黃先生是位普通的上海購(gòu)房者，較近半個(gè)月內(nèi)，他的心情如同過(guò)山車(chē)般跟隨房貸政策傳聞而波動(dòng)。“進(jìn)出20萬(wàn)元，相當(dāng)于兩年的工資。”黃先生說(shuō)。

上海頭套房新政提出了“普通商品住宅”的限制條件。昨天，市場(chǎng)人士透露，10月13日下午，央行上?？偛空偌爟?nèi)18家商業(yè)銀行舉行了一個(gè)座談會(huì)，主題是執(zhí)行9月30日《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》）的相關(guān)精神和要求。在上述座談會(huì)上，央行上?？偛棵鞔_，上海房貸新政的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)中，已有一套房，還清貸款后新增一套算頭套，其中有附加條件，就是新增的一套必須是普通商品住宅。

■政策風(fēng)向

認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)要求“普通商品住宅”

“除了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)要求限定于普通商品住宅外，利率沒(méi)有限定必須七折。”一位與會(huì)人士透露，利率將由各家銀行自己確定，本周內(nèi)各家銀行將會(huì)公布細(xì)則。業(yè)內(nèi)分析人士透露，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，銀行基本都傾向于執(zhí)行基準(zhǔn)，至多95折，市場(chǎng)各方都在等待細(xì)則落地，但從風(fēng)聲來(lái)看，并不會(huì)有太多驚喜，對(duì)新房市場(chǎng)的促進(jìn)效果或有限。

央行上?？偛繉?duì)新增一套房必須是“普通商品住宅”的要求，事實(shí)上也是對(duì)《通知》的再度強(qiáng)調(diào)。央行新政規(guī)定，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。不過(guò)，通知發(fā)布后，各家銀行在總行層面出臺(tái)相關(guān)細(xì)則和實(shí)際操作上，打算進(jìn)一步放松這一標(biāo)準(zhǔn)，不再?gòu)?qiáng)調(diào)是“普通商品住房”，而是結(jié)清購(gòu)房貸款再購(gòu)房，即可享受頭套房貸款政策。比如，建設(shè)銀行10月9日通過(guò)官網(wǎng)表示，對(duì)無(wú)個(gè)人住房貸款記錄或者已結(jié)清購(gòu)房貸款、名下無(wú)住房的家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)住房，執(zhí)行頭套房貸款政策。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)住房，可參照?qǐng)?zhí)行頭套房貸款政策。

■購(gòu)房者心態(tài)

揣測(cè)新政一路忐忑

圍繞政策的各種解讀和傳聞，令購(gòu)房者心情忐忑。就拿黃先生來(lái)說(shuō)，他屬于改善型需求，9月份，他賣(mài)掉了老房子，收進(jìn)150萬(wàn)元現(xiàn)金，計(jì)劃購(gòu)購(gòu)一套300多萬(wàn)元的二手房，貸款額度約200萬(wàn)元。按照目前的政策，他已經(jīng)貸過(guò)款，即使賣(mài)掉老房子，也只能按照二套房貸款，利率上浮10%。9月30日，央行政策出臺(tái)后，黃先生重新燃起了申請(qǐng)“頭套房”政策的希望。按照黃先生貸款額度計(jì)算，即使獲得基準(zhǔn)利率，也意味著20萬(wàn)元的利息出入。“按照央行的政策，我購(gòu)的新房，不符合普通商品住宅的要求，不過(guò)，建行的政策沒(méi)有提‘普通’兩字，我又覺(jué)得有希望。”黃先生說(shuō)，較近幾天，一會(huì)兒感覺(jué)能幸運(yùn)地拿到頭套房利率，一會(huì)兒覺(jué)得與新政擦肩而過(guò)，心情好像過(guò)山車(chē)一般。

在上海，“普通商品住宅”是一個(gè)頗難達(dá)到的要求。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，目前上海一手商品住宅成交中，普通住宅交易比重僅在4.6%。

上海目前的普通住房標(biāo)準(zhǔn)需同時(shí)滿足三個(gè)條件：1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于160萬(wàn)元/套。

上海中原地產(chǎn)分析人士表示，如果新政策限制新購(gòu)住房為“普通商品住宅”，那么受益面比較小，對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)有限。

■銀行回應(yīng)

七折利率已經(jīng)絕跡

除了能否入圍“頭套房”政策，是否能夠申請(qǐng)到七折利率的優(yōu)惠房貸是另外一個(gè)購(gòu)房者普遍關(guān)注的問(wèn)題。根據(jù)記者從各銀行了解的情況，七折優(yōu)惠利率在市場(chǎng)已經(jīng)基本絕跡。據(jù)悉，上海地區(qū)目前有興業(yè)、招行、中行等幾家能給出85折或95折的優(yōu)惠，但折扣也是針對(duì)“有條件”的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，比如商貸額度需要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，或是在貸款行有一定量的存款，或是有購(gòu)相應(yīng)額度的理財(cái)產(chǎn)品等條件。比如，興業(yè)銀行上海分行給出85折的優(yōu)惠，但規(guī)定購(gòu)房者所申請(qǐng)的商業(yè)貸款必須在總額200萬(wàn)元以上。農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定，給予95折優(yōu)惠的前提是購(gòu)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品等。

“目前各大銀行都在制訂細(xì)則以方便旗下分行執(zhí)行，可能本周開(kāi)始陸續(xù)公布，房貸政策不能長(zhǎng)時(shí)間斷檔。但是利率政策必須考慮成本，在這方面商業(yè)銀行要市場(chǎng)定價(jià)，很難按照行政命令一刀切。”昨天，滬上一銀行內(nèi)部人士透露，9折、95折或是今后一段時(shí)間較大的優(yōu)惠幅度。如果要銀行給購(gòu)房者七折利率，必須有財(cái)政補(bǔ)貼等方面的安排，比如，國(guó)內(nèi)就曾經(jīng)有地區(qū)出臺(tái)政策給予銀行頭套房貸優(yōu)惠利率補(bǔ)貼。

央行信貸新政出臺(tái)近半個(gè)月，雖然各銀行細(xì)則仍在制定中，但成交已有好轉(zhuǎn)跡象。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部數(shù)據(jù)顯示，10月1日至13日全市一手商品住宅成交面積30.9萬(wàn)平方米，比9月同期增加14.0%。

上海中原地產(chǎn)分析人士表示，從通氣會(huì)傳遞出的內(nèi)容來(lái)看，各銀行的信貸政策基本延續(xù)央行信貸新政的口徑，所以預(yù)計(jì)各行的信貸細(xì)則不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)任何驚喜。從市場(chǎng)心態(tài)來(lái)看，短期內(nèi)市場(chǎng)“空窗期”帶來(lái)的交易緊迫感還會(huì)繼續(xù)釋放。而一旦貸款細(xì)則落地后，刺激力度有限，交易可能繼續(xù)觀望。

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