1月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況報告。對此，交通銀行金融研究研究員夏丹在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，自發(fā)性深調(diào)促使2014年成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵一年；中國人口及其背后代表的購房需求，是支撐中國房地產(chǎn)保持一定量價銷售水平的力量。

　　自發(fā)性深調(diào)是去年房市關(guān)鍵

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年商品房銷售面積和銷售額分別同比下降7.6%和6.3%,較1—11月份收窄0.6和1.5個百分點。

　　交通銀行金融研究報告稱，2014年中國房地產(chǎn)銷售情況隨市場調(diào)整出現(xiàn)大幅回落，四季度以來受政策放寬以及資金偏松影響，呈現(xiàn)出明顯的筑底回暖態(tài)勢。

　　“除了一線城市出現(xiàn)量價齊升以外，其他多數(shù)大中城市以量升價穩(wěn)的態(tài)勢為主。房價同比依舊下行，環(huán)比降幅則進一步收窄。”交通銀行金融研究研究員夏丹進一步點評道。

　　即便如此，與2013年年末相比較，2014年全年房產(chǎn)市場銷售面積和銷售額同比大幅下滑了25和32.6個百分點，2014年12月房價已經(jīng)回落到2013年5月的水平。

　　究其原因，交銀研究分析稱，縱觀2014年，樓市調(diào)整幅度之深超乎市場想象。

　　那么，如何理解所謂的“樓市調(diào)整幅度之深”呢？

　　夏丹在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，從數(shù)據(jù)來看，此次調(diào)整的特點，一是自發(fā)，二是深調(diào)。

　　她告訴本報記者：“一方面，2014年是樓市頭次非外界因素的自行調(diào)整，自2009年以來銷售面積和銷售額頭次出現(xiàn)負增長；另一方面，2013年這兩項銷售指標(biāo)分別為17.3%和26.3%,與之相較，2014年的下調(diào)幅度令市場驚訝。”

　　如此深度調(diào)整的背后有著怎樣“非外界因素”的調(diào)整驅(qū)動力呢？她告訴本報記者，2008年中國房地產(chǎn)價格下跌在很大程度上是受全球金融危機的影響。本輪樓市萎縮，除了國內(nèi)宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化對其有所影響以外，中國樓市內(nèi)部供求關(guān)系對比發(fā)生了反轉(zhuǎn)是核心影響因素。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究數(shù)據(jù)表明，2013年中國已跨過戶均擁有一套房的門檻。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)的投資情況來看，交銀研究表示，盡管房企拿地?zé)崆橄鄬μ嵘?，但僅結(jié)構(gòu)性看多一線和少數(shù)二線城市，非熱銷地區(qū)的投資提振不易。房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資增速間的剪刀差有繼續(xù)擴大的趨勢，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累作用也將越來越明顯。

　　對此，夏丹表示，房地產(chǎn)投資增速從2013年的19.8%回落到10.5%,房價均價降至一年半以前的水平，房企的利潤率也出現(xiàn)回落。“這些都反映了以往之于中國樓市‘只漲不跌，只賺不賠’的舊經(jīng)驗已不適用，公眾需要適應(yīng)房地產(chǎn)市場從高速增長向合理水平過渡。”在她看來，這些也是2014年樓市自發(fā)性深調(diào)的結(jié)果。

　　交銀研究預(yù)測，2015年房產(chǎn)市場成交將繼續(xù)小幅回暖，轉(zhuǎn)正為個位數(shù)增長；房價環(huán)比上半年或可轉(zhuǎn)正，全年同比可能穩(wěn)中微升；投資增速上半年下探仍將持續(xù)，下半年有可能企穩(wěn)。

　　剛需支撐中國房地產(chǎn)業(yè)

　　2009年至2014年，美國經(jīng)濟收縮之際，其房地產(chǎn)價格大跌。“美國房子一美元”、“赴美購房”等成為百姓茶余飯后的談資或身體力行的置業(yè)方式。在2014年年中，更有不少媒體報道稱，在購置金額和購房品質(zhì)上，中國已經(jīng)超過加拿大成為美國房產(chǎn)榜首大海外投資國。

　　那么，若中國宏觀經(jīng)濟進入緊縮通道，房地產(chǎn)業(yè)是否也會遭遇如美國般的大幅度萎縮呢？

　　夏丹回答本報記者，頭先，主導(dǎo)市場的基本因素是供求關(guān)系，中國人素來有以“擁有自己的房屋”作為安身立命必要條件的傳統(tǒng)，這導(dǎo)致剛需一直是推動樓市發(fā)展的一大力量；其次，決定購房需求規(guī)模的長期因素是人口增長，人口流向即代表市場運動方向，大城市的集聚效應(yīng)與三四線城市對人員流動吸引力匱乏的對比，正是這一關(guān)鍵因素在起作用。她表示，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)仍有空間，一線、二線城市房地產(chǎn)市場容量依然較大。

　　“從政策約束來看，‘零頭付、低按揭’的規(guī)則提前透支了美國住房的大量需求。而我國居民購房的按揭率非常高，在擠出投機作用的情形下，能購房的基本都是真實需要。”在她看來，與美國情況對比，中國房產(chǎn)市場中的真實需求是其支撐力量，更是未來房產(chǎn)市場的努力方向。
 

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