自新政公布起，“你的房貸7折了嗎？”成了房奴們2009年較熱門(mén)的問(wèn)候語(yǔ)，政策的下達(dá)給房奴們“起死回生”帶來(lái)了福音，一切看上去很美，可是從金融監(jiān)管部門(mén)到各家商業(yè)銀行，均未足夠重視這一與“房奴”切身利益相關(guān)的問(wèn)題，讓許多房奴們有一種新時(shí)代人生四大悲的感覺(jué)，久旱逢甘雨，一滴；他鄉(xiāng)遇故知，債主；洞房花燭夜，隔壁；金榜提名時(shí)，重名。全都是空歡喜一場(chǎng)。存量房貸7折優(yōu)惠，本是國(guó)家對(duì)房奴減壓的一項(xiàng)惠民舉措，可誰(shuí)知卻被銀行們把經(jīng)給念歪了。雖然有“基本原則在前”，但不少銀行在實(shí)際操作過(guò)程中卻 “頻頻設(shè)卡”，令房奴好事多磨。原因就是多等，銀行就能少損失很多錢(qián)。政策和銀行成了剃頭挑子——一頭熱，讓心存歡喜的房奴們著實(shí)費(fèi)了不少勁。

　　圍繞著“存量房貸”，部分銀行展開(kāi)了一輪營(yíng)銷攻勢(shì)，另一些銀行則開(kāi)始了大規(guī)模挖角，早就把房奴算計(jì)好了。面對(duì)銀行紛繁復(fù)雜的房貸政策，各種拉客戶的營(yíng)銷，普通貸款者為進(jìn)一步降低房貸支出，究竟該怎樣擦亮眼睛，利用好銀行的營(yíng)銷，也和銀行展開(kāi)正面進(jìn)攻呢？我從各大報(bào)紙上整理出應(yīng)對(duì)銀行的一些常識(shí)，供大家參考。

　　招數(shù)一：假如你有兩套房貸未還清，雖不能享七折優(yōu)惠，但辦出裝修貸款置換商業(yè)性貸款，就能享受比七折利率更優(yōu)惠的公積金貸款利率。有可能可以辦理20萬(wàn)元的公積金裝修貸款，盡管辦出裝修貸款后提取現(xiàn)金并不符合相關(guān)規(guī)定，但銀行工作人員告訴他操作并不困難，而辦理時(shí)所需的裝修合同等資料也可以“友情包辦”。

　　招數(shù)二：如果說(shuō)上面做法有打政策“擦邊球”嫌疑，那么下面則完全合乎目前的政策規(guī)定。某位先生手頭有多套房貸，他計(jì)劃將其中一套符合普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)賣給親戚，參加工作后從未購(gòu)購(gòu)過(guò)房產(chǎn)的親戚符合頭次購(gòu)房的條件，這樣，他只須支付房?jī)r(jià)1%的契稅就可以將該套房產(chǎn)近50萬(wàn)元的商業(yè)性貸款全部置換成公積金貸款。該先生原本至少要承擔(dān)基準(zhǔn)利率八五折5.05%的利率，如此操作后，就可以“合法”享受公積金貸款3.87%的利率，低于七折優(yōu)惠利率的4.16%。

　　招數(shù)三：普通存量房貸客戶(已享85折房貸)會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為7折較優(yōu)惠利率。據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在部分大銀行陸續(xù)出臺(tái)了一些對(duì)待存量房貸客戶的政策，前期享受85折房貸利率的存量客戶只要沒(méi)有不良還款記錄，且房貸余額多于30萬(wàn)元，有些銀行可以自動(dòng)在年初將其轉(zhuǎn)變?yōu)?折較優(yōu)惠利率；另一些銀行對(duì)于客戶申請(qǐng)7折利率也沒(méi)有什么門(mén)檻，由于銀行對(duì)于存量房貸的政策有越來(lái)越寬松的趨勢(shì)，現(xiàn)在即使前期購(gòu)房者有兩套存量房貸，只要原來(lái)是85折利率，且沒(méi)有不良還款記錄，也能獲得七折較優(yōu)惠房貸利率。

　　招數(shù)四：有不良還款記錄的存量房貸客戶必須接受銀行附帶條件。2009年1月1日以后，不少存量房貸客戶為獲得較優(yōu)惠的七折利率而向銀行咨詢，其中部分貸款者無(wú)法順利地從銀行獲得自動(dòng)轉(zhuǎn)換的較優(yōu)惠7折貸款，其原因主要是有逾期還款的記錄。據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動(dòng)轉(zhuǎn)較優(yōu)惠利率設(shè)置的主要否決條件之一。有些銀行規(guī)定，有一次逾期還款記錄，存量房貸客戶就無(wú)法自動(dòng)獲得新一年度的7折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松，可以接受兩到三次逾期還款記錄。針對(duì)這類有逾期還款記錄的客戶申請(qǐng)7折房貸，銀行不但要求客戶購(gòu)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品，還要承諾三年內(nèi)不提前還款，有的銀行還要求客戶辦銀行卡等等。針對(duì)銀行的這類條件，貸款購(gòu)房者千萬(wàn)不要以為就此無(wú)法獲得7折利率房貸了，貸款者不妨跟銀行客戶經(jīng)理談一下，看是否有其他變通的可能性，否則還可以轉(zhuǎn)按揭到其他銀行。另外，銀行為避免存量房貸轉(zhuǎn)走，也很可能會(huì)網(wǎng)開(kāi)一面。

　　招數(shù)五：前期按上浮利率貸款購(gòu)房者可以考慮轉(zhuǎn)按揭。隨著新的房貸政策執(zhí)行，很多以往享受85折利率購(gòu)房的貸款者獲得了7折較優(yōu)惠利率，而2008年剛用1.1倍基準(zhǔn)利率購(gòu)房的貸款者才是較吃虧的。比如說(shuō)，現(xiàn)在上海的銀行對(duì)于存量房貸客戶獲得7折較優(yōu)惠利率都有基本要求，就是必須前期獲得了85折優(yōu)惠利率。銀行開(kāi)出這樣的條件也有其原因，因?yàn)?5折是之前較優(yōu)惠的房貸利率，盡管享受這一政策貸款購(gòu)房者不僅僅包括頭套房購(gòu)房者，還有很多幾年前貸款購(gòu)購(gòu)套、第三套房的購(gòu)房者，但畢竟銀行不可能對(duì)所有存量房貸重新審查，于是85折貸款購(gòu)房者統(tǒng)統(tǒng)搭了頭套購(gòu)房者的便車。而上浮利率的貸款購(gòu)房者情況就不同了，他們顯然是貸款購(gòu)購(gòu)套商品房的購(gòu)房者，銀行拒絕給予7折較優(yōu)惠利率名正言順。

　　對(duì)于這部分客戶來(lái)說(shuō)，要降低貸款利率水平可以考慮轉(zhuǎn)按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)按揭的成本也不高，手續(xù)也不復(fù)雜。頭先，這部分客戶需要提供姓名身份證，產(chǎn)權(quán)證、房屋面積、竣工年限、貸款年限、貸款等信息，由 的中介做預(yù)審，看其是否能符合銀行要求的條件，預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后就由客戶與銀行簽約，接下來(lái)銀行將審批該合同，銀行審批通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)按揭貸款合同后，銀行和客戶就去交易辦抵押，然后某銀行放款到客戶賬戶上，該的工作人員陪同客戶去原銀行還款，較后原銀行拿到還款后，注銷抵押。轉(zhuǎn)按揭也就順利完成。在這一過(guò)程可能會(huì)產(chǎn)生評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等手續(xù)費(fèi)用，約為貸款總額的千分之四，但是由于銀行積極爭(zhēng)取存量房貸，這筆費(fèi)用一般都可以免去，較后轉(zhuǎn)按揭客戶只需支付房地產(chǎn)交易要求的80元手續(xù)費(fèi)。

　　招數(shù)六：貸款余額低于30萬(wàn)的購(gòu)房者可以考慮提前還貸。銀行因?yàn)橘J款余額低拒完全存量房貸客戶提供較優(yōu)惠房貸，主要是出于銀行利益的考慮，這部分房貸余額較少，其他銀行不是很感興趣，銀行流失客戶的風(fēng)險(xiǎn)小，因此銀行不情愿主動(dòng)降利率挽留客戶。但是對(duì)于這類客戶來(lái)說(shuō)，也有多種方法可以選擇，如果資金允許，不妨提前還貸，要不然，也可以選擇轉(zhuǎn)按揭，因?yàn)橐灿幸恍┿y行愿意對(duì)15萬(wàn)元以上的余額房貸提供7折優(yōu)惠利率。

　　總之，由于各銀行的靈活多變以及銀行的聰明算計(jì)，房奴想獲得7折房貸利率也實(shí)屬不易，所以盡量多問(wèn)，跟銀行多周旋、軟磨硬泡，因?yàn)殂y行的規(guī)定都不是那么死板的。

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