一上海男子購購海口玉沙村一套拆遷安置房，付了頭筆70萬元購房款后和賣方發(fā)生糾紛

　　購房者被判付70萬違約金

　　去年2月，上海長寧區(qū)的56歲男子寧斌，通過房產(chǎn)中介在海口與賣房者彭梅簽訂了一份購房合同，準備購購一套房子等退休后來海口定居。合同約定房子的全價為146萬元，寧斌向彭梅交了70萬元筆購房款后，雙方發(fā)生了糾紛，較后對簿公堂。記者 王忠新

　　購房者和賣房者發(fā)生糾紛

　　2010年2月，寧斌通過?？谝患曳康禺a(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員何茗介紹，認識了準備轉(zhuǎn)讓?？谑杏裆炒宀疬w安置房的彭梅。2月12日，寧斌和彭梅簽訂了一份《政府拆遷補償安置房轉(zhuǎn)讓合同》。合同約定：彭梅將名下的玉沙村拆遷補償安置房4號樓2×××號房屋轉(zhuǎn)讓給寧斌，建筑面積127平方米，每平方米1.2萬元，總價款146.05萬元。寧斌在簽訂合同當日付給彭梅筆購房款70萬元;寧斌拿到該房鑰匙后付筆購房款50萬元;房產(chǎn)過戶后，付清尾款。

　　合同還約定：賣方確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰。自賣方收到筆房款七天內(nèi)，雙方須到公證處辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證書。購方付清筆房款后，賣方應(yīng)辦一份公證委托書給購方，由賣方委托購方全權(quán)處理該房屋一切事宜。如購方中途悔約，不得向賣方索還已付房款;賣方毀約，應(yīng)在七天內(nèi)退還已收房款。購方不能按時支付房款，按日支付千分之五的滯納金。若因政府不同意雙方房屋購賣或賣方原因造成該房屋無法過戶，或雙方購賣合同無法履行，賣方應(yīng)在七天內(nèi)退還購方交的全部房款。

　　在簽訂合同的當天，寧斌付給彭梅購房頭付款70萬元，彭梅出具了收款收據(jù)。同時，章娜女士為購賣雙方筆購房款出具《擔保書》，“雙方均按照簽訂的合同條款執(zhí)行，如甲方違約，章娜賠付雙倍頭付款140萬元?！?/P>

　　寧斌稱，從2010年2月18日起，他多次要求彭梅一起去?？诘墓C機構(gòu)辦理相關(guān)公證事宜，可彭梅再三推托不辦理，雙方因此發(fā)生糾紛。

　　購方狀告賣方違約被駁回

　　2010年7月5日，寧斌將彭梅告到?？谛阌^(qū)法院，要求確認彭梅違約，退還已付房款70萬元，同時支付35萬元違約金，并賠償因此給寧斌造成的經(jīng)濟損失3.136萬元，合計108萬余元。判令擔保人章娜承擔擔保和連帶支付責任。

　　被告彭梅辯稱，寧斌的起訴無事實和法律依據(jù)。雙方所簽訂的合同有效，應(yīng)嚴格履行，寧斌違約在先，應(yīng)承擔違約責任。

　　被告章娜辯稱，她與彭梅的答辯意見一致，請求法院駁回寧斌的訴訟請求。

　　秀英區(qū)法院認為，本案焦點在于雙方轉(zhuǎn)讓合同是否有效、在履約過程中是否有違約行為、被告章娜的責任認定等問題。本案轉(zhuǎn)讓合同是雙方自愿簽訂的，購方已依約支付筆購房款70萬元，賣方也正在辦理房產(chǎn)更名申報相關(guān)手續(xù)。該轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定有效。彭梅收取70萬元后，不斷找相關(guān)單位辦理房產(chǎn)更名，拿到鑰匙后一直等寧斌來履行合同，并不構(gòu)成違約。

　　2010年9月7日，秀英區(qū)法院一審判決，駁回寧斌的訴訟請求。

　　賣方起訴購方索賠違約金

　　2010年11月的，寧斌收到了一張法院傳票，原來，他被彭梅告到?？邶埲A區(qū)法院。彭梅要求寧斌繼續(xù)履行合同，支付筆房款50萬元，支付逾期付款違約金70萬元。彭梅訴稱，2010年6月2日，寧斌到?？谵k了領(lǐng)鑰匙手續(xù)，卻稱要立即辦理過戶才能付筆房款，違反了合同的相關(guān)約定。

　　寧斌辯稱，雙方的轉(zhuǎn)讓合同有效，他在履約期間不存在逾期付款問題。彭梅違反合同約定，拒絕辦理轉(zhuǎn)讓合同公證和公證委托書，導致雙方發(fā)生糾紛。

　　今年1月18日，寧斌領(lǐng)到了龍華區(qū)法院的判決書。龍華區(qū)法院認為，根據(jù)秀英區(qū)法院的判決，合同未公證屬于寧斌的過錯，與彭梅無關(guān)，雙方應(yīng)繼續(xù)履約。彭梅同意交付鑰匙，寧斌應(yīng)依約接收，并付筆購房款，不能以辦合同公證為由進行抗辯。寧斌存在拖延支付筆購房款的主觀故意，其行為構(gòu)成違約。龍華區(qū)法院判決：寧斌在判決生效后付給彭梅50萬元購房款，另付70萬元逾期付款違約金。寧斌不服該判決，將向?？谥性禾岢錾显V。 (文中人物為化名)

　　律師提醒

　　安置房購賣雙方

　　應(yīng)注意防范風險

　　海南林源律師事務(wù)所陳達虎律師認為，安置房的購購對象具有特定性，該類房屋的購賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到地方政府政策的約束，和一般商品房的交易存在很大的差異。

　　拆遷安置房如進行產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，可正常上市交易。購購拆遷安置房，對于購賣雙方來說，只簽訂合同并不“安全”，并不能保證較終的結(jié)果。如果賣方反悔，購方很難取得房屋的產(chǎn)權(quán)，尤其是在已經(jīng)付款的情況下，風險較大。

　　陳達虎提醒，安置房的購賣雙方應(yīng)注意防范風險，購方在簽訂購房合同后應(yīng)及時進行公證，過戶、辦證時間等也應(yīng)一一約定。

　　答疑

　　冒客戶名寫舉報信

　　是否侵犯姓名權(quán)?

　　海口呂先生問：因工作上的矛盾，李某對趙某心存不滿。李某后來以客戶的名義給單位專業(yè)寫了一封舉報信，反映趙某工作漫不經(jīng)心、態(tài)度惡劣，要求單位處分趙某。單位專業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，趙某確實曾接待過這么一位客戶，但并不存在工作態(tài)度惡劣的情況。趙某后來調(diào)查發(fā)現(xiàn)了事情的真相，并將情況告訴了該客戶。該客戶認為，李某以他的名義寫舉報信誣陷別人，侵犯了他的姓名權(quán)，要求李某賠償。請問，李某的行為是否侵犯了該客戶的姓名權(quán)?

　　馬相龍律師答：公民的姓名權(quán)，是指公民決定、使用、依照規(guī)定改變自己姓名的權(quán)利。姓名是公民用以區(qū)別其他公民的“符號”，公民除了真名外，有人還有“別名”、“筆名”，這也是代表自己的符號，在進行民事活動中，它們同真名具有同等的法律效力?！睹穹ㄍ▌t》120條規(guī)定：“公民的姓名權(quán)、肖像權(quán)、榮譽權(quán)、名譽權(quán)受到侵害的，有權(quán)要求停止侵害，恢復名譽，消除影響，賠禮道歉，并可以要求賠償損失”。李某的行為已侵犯了該客戶的姓名權(quán)，該客戶可要求李某承擔相應(yīng)責任。(記者 劉江浩 整理)

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