昨日，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所研究員、所長(zhǎng)范翰章在沈陽(yáng)市房產(chǎn)局接受記者專訪時(shí)表示，雖然沈陽(yáng)應(yīng)屬于全國(guó)較好的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，但由于居民對(duì)中小戶型和中低價(jià)位住房需求旺盛，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍較大，因此他建議已具備購(gòu)房經(jīng)濟(jì)條件的消費(fèi)者，不要持幣待購(gòu)。

持幣待購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)比購(gòu)房大

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得這么快，國(guó)家又不斷出臺(tái)調(diào)控政策，萬(wàn)一房?jī)r(jià)下跌，一大筆錢就賠進(jìn)去了，還不如把錢放在銀行，吃不斷攀升的利息穩(wěn)當(dāng)……”自從今年第四次加息的消息傳出后，沈城市民老吳就產(chǎn)生了這樣的想法，而像老吳這樣持保守理財(cái)心態(tài)的市民不在少數(shù)。

不過(guò)，范翰章卻認(rèn)為，如果消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)條件允許，現(xiàn)在購(gòu)房居住、投資都正當(dāng)時(shí)。2007年上半年，沈陽(yáng)商品房銷售面積超過(guò)了廣州、深圳，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排名，但商品房均價(jià)在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中，僅比哈爾濱、長(zhǎng)春、西安三個(gè)城市高，這說(shuō)明沈陽(yáng)房?jī)r(jià)還處于全國(guó)中下游水平，未來(lái)的上升空間仍很大。

而且，由于居民對(duì)中小戶型和中低價(jià)位住房需求旺盛，市場(chǎng)供應(yīng)不足，中小戶型和中低價(jià)位住房市場(chǎng)已成為賣方市場(chǎng)。據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)部門公布的較新統(tǒng)計(jì)顯示，今年1—7月份，沈陽(yáng)商品房入市和銷售相差35.24萬(wàn)平方米，其中商品住宅相差40.8萬(wàn)平方米。這種供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況，加之土地價(jià)格上漲，建造質(zhì)量提高，以及融資成本、人工成本、稅賦上調(diào)，以及外地人在沈購(gòu)房比重增加等因素，都對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用。

在這種市場(chǎng)背景下，范翰章認(rèn)為，由于沈陽(yáng)還處于自住為主的購(gòu)房階段，前三次加息對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)造成不良影響，但第四次加息對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將大于前三次。

百姓購(gòu)房比七年前輕松

地價(jià)越拍越高，房子越漲越搶，越搶越漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)何以出現(xiàn)這種“馬太效應(yīng)”？這還要從沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)和收入比變化來(lái)看。

以一套60平方米的住宅為例，2000年，沈陽(yáng)市平均房?jī)r(jià)為2545.8元/平方米，60平方米住房所需款為152748元，當(dāng)時(shí)的家庭年總收入為17960元，房?jī)r(jià)收入比為8.50，也就是說(shuō)以當(dāng)時(shí)的家庭年收入，購(gòu)套60平方米的住宅需要8年半的時(shí)間。

在接下來(lái)的幾年里，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)收入比一路下降，按沈陽(yáng)市房產(chǎn)部門公布的上半年數(shù)據(jù)推算，今年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)收入比可能又大幅下降。每戶購(gòu)房60平方米的房?jī)r(jià)收入比僅為4.87，比上年下降0.66，已經(jīng)接近國(guó)際房?jī)r(jià)收入比3—6的標(biāo)準(zhǔn)線。也就是說(shuō)，現(xiàn)在沈陽(yáng)平均房?jī)r(jià)達(dá)到3322元/平方米時(shí)，按現(xiàn)在的家庭年收入，購(gòu)60平方米的住宅用不了5年時(shí)間。雖然跟七年前相比，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)每平方米上漲了776.2元，但沈陽(yáng)家庭購(gòu)等面積住房的時(shí)間卻縮短了3年半以上，百姓購(gòu)房相對(duì)于七年前，顯然更輕松了，同時(shí)對(duì)房子的要求，也在不斷提高。

據(jù)沈陽(yáng)市工商局公布的消費(fèi)糾紛申訴熱點(diǎn)顯示，百姓對(duì)住房的投訴已占到第五位。投訴主要內(nèi)容包括物業(yè)景觀與開(kāi)發(fā)商的承諾大相徑庭、房屋建造質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，如墻壁滲水、發(fā)霉等。

范翰章認(rèn)為，目前，沈陽(yáng)的住房消費(fèi)已進(jìn)入了轉(zhuǎn)型期。居民住房消費(fèi)也由原來(lái)的數(shù)量型為主階段，向數(shù)量型和質(zhì)量型并重階段邁進(jìn)。像園區(qū)環(huán)境、文化氛圍都開(kāi)始成為百姓選房關(guān)注的要點(diǎn)。

購(gòu)房要防范物業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)

排隊(duì)購(gòu)房、搖號(hào)選房……隱藏在供不應(yīng)求的沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)背后，還有百姓不斷增長(zhǎng)的投資性需求。據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所近期問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，在沈陽(yáng)市住房消費(fèi)中，投資性住房所占購(gòu)房比例已由近年的7%增加到10%。范翰章認(rèn)為，這一方面是由于沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景良好，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，升值空間較大，刺激了一部分消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)進(jìn)行中長(zhǎng)期投資。另一方面也是由于股市起伏不定，促使一部分股民轉(zhuǎn)移了投資方向。

從個(gè)人投資房地產(chǎn)的角度看，范翰章認(rèn)為，交通便利的郊區(qū)升值空間相對(duì)較大，沈北新區(qū)、渾南新區(qū)、棋盤山旅游區(qū)、細(xì)河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)，已大大加快了沈陽(yáng)住宅郊區(qū)化的進(jìn)程。同時(shí)，位于城區(qū)， 較好的二手房也值得關(guān)注。再有，沈城坐擁車庫(kù)的價(jià)格比已高于普通住宅，其投資價(jià)值也已經(jīng)顯現(xiàn)（沈陽(yáng)市平均每15人有一輛坐擁車，占全市車輛總數(shù)的60%以上）。此外，隨著沈撫同城等“大沈陽(yáng)”腳步加快、沈城周邊城市的房子也頗具投資潛力。

不過(guò)，不管百姓選擇怎樣的房產(chǎn)投資策略，的投資風(fēng)險(xiǎn)不是房?jī)r(jià)下跌，而是國(guó)家正在醞釀的物業(yè)保有稅相關(guān)政策。目前像沈陽(yáng)這樣的城市，究竟是120平方米以上，還是144平方米以上征收這項(xiàng)稅，還沒(méi)有定論。記者 (責(zé)任編輯：JN040)

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