往往與投融資密切相關(guān)。

　　2、關(guān)于購(gòu)購(gòu)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

　　購(gòu)購(gòu)環(huán)節(jié)涉及到購(gòu)賣時(shí)的契稅與印花稅，按揭費(fèi)用，交付費(fèi)用。

　　其中穩(wěn)定部分我們是無能為力的，可視為沉落成本，如房屋維修基金，占房?jī)r(jià)百分之二左右，各地規(guī)定有所不同，這部分是一筆固定支出。目前實(shí)施減免的主要是契稅，根據(jù)所購(gòu)房子的總價(jià)、面積約定，與當(dāng)?shù)卣募磿r(shí)政策相關(guān)。

　　交付費(fèi)用則有一定彈性，象氣電水等，這些原有壟斷因素正在消除，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)降低這部分費(fèi)用，沒必要跟著開發(fā)商的承諾走，如果物業(yè)公司強(qiáng)制規(guī)定一并繳納實(shí)際有權(quán)變更。簽約前可加以約定。

　　3、關(guān)于交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

　　如果購(gòu)二手房，則會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅與個(gè)人所得稅過戶手續(xù)費(fèi)用。當(dāng)然個(gè)人所得稅應(yīng)該由賣方承擔(dān)，但由于二手房交易更多采取了談價(jià)形式，也許為了某種目的，所有相關(guān)費(fèi)用可能會(huì)讓購(gòu)房承擔(dān)。

　　4、收益課稅政策

　　影響購(gòu)房的收益課稅政策當(dāng)然較主要的是個(gè)人所稅稅法，但它是法律層次所以一經(jīng)制訂不會(huì)頻繁更改。但在目前的居民收入分配不斷產(chǎn)生新變化的階段，個(gè)人所得稅面臨著比較頻繁的改動(dòng)，主要圍繞起征點(diǎn)、減免情形進(jìn)行。

　　5、特殊的優(yōu)勢(shì)政策

　　主要包括特殊享受的貸款政策以及福利性消費(fèi)政策。

　　前者比較恒定，象公積金消費(fèi)鎖定的一群人。那么這群人購(gòu)房就必須認(rèn)識(shí)公積金管理體制，包括公積金計(jì)提、管理、賬戶余額、使用。主要是地方政府決定這項(xiàng)政策執(zhí)行辦法。

　　還有一個(gè)就是特殊的福利性消費(fèi)，比如針對(duì)困難企業(yè)，擁有大量土地而該土地處于城市居住區(qū)規(guī)劃范圍，可能政府為了照顧居住問題解決而批準(zhǔn)單位集資性建房。還比如，現(xiàn)在有些政府為了刺激本地消費(fèi)，可能允許或鼓勵(lì)單位購(gòu)購(gòu)商品房，用作職工福利，看起來是現(xiàn)金充裕單位才能享受，實(shí)際上一旦政府實(shí)施這項(xiàng)刺激政策，將在更大范圍得到實(shí)施。

　　6、按揭政策

　　按揭政策影響購(gòu)房，月供主要由利率決定，利率變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)相關(guān)，所以可以忽略不計(jì)。

　　影響購(gòu)房決定的主要是條件審核、開發(fā)商信用、政策規(guī)定范圍的頭付、年限這四個(gè)方面。其中條件審核與開發(fā)商信用進(jìn)行必要捆綁是潛規(guī)則。頭付的松動(dòng)往往定性描述，購(gòu)房時(shí)可作為洽談方面之一，盡量通過開發(fā)商，將按揭條件納入購(gòu)賣約定。

　　7、購(gòu)房條件之確認(rèn)政策

　　我們經(jīng)常會(huì)從口頭傳遞方面獲得一些與購(gòu)房附加的條件，如辦理，如承諾進(jìn)名校等等。必須知道，這些與購(gòu)房掛鉤的政策，都不是厘定政策，即不是國(guó)家或當(dāng)?shù)卣姆煞ㄒ?guī)內(nèi)政策，只是行政或開發(fā)商的一種促銷類承諾，帶有很強(qiáng)烈的地方印記，隨時(shí)可能動(dòng)用，也可能隨時(shí)被取消。

　　8、開發(fā)商稅費(fèi)政策

　　為什么打仗有個(gè)知己知彼的說法，因此我們購(gòu)房也應(yīng)該對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的稅費(fèi)有所理解。影響開發(fā)商通過成本進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁的稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅與所得稅以及其繳交方式，另外一個(gè)是土地支出。

　　目前土地支出達(dá)到或超過開發(fā)單位成本的三成甚至更多，有的地方超過五成，因此，購(gòu)房可以關(guān)心一下當(dāng)?shù)赝恋爻杀?，由此大約可以決斷價(jià)格中的泡沫成分，價(jià)格是否比較實(shí)在等等。另外就是開發(fā)商承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅與所得稅預(yù)繳比例，如果本地預(yù)繳比較靈活，則開發(fā)商價(jià)格方面的松動(dòng)會(huì)更有余地。

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