帶血的維權(quán)之2

　　深讀指引

　　某些開發(fā)商及其連體物業(yè)管理公司為什么要用黑社會(huì)的手段逼迫打擊維權(quán)的業(yè)主，尤其是業(yè)委會(huì)籌委會(huì)的成員？為什么無(wú)所不用其極破壞業(yè)委會(huì)成立？他們?yōu)槭裁茨敲磁聵I(yè)委會(huì)？他們到底會(huì)因此失去什么？在一個(gè)倡建法治、和諧的社會(huì)，他們?yōu)楹文懜胰绱瞬保?

　　1怕 隱瞞規(guī)劃被揭發(fā)

　　業(yè)主王先生說(shuō)，我們的小區(qū)曾經(jīng)有一些欺騙業(yè)主的行徑，較嚴(yán)重的是的住房被抵押，并且有不少房子是被多次抵押，一些業(yè)主甚至是在居住一兩年后，才發(fā)現(xiàn)房子竟然早以別人的名字購(gòu)走，并抵押在銀行。

　　但讓我們較意想不到的是，小區(qū)較好的休閑去處湖邊和高爾夫球練習(xí)場(chǎng)，竟然有一部分土地是從村鎮(zhèn)租來(lái)的。當(dāng)初購(gòu)樓時(shí)，售樓人員說(shuō)，這兩塊地是小區(qū)的社區(qū)配套設(shè)施。現(xiàn)在，由于開發(fā)商拖欠村里的租金高達(dá)幾十萬(wàn)元，法院已判決村收回租地。

　　由于眾多業(yè)主被騙，便自發(fā)組織起來(lái)，展開維權(quán)行動(dòng)。但是由于我們沒(méi)有業(yè)委會(huì)，業(yè)主沒(méi)有自己的組織，維權(quán)顯得十分艱難。

　　2怕 挪用物業(yè)維修基金被追討

　　1月13日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)某女士被毆打。因?yàn)樗砂l(fā)的傳單《告全體業(yè)主書》反映了該小區(qū)存在著關(guān)于業(yè)主自身利益的問(wèn)題———“物業(yè)維修基金去向不明”、“臨水臨電”等。業(yè)委會(huì)曾多次向物業(yè)公司反映這些問(wèn)題，但對(duì)方總是拖延、推諉。

　　小區(qū)目前有2100多名業(yè)主在交樓時(shí)都按規(guī)定交納了每平方米40元的物業(yè)維修基金，共有300多萬(wàn)元，按廣州市有關(guān)規(guī)定開發(fā)商應(yīng)在20個(gè)工作日內(nèi)辦好維修基金卡并交給業(yè)主。但80%業(yè)主交納基金一年多了，卻沒(méi)有拿到基金卡。業(yè)主向開發(fā)商多次交涉此事，卻未能得到明確答復(fù)。

　　另一個(gè)讓業(yè)主們感到無(wú)法忍受的是該小區(qū)還有近千業(yè)主目前用著小區(qū)提供的臨水臨電。該小區(qū)的臨電電壓經(jīng)常不穩(wěn)定，導(dǎo)致很多業(yè)主家中的電器出現(xiàn)故障，電視機(jī)閃頻、空調(diào)不制冷、電腦自動(dòng)重啟已是常見(jiàn)的事。業(yè)主張女士說(shuō)：“去年8月的晚上，我居住的樓竟出現(xiàn)了26次停電！”

　　但是如果沒(méi)有業(yè)委會(huì)，單靠個(gè)人的力量就很難追繳維修基金。廣州大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)劉興桂教授說(shuō)，廣州市因維修資金被物業(yè)公司長(zhǎng)期自管自用引起糾紛的例子比比皆是，而且是愈演愈烈。

　　據(jù)某大型房地產(chǎn)集團(tuán)下屬的物業(yè)公司的一位工作人員透露，該房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的所有樓盤幾乎都不會(huì)在銀行為業(yè)主專門開設(shè)維修基金賬戶的，基金都是由物業(yè)公司自管自用，說(shuō)白了就是挪用。

　　值得注意的是，春蘭花園、翠湖山莊在成立了業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)維修基金的問(wèn)題得到解決。因此業(yè)委會(huì)一經(jīng)成立，對(duì)這筆房屋養(yǎng)老金的追討，也成為開發(fā)商及其連體物業(yè)公司不得不防的心病。

　　3怕 公共收益被清算

　　郭先生入住小區(qū)不久，有突然發(fā)現(xiàn)夜如白晝。他說(shuō)，是物管公司在樓頂豎起的巨大霓虹燈廣告牌。經(jīng)過(guò)觀察，包括電梯間、大堂也有廣告。業(yè)委會(huì)要求，一是撤掉樓頂?shù)膹V告牌，二是所有廣告受益應(yīng)該抵減業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，并重新核算物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物管公司不答應(yīng)，于是雙方鬧上了法庭，法院較后判決郭先生及業(yè)委會(huì)勝訴。

　　某小區(qū)業(yè)主列舉的公共收益包括

　　停車場(chǎng)：業(yè)主認(rèn)為停車場(chǎng)本應(yīng)是小區(qū)的配套設(shè)施之一。露天停車場(chǎng)又是全體業(yè)主的，收入理應(yīng)歸業(yè)主所有?？墒嗄陙?lái)，這項(xiàng)收入?yún)s中飽了開發(fā)商和物業(yè)公司的私囊。開發(fā)商非要把車位賣給業(yè)主，不購(gòu)不行，連在附近的路上停車也不準(zhǔn)。

　　廣告收入：業(yè)主說(shuō)，據(jù)我們了解，電梯內(nèi)的一個(gè)廣告牌，每月交250元，小區(qū)有上百部電梯，每月收入至少3萬(wàn)元，一年40多萬(wàn)元。還有燈箱廣告、道路旁的廣告、門庭廣告等等，這些賬目都沒(méi)有公開過(guò)。

　　公用場(chǎng)地收入：業(yè)主說(shuō)，這些公用場(chǎng)地的租賃創(chuàng)收，每年也是一筆不小的收入，可從來(lái)沒(méi)有向業(yè)主說(shuō)明過(guò)。

　　4怕 物業(yè)收費(fèi)不合理被抵制

　　盡管廣州市公布了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、政府指導(dǎo)價(jià)和浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，但不少樓盤依然我行我素，收費(fèi)遠(yuǎn)高于政府指導(dǎo)價(jià)，尤其以番禺區(qū)樓盤為甚。去年麗江花園業(yè)主拒絕按照物業(yè)公司自定的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，被物業(yè)公司告上法院，但法院沒(méi)有支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，一審判其按照政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)。

　　業(yè)主指責(zé)說(shuō)，我們被他們擺布了十多年，現(xiàn)在要開始對(duì)他們的不合理行為進(jìn)行抵制。

　　5怕 服務(wù)不好被炒掉

　　海珠區(qū)的業(yè)主李先生說(shuō)，前些日子上午11點(diǎn)左右，家家在做中午飯，米在電飯鍋里要熟不熟的時(shí)候，物業(yè)公司突然停電。奇怪的是電梯、樓道、物業(yè)公司管理處和一樓裝修隊(duì)都沒(méi)有停電。

　　在車庫(kù)我碰到管理處電工，他說(shuō)業(yè)主用的是“公變”（公用變壓器）、電梯用的是專變（專用變壓器）的電，他說(shuō)是供電局停的電。

　　在報(bào)欄里正好看見(jiàn)供電局的宣傳公告。公告說(shuō)一些小區(qū)自己管理出問(wèn)題停電時(shí)，都會(huì)說(shuō)市供電局停電，但供電局停電是有嚴(yán)格規(guī)定的。我就打了電話過(guò)去問(wèn)，供電局說(shuō)，今天沒(méi)有停電安排，現(xiàn)在電網(wǎng)檢測(cè)也顯示，我們這沒(méi)有停電，是內(nèi)部停電。

　　管理處這種不負(fù)責(zé)任，出了問(wèn)題不是告之真相并積極解決，而是隨便找個(gè)借口欺騙業(yè)主的做法難道是一個(gè)負(fù)責(zé)任的管理公司的行為嗎？

　　較近，物業(yè)公司又要開始招標(biāo)了，他們發(fā)了封公開信。信中句話說(shuō)“感謝您對(duì)我管理處員工的信任與服務(wù)工作的肯定”。誰(shuí)信任管理處了？誰(shuí)肯定管理處的服務(wù)工作了？公攤水電費(fèi)長(zhǎng)期不透明，收了全廣州較高的管理費(fèi)，有問(wèn)題難找到人解決，到了晚上就更加找不到人了。

　　公開信要讓業(yè)主接受的個(gè)想法是“現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)不合法，不能代表廣大業(yè)主”。管理處這個(gè)邏輯非?；闹?。頭先我們要明確，管理處與廣大業(yè)主的關(guān)系，是委托與被委托、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主的關(guān)系是內(nèi)部關(guān)系，物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系是外部關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)能不能代表廣大業(yè)主，是業(yè)主內(nèi)部的事，管理處無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。

　　矛盾癥結(jié): 開發(fā)商壟斷物管獲利 業(yè)委會(huì)維權(quán)成眼中釘

　　廣州市人大代表、廣州海事法院院長(zhǎng)金正佳說(shuō)：當(dāng)前物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系是不正常的，不是“服務(wù)”關(guān)系而是“管理”關(guān)系；現(xiàn)在的物業(yè)公司是為開發(fā)商服務(wù)的，幫助開發(fā)商管理業(yè)主，繼續(xù)詐取小業(yè)主的利益。

　　《廣州市物業(yè)管理辦法》明確規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行招標(biāo)后確定，如果物業(yè)已交付費(fèi)用，但業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，則由開發(fā)商負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)?！稄V州市物業(yè)管理?xiàng)l例具體規(guī)定》也規(guī)定，自2003年9月1日起新建現(xiàn)售商品房、預(yù)售商品房和非出售的新建物業(yè)分別在現(xiàn)售物業(yè)30日，取得《商品房預(yù)售許可證》和交付物業(yè)使用90日之前，由建設(shè)單位組織招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)施前期物業(yè)管理，開發(fā)商不進(jìn)行招投標(biāo)選聘前期物業(yè)公司就拿不到《商品房預(yù)售許可證》。

　　但是，廣州目前四千多個(gè)小區(qū)，除了幾十個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)沖破阻力，實(shí)行招標(biāo)外，幾乎所有的開發(fā)商，都違反規(guī)定，直接指定屬下物業(yè)公司壟斷小區(qū)的物業(yè)管理；而這些違規(guī)公司并沒(méi)有受到政府部門的任何追究。

　　“就我所知，目前廣州大部分小區(qū)的公共部分收益和物業(yè)管理費(fèi)，這些本該屬于業(yè)主的錢，都被物業(yè)公司通吃了。還有維修基金，這也是非?？捎^的一筆錢?！贝禾m花園原業(yè)委會(huì)主任葉春生說(shuō)，一旦業(yè)委會(huì)成立以后，就會(huì)向物業(yè)公司追討維修基金，根據(jù)業(yè)委會(huì)的意愿和物業(yè)公司簽訂管理合同，甚至炒掉原有的物業(yè)公司，那么毫無(wú)疑問(wèn)，物業(yè)公司的既得利益將受到非常大的損害，“為了緊緊叼住口里的這塊肥肉，某些開發(fā)商和物業(yè)公司什么事情都干得出來(lái)！”

　　暨南大學(xué)法學(xué)院副教授戴霞博士認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，要先成立業(yè)主大會(huì)，選出業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行重新招聘新的物業(yè)管理公司。所以業(yè)主委員會(huì)成立的招集人或業(yè)主委員會(huì)的發(fā)起人就成了眼中釘，常成為被攻擊目標(biāo)。同時(shí)，由于許多業(yè)主資料、信息等都在舊的物業(yè)管理公司或發(fā)展商手中，新的業(yè)主委員會(huì)要成立不僅征求全體業(yè)主的意見(jiàn)困難重重，而且作為發(fā)起人，這完全是一份沒(méi)有報(bào)酬的義務(wù)工作。

　　專家視點(diǎn)

　　政府管理亟需到位

　　■戴霞（暨南大學(xué)法學(xué)院副教授博士）

　　對(duì)業(yè)主目前的弱勢(shì)處境，我非常震驚和痛心。物業(yè)管理是一個(gè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶，百姓安居的大事，是建設(shè)和諧社區(qū)的必備條件。

　　物業(yè)真正的權(quán)利擁有者的業(yè)主居然落到這個(gè)地步，真是一個(gè)悲哀，是老百姓的悲哀，是法律工作者的悲哀。作為研究此方面的學(xué)者，一直也在思考著這個(gè)問(wèn)題———為什么《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)近三年了，如此粗暴侵犯業(yè)主的權(quán)利的現(xiàn)象還頻繁發(fā)生？

　　建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的和諧社會(huì)，人民安居樂(lè)業(yè)是社會(huì)發(fā)展的較基本的條件。但是，在目前社會(huì)，商品房開發(fā)商與業(yè)主居民的矛盾沖突屢見(jiàn)不鮮，每年據(jù)統(tǒng)計(jì)多達(dá)數(shù)萬(wàn)件，嚴(yán)重地影響了社會(huì)的穩(wěn)定，影響了政府在群眾中的威信。

　　一個(gè)小區(qū)少則幾千人，多則數(shù)萬(wàn)人，沒(méi)有政府的行政管理，只有依靠發(fā)展商的誠(chéng)信和業(yè)主居民的自發(fā)組織。產(chǎn)生了矛盾糾紛只有通過(guò)司法解決。這種市場(chǎng)化小區(qū)管理完全照辦了西方國(guó)家的形式，而沒(méi)有考慮到中國(guó)目前法制尚在健全，相當(dāng)部分發(fā)展商的素質(zhì)還很低，還存在相當(dāng)嚴(yán)重的腐敗現(xiàn)象。一些政府官員的腐敗也與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)。

　　在這些沖突中，往往業(yè)主居民都是受害者。較近北京破獲的歹徒傷害業(yè)主代表即是代表案例。廣州也多次發(fā)生業(yè)主維權(quán)中被歹徒嚴(yán)重傷害的案件。這一系列事件的發(fā)生，反映了政府在商品房經(jīng)濟(jì)管理中的嚴(yán)重缺位。

　　應(yīng)制定《物業(yè)管理法》

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日正式開始實(shí)施。這是我國(guó)部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。這個(gè)就是處理物業(yè)管理的“基本法”，還有一些與之相關(guān)的配套法規(guī)。

　　但從立法模式上講，這些條例和規(guī)章多是行政立法，而物業(yè)管理中大量存在的是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，這類平等的民事關(guān)系的法律調(diào)整仍有

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