購房要注意“四率”

　　購房除了對地稅、戶型設(shè)計挑選外，還要關(guān)注“四率”，即容積率、綠化率、房屋使用率和銷售率。

　　對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此，綠化率較高，建筑密度較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比例決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。好的居住區(qū)高層住宅容積率不超過5％，多層住宅不超過3％，綠化率不低于30％。但由于受土地成本的限制，不是所有項目都能做到的。

　　一個項目除了住宅以外，難免有配套的公建和服務(wù)設(shè)施，這些建筑的面積、每棟住宅內(nèi)的走廊、樓梯等部分都要攤?cè)胭彿空哔徺彽淖≌娣e。房屋使用率正是衡量攤?cè)胱≌娣e比例的指標(biāo)。真正高端的物業(yè)不可以省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設(shè)計得寬一點才夠檔次。所以盡管購房者以經(jīng)濟劃算的角度要考慮使用率的高低，但并不一定使用率越高越好，除非發(fā)展商自己承擔(dān)了部分公建的成本，否則使用率根本上不去。對使用率斤斤計較，只適合于經(jīng)濟適用房。

　　評價一個項目的再一項重要標(biāo)準(zhǔn)是銷售率，一方面是銷售速度是否能在短期內(nèi)迅速達(dá)到 60％；另一方面是較終的銷售率，到接近封盤的時候，有多少房子積壓。前者說明房地產(chǎn)商是否準(zhǔn)確把握市場賣點，在競爭中獨辟蹊徑；后者說明，這個項目的設(shè)計是否經(jīng)得起市場的長期檢驗。開盤時火爆并不難，難的是持續(xù)這種火爆，購房者要小心那些虎頭蛇尾的項目，否則會留下遺憾。陳平

　　教你丈量商品房

　　1998年12月22日，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布實施了《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術(shù)規(guī)范，明確規(guī)定：

　　1．測量套內(nèi)房屋邊長時，測點應(yīng)選取距地面1．2m±0．2m的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的1／6和5／6位置，兩測點應(yīng)保持水平。而當(dāng)房屋邊長較長時，應(yīng)適當(dāng)增加測點數(shù)。

　　2．測量墻體厚度時，測點應(yīng)選取距地面1．2m±0．2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點）0．2m的位置。

　　3．測量陽臺邊長時，測點應(yīng)選取距地面1．2m±0．2m的高度，在陽臺的長、寬兩邊的 1／6和5／6位置各選取兩個測量點。王易

　　建筑間距有規(guī)范

　　1998年8月30日北京市城市規(guī)劃管理局發(fā)布《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》。其中規(guī)定：2層和2層以上的生活居住建筑應(yīng)符合下列要求，單元戶型為3個或3個以下居室時至少有1個居室，單元戶型為4個或4個以上居室時至少有兩個居室，處于朝向南偏東或偏西各105度的范圍內(nèi)；另外，處于朝向南偏東或偏西各105度范圍內(nèi)的居室窗數(shù)，必須大于該居住建筑全部居室窗數(shù)的一半。

　　對于居住建筑的間距，該規(guī)定明確：板式居住建筑群體布置時，建筑間距根據(jù)其朝向和與正南的夾角不同，采用不得小于規(guī)定的建筑間距系數(shù)。單棟塔式居住建筑在兩側(cè)無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時，與其他居住建筑的間距系數(shù)不得小于1．0；而所謂建筑間距系數(shù)是指遮擋陽光的建筑與被遮陽光的建筑間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)。多棟塔式居住建筑成東西向單排布置時，與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距，按下列規(guī)定執(zhí)行：相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式居住建筑的長度時，塔式居住建筑長高比的長度，應(yīng)按各塔式居住建筑的長度和間距之和計算，并根據(jù)其不同的長高比，采用不得小于規(guī)定的建筑間距系數(shù)。而建筑的長高比是指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù)。

　　同時，相鄰塔式居住建筑的間距等于或大于單棟塔式居住建筑的長度時，建筑間距系數(shù)不得小于1．2。

　　購房人在選擇物業(yè)，特別是購購期房時，可以參照社區(qū)平面圖計算出樓間距，以做到心中有數(shù)。冰文

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