2007年初，筆者的一位朋友在濱江東路某樓盤購購了一處50平方米的一房一廳單位，之前他也做了行情調(diào)查，得知該小區(qū)一房一廳的租金可以達(dá)到1800元/月，而這套一房一廳單位如果經(jīng)過間隔還可以變成兩房一廳，租金就可以達(dá)到2300元/月。筆者的朋友想法很簡單，購下來改成兩房一廳，用于出租，如果房地產(chǎn)行情變差，就改租為售。他較壞的打算是：房價(jià)的漲，較差也不會(huì)虧本?？墒?，房子改造之后，卻一直租不出去。原因在于該小區(qū)同類型物業(yè)的素質(zhì)都比朋友的房要好。轉(zhuǎn)眼，房價(jià)開始走下坡路，朋友想把房子出售，可是即使是用當(dāng)初購入的價(jià)格放盤，也少有人問津。

　　而筆者的另一位朋友，也是在2007年購入了一處房產(chǎn)，他選擇的是珠江新新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)某國際公寓復(fù)式單位，均價(jià)1.6萬元/平方米，帶裝修，2007年底收樓后，由于樓層、朝向都相當(dāng)不錯(cuò)，所以不到一個(gè)月房子就成功放租，租金3000元/月，率是6.67％。

　　為何同樣是在房價(jià)高企的2007年投資物業(yè)，而結(jié)果卻天壤之別。原因就在于，前一個(gè)朋友缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，而后一個(gè)朋友具備這種意識(shí)。所以在選擇物業(yè)時(shí)，個(gè)朋友只看到房地產(chǎn)大勢(shì)良好，而忽略了所選物業(yè)的具體缺陷；而后一個(gè)朋友在把握大勢(shì)的同時(shí)，也對(duì)具體物業(yè)進(jìn)行了仔細(xì)甄別。不同的物業(yè)素質(zhì)，導(dǎo)致了后面截然不同的投資結(jié)果。

　　所以，這就要求投資者在投資物業(yè)時(shí)，一方面應(yīng)把握房地產(chǎn)發(fā)展的大勢(shì)，另一方面也要對(duì)具體物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格挑選。具體來說，就是除了地段、小區(qū)、配套、交通、物管等因素以外，還要考慮物業(yè)本身的格局、朝向、采光、裝修風(fēng)格。前者是投資成功的前提，后者是投資成功的核心。

　　筆者認(rèn)為，在投資入市時(shí)，頭先就要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)防范問題。，是要考慮一個(gè)合適的投資比例。一般而言，普通成長期家庭，如果兩三年內(nèi)沒有大的支出，投資預(yù)算可以占總資產(chǎn)50％，如果有大的支出，如小孩出生、孩子入學(xué)、老人生病、工作調(diào)動(dòng)等，投資預(yù)算則不能超過總資產(chǎn)的30％。這樣，即使遭遇房地產(chǎn)大勢(shì)變動(dòng)，整個(gè)家庭也不至于遭遇“滅頂之災(zāi)”。，要有與同類物業(yè)進(jìn)行PK的風(fēng)險(xiǎn)概念。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大勢(shì)看好時(shí)，也許所有物業(yè)都會(huì)“表現(xiàn)良好”，但是當(dāng)大勢(shì)走低時(shí)，就分出了高下，這時(shí)，只有優(yōu)質(zhì)物業(yè)才會(huì)先“解套”。就像漲潮時(shí)大家都漂在水上，而到了退潮時(shí)，才分得出誰穿了泳褲，而誰在裸泳。

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