■收樓標準怎么好？“兩書”之外看“兩表”

　　有北京的報紙刊登文章說，判斷是否交樓，頭先要看房地產(chǎn)商有沒有取得自己的“大房產(chǎn)證”或有沒有取得政府發(fā)的“入住許可證”，這種說法，在建設(shè)部新的《房屋購賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還是一個夢。

　　那么是不是房地產(chǎn)商發(fā)出“交樓通知”就算交樓呢？當然不是，如果這樣，豈不等于承認購房人說我沒有收樓就不算交樓了？北京交樓有北京交樓的標準！

　　北京交樓的個標準，就是購房人和房地產(chǎn)商在購房合同中約定的“竣工核驗證書”和“面積實測表”，這個約定無論在外銷合同里、還是內(nèi)銷合同里，無論是預(yù)售合同里，還是現(xiàn)房銷售合同里都有約定，當然如果購房人簽訂的不是北京國土房屋管理局的標準合同，有沒有這個約定我就不清楚了。

　　北京交樓的個標準，在過去的購房合同中沒有約定，那就是現(xiàn)在常說的“兩書”——“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，由于建設(shè)部新的《商品房銷售管理辦法》已在今年６月１日開始實施，不論合同有沒有這個約定，現(xiàn)在交房的房地產(chǎn)商都要提供。

由于“竣工核驗證書”已在去年５月１日改為“竣工備案表”，因此，目前北京房地產(chǎn)商交樓的條件應(yīng)當是提供前面說的“兩書” 和“兩表”——“竣工備案表”和“面積實測表”。

　　■個人驗收慢慢搞，質(zhì)量問題跑不了

　　有不少人發(fā)E-mail給我，希望我能像報紙上的其它文章那樣介紹一下自己具體驗樓的情況。坦率地講：我對房子具體的施工情況在收樓時倒不是很仔細。我覺得購房不像購普通商品，購普通商品可以先驗貨再付款，即使購回家后不滿意仍然可以退貨或換貨；購房則是先付款后看貨，至于貨是否對板，不是購房人單方面認定就可以退貨或換貨的。

因此，我認為堅持國家對房地產(chǎn)商建成房屋的竣工驗收制度較重要，過去是政府指定部門驗，驗收合格后發(fā)“合格證書”，這樣做，對購房人比較公平，但這樣做相當于政府免費為房地產(chǎn)商購“保險”，如果具體驗收人員被房地產(chǎn)商收購，政府承擔的責任太大?，F(xiàn)在改為“備案表”的做法，雖然是房地產(chǎn)商組織有關(guān)部門自驗，但房地產(chǎn)商提供的消防、電梯等關(guān)系購房人生命安全的驗收結(jié)果至少還是由獨立的政府主管部門發(fā)出的，而且房地產(chǎn)商也要對“備案表”中的驗收結(jié)果承擔法律責任。在市場經(jīng)濟的社會里，恐怕購房人也不可能再奢望更多。

　　目前的現(xiàn)實是：我們收樓時能做的只有要求房地產(chǎn)商提供“驗收備案表”，至于墻上有沒有裂縫，漏不漏水，根據(jù)房地產(chǎn)商提供的“兩書”，在保修期內(nèi)，什么時候提出都可以。購房人一定要清楚：根據(jù)自己簽的合同，如果房地產(chǎn)商在交樓時提供了“驗收備案表”，購房人只有在能夠提供質(zhì)量監(jiān)督部門認定的“不合格證明”時才能退樓，購房人如果拿不到這個“不合格證明”，能夠做的只是讓房地產(chǎn)商進行保修。

至于房地產(chǎn)商讓購房人在收樓時填寫的接收表格，核對設(shè)備是否齊全、完好，我相信這件事人人都會做，應(yīng)該不需要別人指點。

　　■過戶契稅自己搞，委托律師沒必要

　　我在關(guān)于如何簽訂《購房合同》一文里曾說過，簽訂購房合同是不需要律師“見證”和公證處“公正”的。同樣，房地產(chǎn)商讓購房人收樓時委托律師辦理過戶手續(xù)，交納過戶費，購房人如果不是長期不在北京，完全可以拒絕。

　　委托律師辦理過戶手續(xù)，北京開始于早期外銷房，由于國外的人購房，不清楚北京東南西北，還要辦理很多證明自己身份的證明，考慮到跑中國的路費和住宿費，不如花點律師費省事。

　　北京人購房，跑律師樓和跑房地局一樣，都是去簽一次名和取一次證，何必花那冤枉錢。再說，哪天能辦過戶，都不知是驢年馬月的事，把契稅無償交給房地產(chǎn)商做流動資金，倒不如放在自己口袋里安全一些，而且還有利息收。

　　■維修基金交給誰？收樓時候不用急

　　按北京市的規(guī)定：“商品住宅購房者應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)時將維修基金足額交到房地局；房地局代收維修基金時，須向購房者出具北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票。”換句話說：2%的維修金是在房地局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時交給房地局的，而不是入住時交給房地產(chǎn)商或物業(yè)公司的。

　　目前，確實有不少房地產(chǎn)商或物業(yè)公司在交樓時以各種借口代收２％公共維修金，為自己再籌集一筆不用利息的周轉(zhuǎn)資金，對此做法，購房人應(yīng)加以拒絕。由于產(chǎn)權(quán)沒有過戶，樓宇大、中修的責任仍在房地產(chǎn)商，發(fā)生相關(guān)費用應(yīng)由房地產(chǎn)商自行支付，而不能動用購房人交納的維修基金。

　　■大中修費重復(fù)了，小修費用還需交

　　購房需要交納2%維修基金的購房人不需要再交納大中修費（如果十幾年維修金用完后，業(yè)主委員會再籌集是另一回事）。由于北京關(guān)于普通住宅和高端住宅物業(yè)管理的收費規(guī)定出臺早于交納維修基金的規(guī)定，北京目前仍有不少物業(yè)公司在誤導(dǎo)需要交納維修基金的購房人交納大中修費，這些購房人千萬要警惕。

　　小修費和公共維修金無關(guān)，即使在房屋保修期內(nèi)仍須交納，小修費中１／３是用于公共部位日常維修的，比如大堂燈泡壞了更換燈泡。２／３是用于購房人家里自用部位的日常修理，比如購房人家里下水道堵了。這些和房屋保修無關(guān)。不過有的物業(yè)收了小修費后到購房人家里維修時再收一次修理費，則屬于重復(fù)收費。

　　小修費在房屋保修期間，通常用不了，剩余應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)年再用，這就是我們一再呼吁物業(yè)公司公布賬目的原因。但目前更多的物業(yè)公司是將節(jié)余作為自己公司的利潤，從理論上講這樣做肯定是錯的。不過在目前缺少監(jiān)管機制、業(yè)主又無法對物業(yè)公司進行查賬的情況下，如果物業(yè)公司能嚴格按照北京市物價局的規(guī)定收費，讓物業(yè)公司包干對業(yè)主反而有利，因為在實際操作中，物業(yè)公司公布的賬目一般都是虧損的。

　　■合同協(xié)議有區(qū)別，不合理的可拒絕

　　有位律師對我關(guān)于物業(yè)管理問題的看法提出了一些質(zhì)詢，他顯然是把“物業(yè)管理委托合同”和“物業(yè)管理協(xié)議”搞混了，由于這種混淆很普遍，故有必要加以澄清。

　　任何新建小區(qū)的個物業(yè)管理合同都是由房地產(chǎn)商與物業(yè)公司簽訂的，該合同的作用是將小區(qū)委托給物業(yè)公司管理。業(yè)主和物業(yè)公司簽的則是物業(yè)管理協(xié)議，該協(xié)議不是對物業(yè)公司的委托，而是對物業(yè)公司管理的接受。當業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會代表業(yè)主集體意愿和物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托合同，業(yè)主不再單獨與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。

　　明確這一點，購房人在與房地產(chǎn)商簽訂購購房屋的合同時，應(yīng)對需同時簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議和公約加以足夠的重視，因為購房人需要對自己簽訂的這個協(xié)議和公約承擔入住后的義務(wù)和責任。同樣，物業(yè)公司在入住時對購房人提出這個協(xié)議和公約外的要求，如加收約定以外的費用或收取一年以上的物業(yè)管理費，購房人完全有權(quán)加以拒絕。

　　如果物業(yè)公司以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據(jù)理力爭外應(yīng)找房地產(chǎn)商，提醒房地產(chǎn)商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔延期交房的違約責任，因為物業(yè)管理是房地產(chǎn)商委托的，要求房地產(chǎn)商出面解決更為有效。

　　需要順便一提的是，物業(yè)管理費的高低有普通住宅和高端住宅之分，而水、電、燃氣、暖氣收費則沒有任何區(qū)別，千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo)，市物價局文件中的出租公寓收費標準是對飯店形式的公寓收費標準，購房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。

　　較后，筆者提醒購房人：對任何人（包括我）的講法都要結(jié)合自己所簽合同及政府有關(guān)部門的規(guī)定進行具體分析，有時也不得不作些讓步，不得不從事情發(fā)展的結(jié)果衡量自己應(yīng)采取的行動，購房人千萬不要一時沖動，更不應(yīng)該偏聽偏信。如果購房人查找相關(guān)規(guī)定有困難的話，可以到我網(wǎng)上的個人主頁中查找，我的主頁地址是：ｈｔｔｐ／／ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｌｉｕｈｏｎｇｃｈｅｎｇ。劉宏誠

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