8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)總體仍呈漲勢(shì)。北、上、廣、深等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力巨大。在這種形勢(shì)下，北京、福建等地正在醞釀推出新政，以平抑房?jī)r(jià)。而從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已刻不容緩。

　　持續(xù)“出色”的房?jī)r(jià)

　　一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)依然“高燒不退”。較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份新建商品住宅價(jià)格方面，北京漲幅達(dá)18.3%，廣州漲幅達(dá)17.4%，深圳漲幅達(dá)17%，上海漲幅達(dá)16.5%；二手房同比漲幅前四位也全部是一線(xiàn)城市：北京漲幅15.3%，上海漲幅10.9%，廣州漲幅10.7%，深圳漲幅10.5%。

　　新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)記者表示，各種數(shù)據(jù)都表明了一線(xiàn)城市依然表現(xiàn)較為出色，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升級(jí)，土地出讓金屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)企業(yè)的布局也持續(xù)快速向一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。

　　“隨著新型城鎮(zhèn)化的不斷深入，東部三大城市群和中西部省會(huì)城市將有望成為未來(lái)十年城市化的較大收益者。與這些表現(xiàn)不俗且后續(xù)潛力依然巨大的區(qū)域相比，中西部的中小城市可能有點(diǎn)糟糕，在目前這種城市結(jié)構(gòu)、發(fā)展布局轉(zhuǎn)變成大城市優(yōu)先發(fā)展的背景下，如何激發(fā)小城市的發(fā)展活力，是需要解決的問(wèn)題。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

　　中投顧問(wèn)宏觀經(jīng)濟(jì)研究員馬遙認(rèn)為，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅居高不下，一方面在于這些地區(qū)各種優(yōu)勢(shì)資源如教育、醫(yī)療、就業(yè)機(jī)會(huì)等不斷集聚并且密集，吸引人口匯聚，而土地資源有限，住房剛需和改善性需求不斷增加，導(dǎo)致住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)水漲船高；另一方面，經(jīng)濟(jì)下行，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)不減反增，地價(jià)不斷攀升，拿地成本高昂，推高房?jī)r(jià)。

　　多地欲平抑房?jī)r(jià)

　　房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，外界質(zhì)疑，國(guó)家以限購(gòu)、限貸等為代表的行政化樓市調(diào)控作用是否越來(lái)越弱。馬遙指出，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲并不代表國(guó)家的政策越來(lái)越微弱，只是說(shuō)明國(guó)家政策所能起到的效果愈來(lái)愈微弱，而國(guó)家出臺(tái)的限購(gòu)、限貸等政策的調(diào)節(jié)力度是加強(qiáng)的，對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)也較為明顯，只是難以抑制房?jī)r(jià)的上漲。

　　除了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，各大城市也絞盡腦汁穩(wěn)房?jī)r(jià)。據(jù)了解，為落實(shí)“進(jìn)一步降低自住型改善型商品住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，緩解供求矛盾，北京已部署安排相關(guān)部門(mén)抓緊研究推進(jìn)自住型商品住房供地和相關(guān)政策。北京市住建委相關(guān)人士表示，北京關(guān)于自住型商品住房的政策草案已經(jīng)基本形成，近期也將陸續(xù)形成有效土地供應(yīng)。其中朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村地塊，已經(jīng)在北京市土地整理儲(chǔ)備掛牌，交易公告第四條明確“本次出讓宗地中除公共租賃住房外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷(xiāo)售限價(jià)為22000元／平方米，套型建筑面積全部為90平方米以?xún)?nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以?xún)?nèi)。”該地塊周邊二手房目前的均價(jià)在28000元／平方米左右。預(yù)計(jì)隨著這類(lèi)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)推出，將有效平抑房?jī)r(jià)，有利于滿(mǎn)足中端需求。此外，福建省福州市及泉州市出臺(tái)多項(xiàng)政策，從用地、資金補(bǔ)助、稅收減免、優(yōu)惠政策等各方面鼓勵(lì)企業(yè)投資建設(shè)公共租賃住房。

　　馬遙認(rèn)為，公租房、廉租房建設(shè)早已有之，效果卻并不理想，也沒(méi)有緩解房?jī)r(jià)上漲，原因在于政策落實(shí)不到位，質(zhì)量、交通便利度難以保障，不能滿(mǎn)足消費(fèi)者需求。在他看來(lái)，房?jī)r(jià)居高不下，尤其是一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅不斷攀升，一方面是受供求因素影響，住房剛需和改善性住房需求持續(xù)增長(zhǎng)；另一方面在于地方政績(jī)考核僅以GDP為主，加之對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)很強(qiáng)，推高地價(jià)，助推房?jī)r(jià)趨勢(shì)明顯。未來(lái)房?jī)r(jià)，一二線(xiàn)城市“易漲難跌”，除非資源配置出現(xiàn)調(diào)整，人口布局出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

　　能否學(xué)學(xué)新加坡

　　值得一提的是，在中國(guó)控房?jī)r(jià)幾乎失效的同時(shí)，新加坡也開(kāi)始進(jìn)行了相應(yīng)的房產(chǎn)調(diào)控政策。

　　8月18日晚，新加坡總理李顯龍?jiān)趪?guó)慶群眾大會(huì)上宣布，購(gòu)購(gòu)二房式組屋的低收入家庭，未來(lái)提升到三房式組屋時(shí)，將能享有住屋提升津貼（Step-Up Housing Grants）。此外，特別公積金購(gòu)屋津貼（Special CPF Housing Grant）也會(huì)擴(kuò)大到四房式組屋。今后購(gòu)購(gòu)這類(lèi)屋子的中等收入家庭，將能獲得另外高達(dá)2萬(wàn)元的津貼。

　　新加坡國(guó)家發(fā)展部部長(zhǎng)許文遠(yuǎn)在今年初的新加坡財(cái)政預(yù)算案辯論期間曾透露一個(gè)目標(biāo)，要讓人們用四年薪水便購(gòu)得起組屋。他也邀請(qǐng)國(guó)人參加住屋課題全國(guó)對(duì)話(huà)會(huì)，共塑住屋政策未來(lái)的方向。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新加坡政府的目標(biāo)積極樂(lè)觀，非常有利于民生福利。

　　歐陽(yáng)捷表示，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)將面臨幾大趨勢(shì)，新一屆政府上臺(tái)后較顯著的變化就是加大發(fā)揮市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)效應(yīng)，減少或者弱化政府的行政審批和行政干預(yù)，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，這樣的思維模式正向更為積極合理的方向轉(zhuǎn)變。

　　歐陽(yáng)捷指出，當(dāng)下的市場(chǎng)需求主體主要是剛性和改善性需求，新一屆政府可能要探索出一套以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主體的長(zhǎng)效機(jī)制，行政之手主要放在保障房和棚戶(hù)區(qū)改造上。此外，目前來(lái)看，房地產(chǎn)融資的閘門(mén)有重啟趨勢(shì)，開(kāi)閘后將為后續(xù)健康發(fā)展提供便利和可能，新增土地指標(biāo)將會(huì)與城市人口掛鉤以促進(jìn)人的城鎮(zhèn)化。

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