期房銷售存廢再引爭(zhēng)論

資料圖片：如果禁售期房是好事還是壞事?

7月24日，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組在《中國(guó)證券報(bào)》發(fā)布了一份報(bào)告，報(bào)告中建議：把目前的期房銷售制度改為現(xiàn)房銷售制度。

盡管在整個(gè)報(bào)告中，有關(guān)期房銷售制度的建議只有這么簡(jiǎn)短的一句話，但就是這一句話，再次挑動(dòng)了公眾對(duì)期房銷售制“存廢去留”高度關(guān)注的神經(jīng)—房產(chǎn)商的抗拒、購(gòu)房者的訴求與相關(guān)主管部門(mén)的“欲說(shuō)還休”迅速交織在一起，氣氛愈發(fā)熱烈。

其實(shí)，從2003年開(kāi)始，有關(guān)取消期房銷售的建議就一再被金融部門(mén)、全國(guó)人大代表等提起，公眾的取消呼聲也一直是此起彼伏，但大都是“只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)有人來(lái)”。

開(kāi)發(fā)商強(qiáng)烈反對(duì)

頭當(dāng)其沖，報(bào)告中“取消期房銷售”的建議遭到了開(kāi)發(fā)商的一致反對(duì)。

“取消期房銷售，對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面影響大于正面影響。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)供不應(yīng)求，如果取消期房預(yù)售，供應(yīng)量就更加緊張，很可能導(dǎo)致樓價(jià)上漲得更快。此外，還可能因此至少‘?dāng)D死’三分之一的中小開(kāi)發(fā)商?！敝性禺a(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜(黃韜博客,黃韜新聞,清華大學(xué)金融論壇上，中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇也作了這樣的表述。

在孟曉蘇看來(lái)，期房銷售不光是轉(zhuǎn)移掉了一部分風(fēng)險(xiǎn)，也使購(gòu)購(gòu)者獲得了一部分收益，假如要取消期房，直接后果之一就是房?jī)r(jià)更猛烈的上漲，這更不符合老百姓的要求。

開(kāi)發(fā)商的驚恐式反對(duì)自然是在情理之中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，約40%來(lái)源于銷售獲得的資金。在眾多開(kāi)發(fā)商眼里，銷售制度的取消，會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)乏力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打擊是致命的，可以說(shuō)是扼住了開(kāi)發(fā)商的喉嚨。

但以后事情的發(fā)展可能并不像開(kāi)發(fā)商想象的那么“恐怖”。

“取消期房銷售呼聲已經(jīng)有多次了，但是我覺(jué)得這個(gè)政策實(shí)施的可能性不大。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。

“不可否認(rèn)，預(yù)售房執(zhí)行過(guò)程中確實(shí)存在著一些問(wèn)題，比如造成房屋的爛尾，造成預(yù)售購(gòu)房款資金的損失等，但這并不意味著商品房預(yù)售制度就是罪魁禍頭。如果為了彌補(bǔ)一小部分開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)就要拿整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)‘開(kāi)刀’似乎缺乏理智?！毕愀厶窖髧?guó)際集團(tuán)投資顧問(wèn)有限公司頭席執(zhí)行官賈臥龍(賈臥龍博客,賈臥龍新聞,

在采訪中記者還發(fā)現(xiàn)，有關(guān)業(yè)內(nèi)專家對(duì)期房銷售的取消與否也意見(jiàn)不一，除了堅(jiān)決“取消派”之外，一些專家認(rèn)為，期房銷售對(duì)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是有一定的積極作用，簡(jiǎn)單地進(jìn)行取消，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

部門(mén)利益博弈

在取消期房銷售的呼聲中，記者發(fā)現(xiàn)，政府相關(guān)部門(mén)的態(tài)度和關(guān)系似乎更值得玩味。

從2005年8月開(kāi)始，到2006年的5月，在不到一年的時(shí)間里，中國(guó)人民銀行就三次提出取消期房預(yù)售的建議：

2005年8月發(fā)布的《2004年度金融地產(chǎn)報(bào)告》中，明確建議取消期房預(yù)售制度；2006年3月的“兩會(huì)”上，中國(guó)人民銀行南寧支行行長(zhǎng)白鶴祥等33位全國(guó)人大代表提交取消期房銷售制度議案；5月，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司房地產(chǎn)金融處處長(zhǎng)程建勝撰文指出，完善我國(guó)商品房預(yù)售制度，就是要取消預(yù)售的融資功能。

如此頻繁建議取消期房預(yù)售，這也體現(xiàn)了銀行對(duì)自身金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心。

在中國(guó)社科院教授易憲容看來(lái)，期房銷售制度是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度。這種制度安排不是讓制度相關(guān)的當(dāng)事人一起來(lái)分擔(dān)住房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，而只是讓消費(fèi)者及銀行來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

然而，建設(shè)部門(mén)的回應(yīng)，卻使得銀行的建議“消于無(wú)形”：先是北京市建委回應(yīng)“因市場(chǎng)尚不成熟，暫不取消預(yù)售制度”，之后，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確指出，國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。而在2006年的“兩會(huì)”上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾表示，“商品房交易實(shí)行預(yù)售制是現(xiàn)行法律規(guī)定，取消需慎重、認(rèn)真研究?！?

不知是有意還是無(wú)意，7月24日，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院的建議經(jīng)媒體披露后，建設(shè)部于7月26日發(fā)布了《房屋登記辦法》（征求意見(jiàn)稿）（下稱《辦法》）。在《辦法》中，為彌補(bǔ)期房權(quán)屬真空，提出施行“預(yù)告登記”制度。

根據(jù)《辦法》第五章的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押、預(yù)購(gòu)商品房或預(yù)購(gòu)商品房抵押時(shí)，都可以約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，當(dāng)事人可以在三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

“不是說(shuō)要取消期房么？怎么又可以辦理期房登記了，到底是進(jìn)步還是開(kāi)倒車？”《辦法》公布當(dāng)天，一位網(wǎng)友發(fā)出了這樣的疑問(wèn)。

8月2日，記者就相關(guān)問(wèn)題采訪建設(shè)部政策研究的一位負(fù)責(zé)人，得到的答復(fù)是：“這個(gè)問(wèn)題敏感度太強(qiáng)，實(shí)在不方便回答?！?

未來(lái)能否取消？

“老百姓誰(shuí)不愿意購(gòu)現(xiàn)房？消費(fèi)者投資、開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的不平等游戲規(guī)則早該廢除了，堅(jiān)決支持取消期房銷售?！币晃痪W(wǎng)友留言。

據(jù)有關(guān)媒體近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，68%的受訪者支持用現(xiàn)房銷售取代現(xiàn)行的期房銷售制度，同時(shí)55%的受訪者傾向于購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房。

但愿望歸愿望，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在我國(guó)融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下，簡(jiǎn)單取消期房銷售制度，將帶來(lái)較大的負(fù)面影響。期房銷售作為一種商業(yè)模式將客觀存在。

“在公共取消的呼聲中，建設(shè)部新公布的《辦法》反而將進(jìn)一步夯實(shí)期房銷售制。期房銷售制源于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，《辦法》依據(jù)的也是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，這說(shuō)明，銷售制具有‘血統(tǒng)’，其地位不得撼動(dòng)?！睒I(yè)內(nèi)人士唐先生對(duì)記者表示。

“當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在進(jìn)一步完善制度、加強(qiáng)監(jiān)管上，而不是簡(jiǎn)單取消期房銷售制度?！币晃徊辉竿嘎缎彰南嚓P(guān)部委內(nèi)部人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示。

記者了解到，目前建設(shè)部門(mén)、銀行部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始嘗試改變預(yù)售款由開(kāi)發(fā)商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方對(duì)預(yù)售款實(shí)施有效監(jiān)管，保證預(yù)售款專項(xiàng)用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防范預(yù)售款被挪用、套牢等風(fēng)險(xiǎn)。

目前國(guó)內(nèi)部分城市也在此方面進(jìn)行了一些探索。如廣州市由房地產(chǎn)交易所實(shí)施監(jiān)管，重慶市由項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)管，成都市部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由住房置業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行監(jiān)管。

資料

歷次取消期房銷售制的呼聲

*期房銷售制度的較早倡議者是廣東省人大代表朱永平，2003年10月，朱永平向廣州市國(guó)土房管局指出期房銷售制度的五大弊端，建議廢除期房銷售制度。

*2005年7月31日，在中國(guó)土地學(xué)會(huì)和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院聯(lián)合舉辦的“《物權(quán)法（草案）》土地問(wèn)題座談會(huì)”上，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林再次建議應(yīng)該完全取消期房銷售，從而引發(fā)了延續(xù)至今的是否取消期房銷售制度的爭(zhēng)辯。

*2005年8月份，央行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議取消期房銷售制。

*2006年，在十屆全國(guó)人大四次會(huì)議上，全國(guó)人大代表白鶴祥聯(lián)合33位代表建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)期房銷售制度。

各國(guó)政府對(duì)房屋預(yù)售的管理

政府對(duì)預(yù)售的許可管理，主要有兩類：一類是澳洲以及日本、韓國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞、中國(guó)香港等亞洲國(guó)家和地區(qū)，政府規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對(duì)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管也較嚴(yán)格。如澳大利亞預(yù)售前需取得項(xiàng)目規(guī)劃審批證書(shū)，日本需獲得建筑許可。香港還對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。另一類是歐美多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，不實(shí)行許可管理，購(gòu)賣(mài)雙方通過(guò)律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約。

多數(shù)國(guó)家和地區(qū)對(duì)購(gòu)房人繳納的頭付款比例或訂金額度都有相應(yīng)要求，對(duì)預(yù)收款的使用也有規(guī)定。如韓國(guó)，購(gòu)房人繳納的頭付款為房款的20-30%，可在一年內(nèi)分期付清；日本、中國(guó)香港和澳大利亞購(gòu)房人繳納的訂金分別為房款的20%、10%、5-10%。有的國(guó)家和地區(qū)允許開(kāi)發(fā)商把預(yù)收款用于工程建設(shè)。如新加坡、馬來(lái)西亞和中國(guó)香港，頭付款或訂金直接向開(kāi)發(fā)商支付；購(gòu)房貸款則存入貸款銀行與開(kāi)發(fā)商共管的帳戶，由工料測(cè)量師行（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)）根據(jù)工程進(jìn)度，提出撥款意見(jiàn)，經(jīng)律師同意后，購(gòu)房款可以轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。有的則規(guī)定在房屋交付使用后購(gòu)房款才轉(zhuǎn)付給開(kāi)發(fā)商。如澳大利亞，訂金由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。歐美國(guó)家一般由雙方合同約定。如美國(guó)，預(yù)售款使用按照雙方協(xié)商確定的預(yù)售合約執(zhí)行，購(gòu)房款的支付時(shí)間、方式和使用取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時(shí)購(gòu)者支付5％-10%的保證金，根據(jù)工程進(jìn)度付款，完工時(shí)清算。 (責(zé)任編輯：JN040)

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