接連的政策信號(hào)，讓房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)迎來新的局面。

在央行和銀監(jiān)會(huì)多次重申“積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)”的政策“東風(fēng)”下，近期各路民間資金變得異?；钴S，位于一線及發(fā)達(dá)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)，成為這些資金普遍青睞的對(duì)象。

活躍的民間資金

“一些來自基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的資金近期非?；钴S，都在四處尋找合作項(xiàng)目”。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究總經(jīng)理陳曦對(duì)記者說。

為了降低投資的風(fēng)險(xiǎn)性，這些資金通常會(huì)選擇位于一線城市或發(fā)達(dá)二線城市的既有商業(yè)物業(yè)，這樣的項(xiàng)目通常具有土地價(jià)值已經(jīng)達(dá)到較大幅度增值以及可變現(xiàn)性強(qiáng)等特點(diǎn)，資金對(duì)項(xiàng)目要求的回報(bào)率一般在4%以上到6%左右，品質(zhì)的可能達(dá)到8%。
 

根據(jù)陳曦的監(jiān)測，事實(shí)上，自2009年開始，房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出金融化的趨勢(shì)，只不過，在投資交易中，境外資金一直占據(jù)主角。近幾年尤其是去年以來，交易比重慢慢倒置，國內(nèi)資金逐漸從原來2-3成的交易配角，成為目前市場投資中的完全主力。

從去年開始接連出臺(tái)的政策信號(hào)，無疑加速了這種格局的形成。

去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作通知》中提到，要繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，要擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

今年1月14日，住建部發(fā)布有關(guān)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，更是明確建立多種管道發(fā)展租賃市場，推進(jìn)REITs試點(diǎn)。

類REITs試點(diǎn)

“去年9·30新政，被一些人評(píng)論稱為‘REITs破冰元年’”，偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝告訴記者，而去年偉業(yè)我愛我家做的一個(gè)關(guān)于租賃規(guī)?；念怰EITs模式的課題研究，則為今年1月14日住建部出臺(tái)的指導(dǎo)意見，提供了素材。

在宋輝看來，由于目前國內(nèi)REITs發(fā)展的金融環(huán)境、市場環(huán)境和國外發(fā)達(dá)地區(qū)如新加坡、美國、日本等差異很大，去年央行松口以后，市場上雖有各種試點(diǎn)，但仍缺少統(tǒng)一的嚴(yán)格意義上的REITs模式。所以現(xiàn)階段基本上各家都是類似REITs的模式，也通常被稱為“中國版的REITs”。

“REITs試點(diǎn)的信號(hào)意義更大”，某房企負(fù)責(zé)人告訴記者，事實(shí)上，借助REITs的政策東風(fēng)，不少開發(fā)商和投資人都開始了金融的創(chuàng)新，包括輕資產(chǎn)、等在內(nèi)的各種“玩法”開始加速推出。

去年，住建部政策研究曾聯(lián)手高和證券、中信證券對(duì)國內(nèi)外的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化趨勢(shì)進(jìn)行研究并撰寫了《商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，在正式REITs推出之前，私募REITs有望填補(bǔ)這一投資品的市場空白。

不過這些產(chǎn)品距離真正意義上的REITs仍有不少距離。資料顯示，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通。

但目前市場上的類似REITs產(chǎn)品均為私募而非公募，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要針對(duì)的是大戶或者機(jī)構(gòu)投資者，這在流通性上存在不足，也會(huì)導(dǎo)致其融資規(guī)模受到限制。

商業(yè)地產(chǎn)“輕起來”

不少已經(jīng)面世的類REITs產(chǎn)品，持有的物業(yè)普遍為寫字樓和零售物業(yè)，均為商業(yè)地產(chǎn)。

“商業(yè)地產(chǎn)作為較為‘沉重’的資產(chǎn)類別，開發(fā)商和投資人都有非常強(qiáng)的創(chuàng)新沖動(dòng)，然而到目前為止尚未真正形成一個(gè)成熟的投資產(chǎn)品和投資生態(tài)系統(tǒng)。”高和資本董事長蘇鑫表示，金融創(chuàng)新和互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展為上述問題的解決提供了可能性，有可能使商業(yè)地產(chǎn)這頭非常笨重的大象飛起來。去年萬科、保利、遠(yuǎn)洋借助互聯(lián)網(wǎng)思維也積極嘗試了玩法，但是營銷色彩較重，實(shí)際上不具備持續(xù)的復(fù)制性，無法這一趨勢(shì)。

房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)REITs的需求非常迫切。廣發(fā)證券的研究報(bào)告認(rèn)為，對(duì)比美國、日本在REITs快速發(fā)展階段的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場格局可以發(fā)現(xiàn)，隨著人口結(jié)構(gòu)及收入水平支持社會(huì)向工業(yè)化消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場中住宅占比開始下降，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高增長階段。此外，這個(gè)階段整個(gè)社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)收益率降低，為REITs的發(fā)展提供有力支持。

在REITs推出后，追求高收益的房企將負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的前期開發(fā)以及培養(yǎng)，待物業(yè)成熟后再出售給REITs，追求穩(wěn)健收益的投資者將通過持有REITs獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金分紅收益。這不僅降低了房企以往巨大的資金沉淀壓力，也提升了其開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的積極性。

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