■收樓標(biāo)準(zhǔn)怎么好？“兩書(shū)”之外看“兩表”

　　有北京的報(bào)紙刊登文章說(shuō)，判斷是否交樓，頭先要看房地產(chǎn)商有沒(méi)有取得自己的“大房產(chǎn)證”或有沒(méi)有取得政府發(fā)的“入住許可證”，這種說(shuō)法，在建設(shè)部新的《房屋購(gòu)賣合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇，不過(guò)選擇并不是必須，北京的購(gòu)房人想作這種選擇，目前還是一個(gè)夢(mèng)。

　　那么是不是房地產(chǎn)商發(fā)出“交樓通知”就算交樓呢？當(dāng)然不是，如果這樣，豈不等于承認(rèn)購(gòu)房人說(shuō)我沒(méi)有收樓就不算交樓了？北京交樓有北京交樓的標(biāo)準(zhǔn)！

　　北京交樓的個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是購(gòu)房人和房地產(chǎn)商在購(gòu)房合同中約定的“竣工核驗(yàn)證書(shū)”和“面積實(shí)測(cè)表”，這個(gè)約定無(wú)論在外銷合同里、還是內(nèi)銷合同里，無(wú)論是預(yù)售合同里，還是現(xiàn)房銷售合同里都有約定，當(dāng)然如果購(gòu)房人簽訂的不是北京國(guó)土房屋管理局的標(biāo)準(zhǔn)合同，有沒(méi)有這個(gè)約定我就不清楚了。

　　北京交樓的個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在過(guò)去的購(gòu)房合同中沒(méi)有約定，那就是現(xiàn)在常說(shuō)的“兩書(shū)”——“質(zhì)量保證書(shū)”和“使用說(shuō)明書(shū)”，由于建設(shè)部新的《商品房銷售管理辦法》已在今年６月１日開(kāi)始實(shí)施，不論合同有沒(méi)有這個(gè)約定，現(xiàn)在交房的房地產(chǎn)商都要提供。

由于“竣工核驗(yàn)證書(shū)”已在去年５月１日改為“竣工備案表”，因此，目前北京房地產(chǎn)商交樓的條件應(yīng)當(dāng)是提供前面說(shuō)的“兩書(shū)” 和“兩表”——“竣工備案表”和“面積實(shí)測(cè)表”。

　　■個(gè)人驗(yàn)收慢慢搞，質(zhì)量問(wèn)題跑不了

　　有不少人發(fā)E-mail給我，希望我能像報(bào)紙上的其它文章那樣介紹一下自己具體驗(yàn)樓的情況。坦率地講：我對(duì)房子具體的施工情況在收樓時(shí)倒不是很仔細(xì)。我覺(jué)得購(gòu)房不像購(gòu)普通商品，購(gòu)普通商品可以先驗(yàn)貨再付款，即使購(gòu)回家后不滿意仍然可以退貨或換貨；購(gòu)房則是先付款后看貨，至于貨是否對(duì)板，不是購(gòu)房人單方面認(rèn)定就可以退貨或換貨的。

因此，我認(rèn)為堅(jiān)持國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)商建成房屋的竣工驗(yàn)收制度較重要，過(guò)去是政府指定部門(mén)驗(yàn)，驗(yàn)收合格后發(fā)“合格證書(shū)”，這樣做，對(duì)購(gòu)房人比較公平，但這樣做相當(dāng)于政府免費(fèi)為房地產(chǎn)商購(gòu)“保險(xiǎn)”，如果具體驗(yàn)收人員被房地產(chǎn)商收購(gòu)，政府承擔(dān)的責(zé)任太大?，F(xiàn)在改為“備案表”的做法，雖然是房地產(chǎn)商組織有關(guān)部門(mén)自驗(yàn)，但房地產(chǎn)商提供的消防、電梯等關(guān)系購(gòu)房人生命安全的驗(yàn)收結(jié)果至少還是由獨(dú)立的政府主管部門(mén)發(fā)出的，而且房地產(chǎn)商也要對(duì)“備案表”中的驗(yàn)收結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)里，恐怕購(gòu)房人也不可能再奢望更多。

　　目前的現(xiàn)實(shí)是：我們收樓時(shí)能做的只有要求房地產(chǎn)商提供“驗(yàn)收備案表”，至于墻上有沒(méi)有裂縫，漏不漏水，根據(jù)房地產(chǎn)商提供的“兩書(shū)”，在保修期內(nèi)，什么時(shí)候提出都可以。購(gòu)房人一定要清楚：根據(jù)自己簽的合同，如果房地產(chǎn)商在交樓時(shí)提供了“驗(yàn)收備案表”，購(gòu)房人只有在能夠提供質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)認(rèn)定的“不合格證明”時(shí)才能退樓，購(gòu)房人如果拿不到這個(gè)“不合格證明”，能夠做的只是讓房地產(chǎn)商進(jìn)行保修。

至于房地產(chǎn)商讓購(gòu)房人在收樓時(shí)填寫(xiě)的接收表格，核對(duì)設(shè)備是否齊全、完好，我相信這件事人人都會(huì)做，應(yīng)該不需要?jiǎng)e人指點(diǎn)。

　　■過(guò)戶契稅自己搞，委托律師沒(méi)必要

　　我在關(guān)于如何簽訂《購(gòu)房合同》一文里曾說(shuō)過(guò)，簽訂購(gòu)房合同是不需要律師“見(jiàn)證”和公證處“公正”的。同樣，房地產(chǎn)商讓購(gòu)房人收樓時(shí)委托律師辦理過(guò)戶手續(xù)，交納過(guò)戶費(fèi)，購(gòu)房人如果不是長(zhǎng)期不在北京，完全可以拒絕。

　　委托律師辦理過(guò)戶手續(xù)，北京開(kāi)始于早期外銷房，由于國(guó)外的人購(gòu)房，不清楚北京東南西北，還要辦理很多證明自己身份的證明，考慮到跑中國(guó)的路費(fèi)和住宿費(fèi)，不如花點(diǎn)律師費(fèi)省事。

　　北京人購(gòu)房，跑律師樓和跑房地局一樣，都是去簽一次名和取一次證，何必花那冤枉錢。再說(shuō)，哪天能辦過(guò)戶，都不知是驢年馬月的事，把契稅無(wú)償交給房地產(chǎn)商做流動(dòng)資金，倒不如放在自己口袋里安全一些，而且還有利息收。

　　■維修基金交給誰(shuí)？收樓時(shí)候不用急

　　按北京市的規(guī)定：“商品住宅購(gòu)房者應(yīng)在辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)將維修基金足額交到房地局；房地局代收維修基金時(shí)，須向購(gòu)房者出具北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票?！睋Q句話說(shuō)：2%的維修金是在房地局辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)交給房地局的，而不是入住時(shí)交給房地產(chǎn)商或物業(yè)公司的。

　　目前，確實(shí)有不少房地產(chǎn)商或物業(yè)公司在交樓時(shí)以各種借口代收２％公共維修金，為自己再籌集一筆不用利息的周轉(zhuǎn)資金，對(duì)此做法，購(gòu)房人應(yīng)加以拒絕。由于產(chǎn)權(quán)沒(méi)有過(guò)戶，樓宇大、中修的責(zé)任仍在房地產(chǎn)商，發(fā)生相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由房地產(chǎn)商自行支付，而不能動(dòng)用購(gòu)房人交納的維修基金。

　　■大中修費(fèi)重復(fù)了，小修費(fèi)用還需交

　　購(gòu)房需要交納2%維修基金的購(gòu)房人不需要再交納大中修費(fèi)（如果十幾年維修金用完后，業(yè)主委員會(huì)再籌集是另一回事）。由于北京關(guān)于普通住宅和高端住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定出臺(tái)早于交納維修基金的規(guī)定，北京目前仍有不少物業(yè)公司在誤導(dǎo)需要交納維修基金的購(gòu)房人交納大中修費(fèi)，這些購(gòu)房人千萬(wàn)要警惕。

　　小修費(fèi)和公共維修金無(wú)關(guān)，即使在房屋保修期內(nèi)仍須交納，小修費(fèi)中１／３是用于公共部位日常維修的，比如大堂燈泡壞了更換燈泡。２／３是用于購(gòu)房人家里自用部位的日常修理，比如購(gòu)房人家里下水道堵了。這些和房屋保修無(wú)關(guān)。不過(guò)有的物業(yè)收了小修費(fèi)后到購(gòu)房人家里維修時(shí)再收一次修理費(fèi)，則屬于重復(fù)收費(fèi)。

　　小修費(fèi)在房屋保修期間，通常用不了，剩余應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)年再用，這就是我們一再呼吁物業(yè)公司公布賬目的原因。但目前更多的物業(yè)公司是將節(jié)余作為自己公司的利潤(rùn)，從理論上講這樣做肯定是錯(cuò)的。不過(guò)在目前缺少監(jiān)管機(jī)制、業(yè)主又無(wú)法對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行查賬的情況下，如果物業(yè)公司能嚴(yán)格按照北京市物價(jià)局的規(guī)定收費(fèi)，讓物業(yè)公司包干對(duì)業(yè)主反而有利，因?yàn)樵趯?shí)際操作中，物業(yè)公司公布的賬目一般都是虧損的。

　　■合同協(xié)議有區(qū)別，不合理的可拒絕

　　有位律師對(duì)我關(guān)于物業(yè)管理問(wèn)題的看法提出了一些質(zhì)詢，他顯然是把“物業(yè)管理委托合同”和“物業(yè)管理協(xié)議”搞混了，由于這種混淆很普遍，故有必要加以澄清。

　　任何新建小區(qū)的個(gè)物業(yè)管理合同都是由房地產(chǎn)商與物業(yè)公司簽訂的，該合同的作用是將小區(qū)委托給物業(yè)公司管理。業(yè)主和物業(yè)公司簽的則是物業(yè)管理協(xié)議，該協(xié)議不是對(duì)物業(yè)公司的委托，而是對(duì)物業(yè)公司管理的接受。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主集體意愿和物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托合同，業(yè)主不再單獨(dú)與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。

　　明確這一點(diǎn)，購(gòu)房人在與房地產(chǎn)商簽訂購(gòu)購(gòu)房屋的合同時(shí)，應(yīng)對(duì)需同時(shí)簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議和公約加以足夠的重視，因?yàn)橘?gòu)房人需要對(duì)自己簽訂的這個(gè)協(xié)議和公約承擔(dān)入住后的義務(wù)和責(zé)任。同樣，物業(yè)公司在入住時(shí)對(duì)購(gòu)房人提出這個(gè)協(xié)議和公約外的要求，如加收約定以外的費(fèi)用或收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，購(gòu)房人完全有權(quán)加以拒絕。

　　如果物業(yè)公司以不接受他單方面增加的條件就不給購(gòu)房人鑰匙為要挾，購(gòu)房人除據(jù)理力爭(zhēng)外應(yīng)找房地產(chǎn)商，提醒房地產(chǎn)商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)管理是房地產(chǎn)商委托的，要求房地產(chǎn)商出面解決更為有效。

　　需要順便一提的是，物業(yè)管理費(fèi)的高低有普通住宅和高端住宅之分，而水、電、燃?xì)?、暖氣收費(fèi)則沒(méi)有任何區(qū)別，千萬(wàn)不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo)，市物價(jià)局文件中的出租公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)飯店形式的公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。

　　較后，筆者提醒購(gòu)房人：對(duì)任何人（包括我）的講法都要結(jié)合自己所簽合同及政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行具體分析，有時(shí)也不得不作些讓步，不得不從事情發(fā)展的結(jié)果衡量自己應(yīng)采取的行動(dòng)，購(gòu)房人千萬(wàn)不要一時(shí)沖動(dòng)，更不應(yīng)該偏聽(tīng)偏信。如果購(gòu)房人查找相關(guān)規(guī)定有困難的話，可以到我網(wǎng)上的個(gè)人主頁(yè)中查找，我的主頁(yè)地址是：ｈｔｔｐ／／ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｌｉｕｈｏｎｇｃｈｅｎｇ。劉宏誠(chéng)

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