元素：周邊消費(fèi)要具持續(xù)支撐力

　　商業(yè)項(xiàng)目周圍的消費(fèi)力是決定的較關(guān)鍵因素。一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依托新建居住區(qū)的居民作為現(xiàn)成的消費(fèi)人群，確實(shí)為商鋪投資奠定了回報(bào)基礎(chǔ)，也吸引了不少投資者的關(guān)注。但要保障后期回報(bào)，有關(guān)專家認(rèn)為，除了附近已有的社區(qū)居民外，周邊還應(yīng)具備一些具有支撐力、延續(xù)性的消費(fèi)人群。例如，在步行可達(dá)的范圍內(nèi)建有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、商務(wù)區(qū)或?qū)懽謽堑裙ぷ魅巳杭械捻?xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目可以依附這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加豐富的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

　　元素：商業(yè)內(nèi)容須有引人之處

　　以消費(fèi)者熟知或習(xí)慣于購(gòu)購(gòu)的品牌開(kāi)發(fā)旗艦店，是很多商業(yè)項(xiàng)目通用的方法，但品牌選擇、引入規(guī)模、分布格式等諸多因素對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)起到不同程度的作用。例如，有些項(xiàng)目將對(duì)象定位于時(shí)尚的中高端消費(fèi)人群，而引入的旗艦店卻包括商品平均價(jià)位為100元左右、以20歲以下消費(fèi)人群為對(duì)象的中低檔品牌。那些依照中高端定位購(gòu)購(gòu)商鋪的投資者此時(shí)便會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)危機(jī)，因?yàn)樯虉?chǎng)里消費(fèi)人群的定位與自己的經(jīng)營(yíng)定位會(huì)存在先天的差異。因此，投資者在購(gòu)購(gòu)商鋪之前，應(yīng)當(dāng)頭先確定項(xiàng)目的旗艦品牌，和旗艦店擺位對(duì)于自己鋪位的影響范圍等，而不能以口頭承諾的定位作為投資參考。

　　第三元素：項(xiàng)目規(guī)模與消費(fèi)人數(shù)匹配

　　在確定周邊消費(fèi)人群具備一定消費(fèi)能力，并且產(chǎn)品定位正確的基礎(chǔ)上，投資者還必須了解商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積與周邊消費(fèi)群體數(shù)量是否相匹配。例如，一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積為2萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果其坐落的居住區(qū)內(nèi)常住人口為2萬(wàn)左右，那么平均每人1平方米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，人均商業(yè)面積在0.5平方米以內(nèi)就已經(jīng)能夠滿足正常的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需求。

　　第四元素：布局應(yīng)能構(gòu)成人流交織

　　正確的品牌定位之外，商業(yè)布局能否將商場(chǎng)內(nèi)的人流有效交織，推動(dòng)旗艦店之外的商鋪經(jīng)營(yíng)，也是投資者必須在購(gòu)購(gòu)前明確的因素之一。例如，某新建商圈的一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)，其引進(jìn)的幾個(gè)時(shí)尚服裝、鞋帽等主力消費(fèi)品牌全部分布在臨街門店，并且內(nèi)堂處于半封閉狀態(tài)，雖然堂內(nèi)也有很多高端品牌，但很多消費(fèi)者都只是在門店流連，進(jìn)入內(nèi)堂的人數(shù)還不足門店的1/4。還有一些項(xiàng)目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠(yuǎn)，光顧人群相對(duì)較少，商鋪業(yè)主也無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利。因此，投資者在購(gòu)購(gòu)商鋪前還應(yīng)當(dāng)留意項(xiàng)目的旗艦店輻射范圍大小、內(nèi)外堂溝通性能、購(gòu)物人群交織有效性等問(wèn)題，以免開(kāi)張后無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

　　第五元素：過(guò)濾噱頭求實(shí)質(zhì)性回報(bào)

　　承諾回報(bào)是眼下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中很流行的招商方式之一。業(yè)內(nèi)人士透露，有些項(xiàng)目承諾的回報(bào)方式看似誘人，其實(shí)并不合理，投資者應(yīng)當(dāng)更理性地分析招商噱頭，選擇真正實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。例如，某項(xiàng)目提出的“一次性回報(bào)”概念，必須在業(yè)主全額購(gòu)購(gòu)商鋪并繳納其他稅款等費(fèi)用后，再按相應(yīng)的比例返還回報(bào)額。這種看似直觀又高回報(bào)的投資方法，其實(shí)不過(guò)是“羊毛出在羊身上”，也就是開(kāi)發(fā)商在確保獲得盡量多的貸款之后，除去了稅費(fèi)成本返還給投資者的部分利潤(rùn)，購(gòu)房者在此前交納的房款中已經(jīng)包含了這部分費(fèi)用。

　　第六元素：定位專業(yè)水平?jīng)Q定收益

　　確保后期收益還要取決于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者的專業(yè)水平。要判斷管理團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)，較直觀的方法便是觀察產(chǎn)品定位與區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)是否吻合。例如，坐落于華苑居住區(qū)附近的商業(yè)項(xiàng)目如果選擇在高端商業(yè)區(qū)，那么與之大眾生活型的消費(fèi)需求不夠貼近，不如定位于中檔品牌、小百貨等日常用品經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目。因此，有關(guān)專家建議投資者不要過(guò)分關(guān)注單一經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，更要尋找貼近消費(fèi)圈的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理定位，獲得更長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)利益。

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