11月21日下午，中國人民銀行發(fā)文，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。此舉明顯利好個貸購房者，降低其購房成本。但房價走勢會因此“向上”，還是“向下”？

海南業(yè)內(nèi)人士認為，央行降息有利于提振海南樓市信心，但不會導(dǎo)致銀行加大對房地產(chǎn)的支持力度，更不會改變房地產(chǎn)市場的下行大趨勢。所以，及時抓住政策利好，盡早走量，仍應(yīng)是海南開發(fā)商的重要營銷策略。

降息新政

貸款利率下調(diào)0.4%

21日下午，央行對外宣布非對稱降息。

從11月22日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至 5.6%；

一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1 倍調(diào)整為1.2倍；

其他各檔次貸款和存款基準利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。

直觀影響

100萬房貸每月少還261元

此次央行降息，較直觀的影響和利好是，降低貸款購房者的購房成本。根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率調(diào)整表，按等額本息還款計算，以30年期100萬元房貸為例：

按照更改前5年期以上利率6.55%計算，貸款30年，每月需還款6353.6元。

更改后的5年期以上貸款利率為6.15%，貸款30年，每月需還款6092.3元。則每月可少還261.3元，總還款額將減少94074.1元。

“不過，一般來說銀行中期貸款，也就是3年以上貸款，是按年度來計算。所以，對于大多數(shù)剛需購房者來說，房貸降息調(diào)整要等到明年1月份。”海南農(nóng)行小微企業(yè)金融服務(wù)負責(zé)人黃國稱。

預(yù)估影響

海南樓市：走量為主

時下正當主打旅游度假地產(chǎn)的海南樓市的傳統(tǒng)旺季，而此時的海南樓市能否由于“央行降息”的加碼，逆襲全國樓市下行大趨勢？

眾多業(yè)內(nèi)人士表示央行降息利好樓市，但全國房價不可能因此大漲，而對于主打旅游地產(chǎn)，主要面向島外客戶的海南樓市更是影響有限。島內(nèi)開發(fā)商仍需抓住政策利好，迅速走量。

“央行降息，利好樓市大環(huán)境，對?？趧傂枋袌龅睦酶鼮橹苯?。但對海南旅游地產(chǎn)市場來說，其利好影響會有所滯后。因為旅游地產(chǎn)主要面向島外客戶，只有降息利好確切地反映到了島外樓市，才會進一步影響到島內(nèi)的旅游地產(chǎn)。”王路表示。

而據(jù)媒體報道，9月份，四大一線城市北上廣深的樓市庫存去化周期都大于12個月。而一般業(yè)內(nèi)認為，去化周期超過12個月，就表明已進入樓市高風(fēng)險期。所以，央行降息，仍然難以改變開發(fā)商“降價走量”的大趨勢，而海南樓市也難以幸免。

與此同時，海南某知名房企的營銷總監(jiān)也表示，此次降息政策會對國家宏觀經(jīng)濟、樓市帶來利好影響，但并不會立刻起到明顯的作用，樓市不可能立刻反彈。加之樓市庫存壓力及開發(fā)商年底的銷售壓力尚在，房價迅速上漲不太現(xiàn)實。開發(fā)商還是應(yīng)該識時務(wù)，勿盲目樂觀，堅持“以價換量”為主要營銷策略。

全國樓市：利好剛需

央行降息，將對樓市帶來什么樣的影響？眾多專家認為，央行此次降息，仍屬于政策微調(diào)，目的為希望資金向?qū)嶓w經(jīng)濟轉(zhuǎn)移，降低融資成本，穩(wěn)定經(jīng)濟增長。但仍然肯定的是，此舉對目前低迷的樓市仍是一大利好。

海南錦誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長王路認為，央行降息，將明顯降低購房者的置業(yè)成本，有利于釋放剛需購購力。同時，一定程度上可緩解開發(fā)商的資金緊張問題，對樓市利好明顯。但利好的幅度依然取決于商業(yè)銀行。而從商業(yè)銀行對之前央行的三輪救市政策的冷淡態(tài)度，可看出此舉救市，仍是影響有限。
 

“降息對樓市肯定是一大利好，但不會導(dǎo)致銀行大力度支持房地產(chǎn)，致使資金大量涌入房地產(chǎn)。對樓市的影響是預(yù)期大于實質(zhì)，但將昭示著宏觀調(diào)控走向?qū)捤苫?rdquo;黃國告訴記者。

黃國還進一步解釋，房地產(chǎn)并非利率敏感行業(yè)，以及降息節(jié)省出的資金成本在開發(fā)成本占比很小。同時，目前的樓市普遍面臨現(xiàn)金流問題，銀行從風(fēng)險控制方面考慮，不可能大幅度去支持樓市。

而對于個貸客戶來說，商業(yè)銀行在降息新政的實際落地方面，仍會采用分期、分層次進行調(diào)整。房貸的優(yōu)惠利好，仍優(yōu)先面向優(yōu)質(zhì)客戶。

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