●不過(guò)，“倒按揭”型“以房養(yǎng)老”的推廣之路還很漫長(zhǎng)。要實(shí)際推行“以房養(yǎng)老”模式，更需要具備諸多先決條件

　　如今，“先購(gòu)房后還債”的按揭理念逐漸在我國(guó)深入人心，中國(guó)老人又面臨一種新的說(shuō)法：有些美國(guó)老人退休后每月拿著銀行的錢(qián)享受生活，臨終前說(shuō)，我終于把房子所值的錢(qián)全部花出去了。

　　這就是在國(guó)內(nèi)熱議的“倒按揭”型“以房養(yǎng)老”的模式。

　　“倒按揭”是什么

　　４月６日中午，春日里的上海陽(yáng)光燦爛。楊浦區(qū)政立路５８０弄的值班室前，幾位老人坐著小板凳圍在一起聊天。每一個(gè)天氣晴好的日子，幾乎在每個(gè)居民小區(qū)，我們都能看到這樣其樂(lè)融融的景象。根據(jù)４月３日發(fā)布的上海市老年人口信息，截至２００５年末，上海１３６０萬(wàn)戶籍總?cè)丝谥?，６０歲及以上老年人口２６６萬(wàn)人，大約每５個(gè)人中就有一個(gè)老年人。

　　談興正濃的４位老人顯然對(duì)記者所說(shuō)的“以房養(yǎng)老”感到陌生，表示難以理解。而在附近的國(guó)定路６００弄小區(qū)，６１歲的韓許名、７６歲的陳樂(lè)節(jié)都對(duì)記者表示，“養(yǎng)老金足夠了，生活也挺寬?！?，不會(huì)考慮“把房子抵押出去”。

　　“倒按揭”，即“住房反向抵押貸款”，放貸對(duì)象是有住房的老年人，老人以自有住房作抵押，銀行定期向其放貸，到期（老人去世后）以出售住房的收入還貸。其特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

　　其實(shí)，老人出租自有住房來(lái)“以房養(yǎng)老”，目前在我國(guó)已很常見(jiàn)。他們或者自己住小屋將大屋出租，用租金補(bǔ)貼家用；或者將住房整體出租，自己搬進(jìn)養(yǎng)老院，用租金來(lái)支付養(yǎng)老院費(fèi)用。

　　“倒按揭”的不同之處在于，協(xié)議履行期間，老人每月獲得一筆養(yǎng)老費(fèi)，同時(shí)保留住房的完整使用權(quán)，而老人去世后住房產(chǎn)權(quán)歸銀行所有。這是比較典型的美國(guó)模式。另有一種新加坡模式，老人去世后，住房的“剩余價(jià)值”（即住房房?jī)r(jià)減去老人獲得的養(yǎng)老金總額）仍歸老人的繼承人所有。

　　我們需要“以房養(yǎng)老”嗎

　　今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴明建議推行這種“６０歲前人養(yǎng)房，６０歲后房養(yǎng)人”的“以房養(yǎng)老”模式。在我國(guó)老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻的背景下，這一話題立刻引起廣泛關(guān)注。

　　全國(guó)老齡委辦公室常務(wù)副主任李本公透露，中國(guó)已是老齡化較快的國(guó)家之一。截至２００４年，我國(guó)６０歲以上人口已占總?cè)丝诘模保埃梗叮?，６５歲以上人口比例也達(dá)到了７％，超過(guò)國(guó)際通行的老齡化社會(huì)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，且處于繼續(xù)加速的階段。這意味著，未來(lái)必須由比例逐步變小的勞動(dòng)適齡人口來(lái)?yè)狃B(yǎng)越來(lái)越多的老年人。

　　與此同時(shí)，我國(guó)１９９７年才確立社會(huì)統(tǒng)籌和個(gè)人賬戶相結(jié)合的社會(huì)保障制度，老職工沒(méi)有養(yǎng)老金儲(chǔ)蓄。為了確保離退休人員養(yǎng)老金按時(shí)足額發(fā)放，近５年來(lái)，財(cái)政基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移支付補(bǔ)貼金額高達(dá)２０９３億元。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，“倒按揭”有積極意義，可減輕政府、社會(huì)和家庭的負(fù)擔(dān)，讓老人保持生活的“體面”和“尊嚴(yán)”。上海市老齡科研一位專家也表示，“倒按揭”作為一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式，應(yīng)該實(shí)施。

　　媒體報(bào)道中提到，上海等地已擬進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作，不少報(bào)道更是介紹了南京湯山溫泉留園老年公寓率先“吃螃蟹”創(chuàng)立的“以房養(yǎng)老南京模式”。似乎“倒按揭”在我國(guó)很快就將形成如火如荼的勢(shì)頭。

　　但是，記者聯(lián)系了有關(guān)報(bào)道所涉及到的上海市民政局、上海市公積金管理，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示此事只是“剛剛起步，沒(méi)有多少細(xì)節(jié)可以透露”。而據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w日前調(diào)查，被廣泛介紹的“南京模式”，從去年５月以來(lái)，其實(shí)一直是“只見(jiàn)雷聲，不見(jiàn)雨點(diǎn)”。

　　記者除了在居民小區(qū)進(jìn)行隨機(jī)采訪外，也走訪了上海多家二手房和租房中介。力江房地產(chǎn)商城路店店長(zhǎng)季殿銀說(shuō)：“不是很理解（倒按揭），好像沒(méi)有人來(lái)咨詢過(guò)吧。”作為房產(chǎn)中介況且如此，即使從基本概念看，“倒按揭”型“以房養(yǎng)老”的推廣之路還很漫長(zhǎng)。

　　產(chǎn)權(quán)人態(tài)度各不同

　　資料顯示，上海九成的城鎮(zhèn)老人和八成五的鄉(xiāng)村老人希望在家中養(yǎng)老。目前，上海有８．９％的老人獨(dú)居，３６％的老人與配偶單獨(dú)居住，卻不愿進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由此可知，老人在決定養(yǎng)老模式時(shí)，觀念的力量還很強(qiáng)大。

　　觀念之一，是傳統(tǒng)的家庭和繼承觀念?！胺孔幼鳛檫z產(chǎn)的較重要一部分，總是要留給子女”。楊浦區(qū)政立路５８０弄的多位老人表示“以房養(yǎng)老，把房子養(yǎng)沒(méi)了，難以理解”。

　　觀念之二，是老年人的生活觀念。陳晟認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”主要目的是保證老人維持原有的“有尊嚴(yán)”的生活，但記者所采訪的大部分老人認(rèn)為“吃穿住用行樣樣不缺、偶爾還能出去旅游一趟”，這樣就滿足了。美國(guó)老人那樣拿著“倒按揭”的錢(qián)“滿世界轉(zhuǎn)”，暫時(shí)不可能成為中國(guó)普通老人選擇的常態(tài)生活。

　　楊浦區(qū)國(guó)定路６００弄小區(qū)一位６５歲左右的大媽對(duì)記者說(shuō)：“雖然我每月只有八九百塊的退休金，吃飯什么的也夠了，年紀(jì)大了也沒(méi)什么更多要求。目前自己是有一套房子，但我不會(huì)把房子抵押的?！?p>

　　陳晟和上海市老齡科研的一位專家，在采訪時(shí)卻對(duì)記者明確表示，無(wú)論是從理性還是從情感方面考慮，都愿意接受“以房養(yǎng)老”模式。陳晟笑著對(duì)記者說(shuō)：“我想，我可以在退休前努力購(gòu)購(gòu)多套房子，而且多余的住房未必會(huì)留給子女。”

　　值得注意的是，愿意接受“以房養(yǎng)老”模式的人，往往不是建議推行該模式以解決我國(guó)養(yǎng)老難題的目標(biāo)人群，他們大多有多處住房，收入不菲，預(yù)售給銀行一套無(wú)所謂；而退休后收入急劇下降、退休前養(yǎng)老積蓄不足，理論上較適合這一模式的老人，卻往往住房不多，更需要將自住房用于別的用途，例如留給收入同樣不高的子女，留在手中以防疾病等。

　　需要諸多先決條件

　　作為一種新模式，人們對(duì)“以房養(yǎng)老”模式還是充滿期待。要知道，當(dāng)現(xiàn)在的少年開(kāi)始老年生活時(shí)，也就是２０５０年左右，我國(guó)的老年人口總量將超過(guò)４億，平均每１０人中將有３個(gè)老人。僅從數(shù)字推斷，“以房養(yǎng)老”很值得推廣。

　　但是，實(shí)際推行“以房養(yǎng)老”模式需要諸多先決條件。

　　陳晟介紹，盡管“倒按揭”具有諸多優(yōu)勢(shì)，但在國(guó)外，也僅僅是把它作為金融創(chuàng)新手段和養(yǎng)老補(bǔ)充手段之一，并不可能作為主要的養(yǎng)老模式。

　　陳晟認(rèn)為，要推廣“以房養(yǎng)老”，有許多條件需要滿足，比如：如何應(yīng)對(duì)房屋土地使用權(quán)的７０年期限、房產(chǎn)如何估價(jià)、倒按揭計(jì)劃如何制訂、如何激勵(lì)和規(guī)范銀行操作等。

　　此外，每個(gè)人的生存條件也是決定這一模式是否實(shí)行的關(guān)健因素。

　　記者調(diào)查了１４位近一兩年參加工作的青年人對(duì)于“以房養(yǎng)老”的態(tài)度，其中６人表示愿意接受，８人表示不會(huì)接受。愿意接受的理由包括：生活質(zhì)量要保證，可能沒(méi)有子女，老的時(shí)候經(jīng)濟(jì)獨(dú)立將比較幸福等。不愿意接受的理由包括：“兒子養(yǎng)老子，房子給兒子”是固有傳統(tǒng)，如果兒子不養(yǎng)老子，老子還要靠房子養(yǎng)，那養(yǎng)兒子干嗎？

　　讓青年人現(xiàn)在就思考養(yǎng)老的問(wèn)題，似乎有些過(guò)早，但他們的所思所想透露出的信息和心態(tài)很有啟示。

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